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HomeMy WebLinkAboutItem A: River Ridge Metro Plan Diagram Amendment ECC UGENE ITY OUNCIL AIS GENDA TEM UMMARY Work Session: Eugene Comprehensive Lands Assessment Meeting Date: October 28, 2009 Agenda Item Number: A Department: Planning and Development Staff Contact: Jason Dedrick www.eugene-or.gov Contact Telephone Number: 541-682-5451 ISSUE STATEMENT This work session is an opportunity for the City Council to receive a project update on the Eugene Comprehensive Lands Assessment (ECLA), in particular, consideration of the baseline assumptions and alternatives to the baseline assumptions. BACKGROUND The goal of ECLA is to determine whether Eugene has a sufficient supply of land within the Urban Growth Boundary (UGB) to meet the projected demand for residential, commercial, industrial, and public/semi-public land over the next 20 years. This study addresses House Bill 3337, which directed the City of Eugene to undertake a study of residential lands sufficiency. The scope was expanded by the City Council to assess all land types, including employment lands (commercial and industrial) and public/semi-public land needs. Technical Products The current work session is an opportunity for the council to review two new products: ? The Capacity Analysis - which provides refined data resulting in an identified land need for a 20-year period (Attachment B). ? The Baseline and Variations to Baseline Assumptions Analysis - which presents different estimates of land needs for Eugene over the 20-year period for the baseline assumptions and for variations of those assumptions (Attachment A). These products are the final substantive pieces of data in the ECLA process and will be the focus of While Attachment A (not the appendices) is most relevant to discussions over the coming weeks. the work session discussion, the appendices in Attachment A, as well as Attachments B and C are provided should you wish to see all of the source data. Capacity Analysis Determining the ability of vacant residential land to accommodate new housing is the objective of the Capacity Analysis. Factors considered in this analysis include lot size, slopes, Local Wetland Inventory wetlands and the estimated density of housing that will be located on currently vacant lands. The analysis concludes by indicating how many dwelling units could reasonably be accommodated on currently vacant lands. With the completion of the Capacity Analysis, all of the data is now available to answer the question, “if Eugene grows in the future as it has in the recent past, how much land would be needed over the next 20 years.” This information is provided in Attachment B. Z:\CMO\2009 Council Agendas\M091028\S091028A.doc Baseline and Variations to Baseline Assumptions Analysis As has been noted previously, the baseline assumptions are intended to show what our future land demand would be if we continue to grow under current trends and practices. These baseline assumptions were the basis of council work sessions in August and September. With the Capacity Analysis complete, the baseline assumption shows a 20-year land need of 2,262 acres. Variations to this baseline have been explored to answer the question, “what if Eugene grew differently in the future than in the recent past.” Staff has provided three variations to the baseline assumptions that are a direct result of input received from the council and the Community Advisory Committee. These three variations and the resulting total land need for each range between 1,655 acres and 1,204 acres and are presented in Attachment A. All of these variations are within the reasonable range of changes to the baseline assumptions that can be considered without changes in policy. Process The provisions of House Bill 3337 indicate that the City will need to determine our 20-year land need by December 31, 2009. In order to do this, the council will need to discuss the baseline assumptions and variations to the baseline assumption, and select a preferred option or set of variables that will be used to determine land need by the end of the year. In December of this year, staff will present the City Council with a motion that simply recognizes that, through ECLA, the City of Eugene has met the deadline set by House Bill 3337, requiring the City to complete by December 31, 2009: an inventory of the supply of buildable residential lands, an analysis of the City’s housing need and a determination of the number of residential units and the amount of land needed for each housing type for the next 20 years. In the event that this determination indicates an insufficient land supply (as is likely, based on recent data), options for accommodating the City’s 20-year residential, commercial and industrial demand will need to be explored. This will include examining policies that may result in greater land use efficiencies, consideration of specific land needs associated with economic development objectives, and potential amendments to the current Urban Growth Boundary. As was discussed at a council work session on October 12, 2009, a robust community engagement process is anticipated to kick off in 2010 to begin addressing these options and identify a preferred policy direction. Next Steps In addition to this work session, the council will have an additional forty-five-minute work session in early November, to discuss and select the variation or set of values to be used in determining land need. Although no action is needed for this work session, staff is seeking feedback as to whether the variations presented are on the right track or if there is other information that is needed. Staff will be seeking action on a preferred set of values at the subsequent work session on November 9, 2009. Once this information has been finalized, staff and consultants will prepare the draft documentation associated with HB 3337 compliance. These draft compliance documents will be presented to the council in early December for review and acceptance. An updated project timeline is included in Attachment D. RELATED CITY POLICIES ? The City Council has included ECLA as a priority item on the Planning Division Work Program. Z:\CMO\2009 Council Agendas\M091028\S091028A.doc ? Growth Management Policies are related to ECLA, most notably policies 1, 2, and 5. Policy 1 – Support the existing Eugene Urban Growth Boundary by taking actions to increase o density and use existing vacant land and under-used land within the boundary more efficiently. Policy 2 – Encourage in-fill, mixed-use, redevelopment, and higher density development. o Policy 5 – Work cooperatively with Metro area partners (Springfield and Lane County) and other o nearby cities to avoid urban sprawl and preserve the rural character in areas outside the urban growth boundaries. COUNCIL OPTIONS No formal action is required at this time. CITY MANAGER’S RECOMMENDATION No action is required on this item at this time. Therefore, no recommendations are offered by the City Manager at this time. SUGGESTED MOTION No action is required on this item at this time. Therefore, no motions are offered by the City Manager at this time. ATTACHMENTS A. Baseline and Variations to the Baseline Assumptions Analysis B. Capacity Analysis C. Description of Baseline Assumption Variables D. Project Timeline FOR MORE INFORMATION Staff Contact: Jason Dedrick Telephone: 541-682-5451 Staff E-Mail: jason.p.dedrick@ci.eugene.or.us Project Website: www.eugene-or.gov/ECLA Z:\CMO\2009 Council Agendas\M091028\S091028A.doc -0051 Suite 400 Other Offices th -0562 99 W. 10 Ave -6060 info@econw.com Eugene, Oregon 97401-3040 -2403 ѽ¬±¾»® ïêô îððç ÌÑæ Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ÝÝæ Ö¿­±² Ü»¼®·½µ ÚÎÑÓæ Þ±¾ п®µ»®ô Ì»®®§ Ó±±®»ô ¿²¼ Þ»¬¸ Ù±±¼³¿²ô ÍËÞÖÛÝÌæ ÍËÓÓßÎÇ ÑÚ ÔßÒÜ ÍËÚÚ×Ý×ÛÒÝÇ ×Ò ÌØÛ ÛËÙÛÒÛ ËÙÞ ËÒÜÛÎ ÞßÍÛÔ×ÒÛ ßÍÍËÓÐÌ×ÑÒÍ ßÒÜ ÊßÎ×ßÌ×ÑÒÍ ÌÑ ÌØÛ ÞßÍÛÔ×ÒÛ ßÍÍËÓÐÌ×ÑÒÍ Ì¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ·­ ½±²¼«½¬·²¹ ¿² ¿­­»­­³»²¬ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ·¬­ Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ò Ѫ»® ¬¸» °¿­¬ ïê ³±²¬¸­ô Ý·¬§ ­¬¿ºº ¿²¼ ½±²­«´¬¿²¬­ ¸¿ª» ©±®µ»¼ ©·¬¸ ­¬¿µ»¸±´¼»®­ ø·²½´«¼·²¹ ¿ ÝßÝô ÌßÝô ¿²¼ Ý·¬§ ݱ«²½·´÷ ¬± ¼»ª»´±° ¾¿­»´·²» ¼»­½®·¾»¼ ·² ¼»¬¿·´ ·² ¬¸» ³»³±® ̸»­» ¿­­«³°¬·±²­ ¿®» ´¿®¹»´§ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² Û«¹»²»ò Ú«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ô ¸±©»ª»®ô ³¿§ ¾» ¼·ºº»®»²¬ º®±³ °¿­¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ¿ ®»­«´¬ ±º 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Variations from the baseline analysis Variations to the Baseline Analysis Baseline VariableVariation 1Variation 2Variation 3 AssumptionsReasonable Range Employment Land Needs Employment growth1.4%0.9% to 2.1%1.4%1.4%1.4% Share of Emp by Type Industrial18%15% - 23%18%18%18% Commercial54%46% - 55%54%54%54% Retail13%13% - 15%13%13%13% New Employment in Non- 15%10% - 20%15%15%20% employment PD New Employment in Existing Built 10%5% - 20%20%20%20% Space Employment Redevelopment10% to 50% 10% Industrial10%15%15% 15% Commercial15%20%25% 35% Retail35%40%50% Employment DensityVaries Industrial13 EPA5-20 EPA141416 Commercial68 EPA30-93 EPA757585 Retail23 EPA20-37 EPA252530 Net to Gross for Right-of-Way20% (15%)15% - 20%20% (15%)20% (15%)15% Residential Land Needs Population Growth0.9%None0.9%0.9%0.9% Population in Group Quarters5.3%4.4% - 5.5%5.3%5.3%5.3% Persons per Household2.25Difficult to estimate2.252.252.25 Residential Vacancy Rate5%3.5% - 6.5%5.0%5.0%5.0% Housing mix Single-family detached61%45% - 69%50%50%50% Single-family attached7%7% - 10%10%10%10% Two to five units10%6% to 10%10%10%10% Five or more units22%18% to 35%30%30%30% Housing Density7.28.78.79.4 Average of Single-family detached5.45.65.66.0 6.7-10.0 Single-family attached20.220.520.520.5 Dwelling units per Two to four units8.611.011.012.0 acre Five or more units24.125.025.030.0 Residential development in 5%5% - 15%5%5%5% commercial PD Residential redevelopment8%5% to 20%8%12%16% Net to Gross for Right-of-Way24%20% to 35%24%24%24% Public and Semi-Public Land Needs Park Land (inside the UGB)13.8 pkpN/A13.8 pkp13.8 pkp13.8 pkp Neighborhood Parks1.7 pkp1.7 pkp1.7 pkp1.7 pkp Community Parks1.5 pkp1.5 pkp1.5 pkp1.5 pkp Natural Areas3.8 pkp3.8 pkp3.8 pkp3.8 pkp Other Parks6.8 pkp6.8 pkp6.8 pkp6.8 pkp SchoolsN/A 4J School District0 acres0 acres0 acres0 acres Bethel School District120 acres120 acres120 acres120 acres Public Operations and Facilities100 acres100 - 230 acres100 acres100 acres100 acres Semi-public uses50 acres25 - 75 acres50 acres50 acres50 acres Note: The baseline assumptions are highlighted in green and the assumptions that have been varied are shown in red. EPA is employees per acre. PKP is acres per thousand people. Parks, Recreation & Open SpaceComprehensive Plan (PROS) The identifies a target level-of-service of 20 acres per 1,000 people, including a target level-of-s Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 5 areas will be located outside the UGB. The level-of-service for parkland inside the UGB is 13.8 acres per 1,000 people. Variation 1: Increased density on vacant land ײ Ê¿®·¿¬·±² ïô ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿®» ª¿®·»¼æ Þ«­·²»­­»­ ³¿§ ½¸±±­» ¬± ¿¼¼ Ò»© »³°´±§³»²¬ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»ò »³°´±§»»­ ¿²¼ «­» »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ³±®» »ºº·½·»²¬´§ò ͱ³» ®¿¬·±²¿´» º±® ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ îðû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ³¿§ ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ·²½´«¼»æ øï÷ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ´±­¬ ¿°°®±¨·³¿¬»´§ éôðð𠶱¾­ ¼«®·²¹ ¬¸» ½«®®»²¬ ®»½»­­·±²å øî÷ ¿ ½±²¬·²«»¼ ­¸·º¬ º®±³ ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ ¬± ·²º±®³¿¬·±²ó¾¿­»¼ »³°´±§³»²¬ ¬¸¿¬ ½¿² ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»å øí÷ ¬¸» ½±­¬ ±º ¼»ª»´±°·²¹ ±² ¹®»»²º·»´¼­ô ­«½¸ ¿­ ¬¸» ½±­¬ ±º ­»®ª·½·²¹ ¹®»»²º·»´¼ ­·¬»­ò ׬ ·­ ®»¿­±²¿¾´» ¬± ¿­­«³» ¬¸¿¬ ¾«­·²»­­»­ ¬¸¿¬ ´¿·¼ ±ºº »³°´±§»»­ ©·´´ ¾» ¿¾´» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© »³°´±§»»­ ·² ¬¸»·® »¨·­¬·²¹ ­°¿½»ò ̸·­ ª¿®·¿¬·±² ³¿§ ´»­­»² ¬¸» ²»»¼ ¬± ½±²­·¼»® ¿ ­´±©»® »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ®¿¬» º±® ¬¸» ²»¨¬ ¬©± ¬± º·ª» §»¿®­ò ײ Ê¿®·¿¬·±² ïô ©» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ Û³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ò ¼»²­·¬·»­ ©±«´¼ ·²½®»¿­» ¾§ ¿¾±«¬ ïðû ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ ¬©»²¬§ §»¿®­ò ̸» ´¿®¹»­¬ 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Developable land by plan designation, Eugene UGB 2008 Land within the UGB (Gross Acres) Committed, Developable Protected, or Plan DesignationLandDeveloped LandTotal Land Commercial 89 2,100 2,189 Industrial 939 4,822 5,761 Residential 1,679 20,476 22,155 Mixed Use 10 288 298 Government and Education - 842 842 Other 56 3,146 3,202 Total 2,774 31,673 34,447 Source: LCOG Buildable Lands Inventory, Figure 10a Ú±® »¿½¸ ±º ¬¸» º±«® ¼»³¿²¼ ­½»²¿®·±­ ø¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¼ ¬¸» ¬¸®»» ª¿®·¿¬·±²­÷ ©» «­»¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ·² Ì¿¾´» ï ¬± ³¿µ» »­¬·³¿¬»­ ±º ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸» ¹®±©¬¸ ·² ´¿²¼ ½±²ª»®­·±² øº®±³ ª¿½¿²¬ ¬± ¼»ª»´±°»¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ô ½±³³»®½·¿´ô ·²¼«­¬®·¿´ô ±® °«¾´·½ ±® ­»³·ó°«¾´·½ «­»­÷ò ß°°»²¼·¨ ß °®±ª·¼»­ ³±®» ¼»¬¿·´­ò Ú·²¿´´§ô ©» ½±³°¿®»¼ ¬¸» ­«°°´§ ±º ´¿²¼ ¬±¼¿§ ø¿­ ­«³³¿®·¦»¼ ·² Ì¿¾´» î÷ ¬± ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ´¿²¼ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ø¿­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ß°°»²¼·¨ ß÷ ¬± ­»» ©¸»¬¸»® ¬¸» » ¸¿ª» ¼»­½®·¾»¼ ¸»®» ¿²¼ »´­»©¸»®»÷ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸» »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ·² °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ò Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸» ®»­«´¬­ò ײ »¿½¸ ­½»²¿®·±ô ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ´¿²¼ »¨½»»¼»¼ ¬¸» ­«°°´§ ±º ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼æ ¬¸»®» ·­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 9 Table 3. Deficit of land (in gross 2010 to 2030 Land Deficit (Gross Acres) Baseline Plan DesignationAssumptionsVariation 1Variation 2Variation 3 Residential Low Density Residential 1,301 751 658 511 Medium Density Residential 300 326 309 268 High Density Residential 254 264 257 246 Commercial 408 314 282 180 Industrial ---- ---- ---- ---- Residential and Commercial Land Deficit 2,262 1,655 1,506 1,204 Difference from Baseline Assumptions Gross Acres 608 756 1,058 Percent Difference27%33%47% Summary of Land Sufficiency in the Eugene UGB Under Source: LCOG Buildable Lands Inventory, ECONorthwest memorandum Baseline Assumptions and Variations to the Baseline Assumptions Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Note: Each variation shows a surplus of industrial land based strictly on number of acres needed in the EOA. The variations do not account for special characteristics of needed industrial sites (e.g., site size or proximity to I-5), as discussed in the memorandum Summary of Land Sufficiency in the Eugene UGB Under Baseline Assumptions and Variations to the Baseline Assumptions. ̸» ¾±¬¬±³ ¸¿´º ±º Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¸±© ³«½¸ ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ®»¼«½»¼ ¾§ ¬¸» ª¿®·¿¬·±²­æ ¿¾±«¬ êðè ¬± ïôðëè ¿½®»­ò I NTERPRETATION ̸» ¬¸®»» ª¿®·¿¬·±²­ ¬± ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ¼»­½®·¾»¼ ¿¾±ª» ¿®» ²±¬ ¬¸» ±²´§ °±­­·¾´» ³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ ¿²¿´§­·­ ½±«´¼ ¾» ª¿®·»¼ ·² ³¿²§ ±¬¸»® °´¿«­·¾´» ©¿§­æ ò ̸» ª¿®·¿¬·±²­ °®»­»²¬»¼ ¿¾±ª» ¼·¼ ²±¬ ·²½´«¼» Ô»­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸» °±­­·¾·´·¬§ ¬¸¿¬ ¬¸»®» ³¿§ ¾» ´»­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ¬¸¿² ¬¸»®» ©¿­ ±ª»® ¬¸» ´¿­¬ »·¹¸¬ §»¿®­ò ß½½±®¼·²¹ ¬± ­±³» ¼»ª»´±°³»²¬ »¨°»®¬­ô ¬¸» ·²¬»²­·¬§ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ±ª»® ¬¸» ´¿­¬ º»© §»¿®­ ³¿§ ²±¬ ¾» ®»°»¿¬»¼ ·² Û«¹»²» ·² ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò ̸·­ ³»³±®¿²¼«³ »­¬·³¿¬»­ Ò»»¼ º±® ´¿®¹» ½±³³»®½·¿´ ±® 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¶«­¬·º§ ¬¸» ½¸¿²¹»­ ¾¿­»¼ ±² »¨°»½¬¿¬·±²­ ¿¾±«¬ ½¸¿²¹»­ ·² ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­÷ò Ú±® »¨¿³°´»ô ¬¸» Ý·¬§ ½±«´¼ ·²½®»¿­» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ¬± ¬¸» ³¿¨·³«³ ø±® ²»¿® ³¿¨·³«³÷ ¼»²­·¬§ ¿´´±©»¼ «²¼»® ½«®®»²¬ °±´·½·»­ò ¾òô ­«½¸ ¿­ ·²½®»¿­·²¹ ¬¸» ³¿¨·³«³ É·¬¸ ½¸¿²¹»­ ¬± Ý·¬§ °±´·½§ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬·»­ ¿´´±©»¼ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±® ·²½®»¿­·²¹ ¬¸» ­«°°´§ ±º ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ¸·¹¸ ¼»²­·¬§ ³·¨»¼ó«­»ò îò Û¨°¿²¼·²¹ ¬¸» ËÙÞò ̸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ½±«´¼ °«®­«» Ñ°¬·±² ïò¿ ¬¸·­ §»¿® ¿­ °¿®¬ ±º ÛÝÔßò Ñ°¬·±²­ ïò¾ ¿²¼ î ¿®» ±²»­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ©±«´¼ °«®­«» ²»¨¬ §»¿® ¿º¬»® ÛÝÔß ·­ ½±³°´»¬»¼ò ̸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ½¿² ½¸±±­» ¬± ¾±¬¸ ·³°´»³»²¬ ´¿²¼ó«­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ¬± ®»¼«½» ´¿²¼ ²»»¼ ¿²¼ »¨°¿²¼ ¬¸» ËÙÞò AA:SLNUB PPENDIX UMMARY OF AND EED NDER THE ASELINE A SSUMPTIONS ̸» ËÙÞ ¬± ³»»¬ »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ «²¼»® ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ò ̸» º®¿³»©±®µ º±® ¼»ª»´±°·²¹ ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ ¿²¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ ¿®» ¼»­½®·¾»¼ ·² ±¬¸»® ¼±½«³»²¬­ ¿²¼ ©·´´ ¾» ­«³³¿®·¦»¼ ·² ¬¸» º·²¿´ ÛÝÔß ®»°±®¬ò ̸·­ ¿°°»²¼·¨ ·­ ·²¬»²¼»¼ ¬± ¼»­½®·¾» ª»®§ ¾®·»º´§ ¸±© ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ º±® ¬¸·­ ª¿®·¿¬·±² ©¿­ ¼»®·ª»¼ò PS-P UBLIC AND EMIUBLIC LAND NEED Ì¿¾´» ßóï ­¸±©­ °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼ ·² Û«¹»²» º±® ¬¸» îðïðóîðíð °»®·±¼ò ß­ ¼·­½«­­»¼ ·² ¬¸» Þ¿­»´·²» ß­­«³°¬·±²­ ³»³±®¿²¼«³ô ¬¸·­ ¬¿¾´» ·²½´«¼»­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ¿¾±«¬ ïèé ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ¬± ­»®ª» ¬¸» »¨·­¬·²¹ °±°«´¿¬·±²ò ì Table A-1. Public and Semi-Public land need, Eugene UGB, 2010-2030 Assumed Need Estimated need (Ac/1,000 (gross acres) Persons)2010-2030 Type of Use Schools 3.5 120 4J School Districtnonenone Bethel School District 3.5 120 Parks and Open Space inside the UGB 14.4 626 Neighborhood Parks 1.7 117 Community Parks 1.5 none Natural Areas 4.4 150 Other Parks 6.8 359 Public Facilities and Operations 2.9 100 Semi-Public 1.3 45 Total 22.2 890 -Public Land Need in Eugene During the 2010-2030 Period Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. ̸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ±²´§ íèû ±º Ò¿¬«®¿´ ß®»¿ °¿®µ´¿²¼ ø¿¾±«¬ çî ¿½®»­÷ ©·´´ ¾» ³»¬ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞò ̸» ®»³¿·²·²¹ êîû ø¿¾±«¬ ïëð ¿½®»­÷ ©·´´ ¾» ³»¬ ±«¬­·¼» ±º ¬¸» ËÙÞô ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ½«®®»²¬ ´±½¿¬·±² ±º ²¿¬«®¿´ ¿®»¿­ ®»´¿¬·ª» ¬± ¬¸» ËÙÞò ̸» ¿­­«³»¼ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·² Ì¿¾´» ßóï øïìòì ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»÷ ·²½´«¼»­ ïèé ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ì ²»»¼»¼ ¬± ³»»¬ ¬¸» °¿®µ´¿²¼ ´»ª»´ ±º ­»®ª·½» º±® °»±° ½«®®»²¬ ­«°°´§ ±º °¿®µ´¿²¼ ¼±»­ ²±¬ ³»»¬ ¬¸» ´»ª»´ ±º ­»®ª·½»­ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» ò ß­ ¿ ®»­«´¬ô ¬¸» ¿­­«³»¼ íëîêíÑÜÏ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·² Ì¿¾´» ßóï øïìòì ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»÷ ·­ ¸·¹¸»® ¬¸¿² ¬¸» ¿­­«³»¼ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·² Ì¿¾´» ï øïíòè ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»÷ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 13 E MPLOYMENT LAND NEED Ì¿¾´» ßó Table A-2. Commercial and Industrial land need by type, Eugene UGB, 2010-2030 Land Employment EPA Demand Land Demand Land Use Typeon New Land(Net Acres)(Net Acres)(Gross Acres) Industrial 5,410 13 416 490 Commercial 12,108 68 178 223 Retail 1,949 23 85 106 Total 19,467 29 679 818 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» ßóí ­¸±©­ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ßóí ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ßóîô Ы¾´·½ ¿²¼ Í»³·óЫ¾´·½ Ë­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» ßóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ë ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ê Table A-3. Land Demand in Commercial and Industrial Plan Designations , Eugene UGB, 2010-2030 Land Demand (Gross Acres) Commercial Employment Uses 329 Public and Semi-Public Uses 114 Residential development in Commercial Plan Designations 64 Total Commercial 507 Industrial Employment Uses 490 Total Industrial 490 Total Employment Land Demand 996 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis and estimated land demand for non-employment uses in commercial and industrial plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ë ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ ëû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ê É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ëû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ¿²¼ ¬¸¿¬ ¿´´ ²»© ¸±«­·²¹ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©±«´¼ ¾» ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 14 Ì¿¾´» ßóì ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Table A-4. Comparison of Land Demand and Supply in Commercial and Industrial Plan Designations , Eugene UGB, 2010-2030 Land Surplus Land Supply Land Demand or Deficit (Gross Acres)(Gross Acres)(Gross Acres) Commercial99 507 (408) Industrial939 490 449 and analysis in this memorandum Note: The Commercial land supply includes 89 acres of land designated for commercial uses and 10 acres of land in mixed use designations. Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. R ESIDENTIAL LAND NEED ̸» ½¿°¿½·¬§ ¿²¿´§­·­ »­¬·³¿¬»¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¿¼¼·¬·±²¿´ ¸±«­·²¹ò Ì¿¾´» ßóë ­¸±©­ ¬¸» ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ¿®» ²»»¼»¼ ¿²¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞò ̸» ®»­«´¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ßóë ¿®» ¸±«­·²¹ ²»»¼»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ «­·²¹ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¼»²­·¬§ò Table A-5. Needed Residential Land for Future Housing, Eugene UGB, 2010-2030 Needed Dwelling Density Units in Excess (DU/Gross Land Deficit Plan Designationof Land CapacityAcre)(Gross Acres) Low Density Residential 3,1573.9 800 Medium Density Residential 1,1179.7 115 High Density Residential 83522.8 37 Total 5,109 952 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Note: The density is based on the projected density by plan designation, which is based on housing mix and housing density by structure type. Ì¿¾´» ßóê ­¸±©­ ¬¸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ø´¿²¼ ²»»¼»¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ÷ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ßóê ·­ ´¿²¼ ²»»¼»¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·² Û«¹»²»ò ̸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ßóê ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ßóëô °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 15 ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» ßóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² é ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò è Table A-6. Land Needed in Residential Plan Designations, Eugene UGB, 2010-2030 Land Deficit Plan Designation(Gross Acres) Low Density Residential New Housing 800 Public and Semi-Public Uses 443 Employment in Residential Plan Designations 58 Total Low Density Residential 1,301 Medium Density Residential New Housing 115 Public and Semi-Public Uses 167 Employment in Residential Plan Designations 18 Total Medium Density Residential 300 High Density Residential New Housing 37 Group Quarters 36 Public and Semi-Public Uses167 Employment in Residential Plan Designations 13 Total High Density Residential 254 Total Residential Land Deficit 1,855 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing and estimated land demand for non-residential uses in residential plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ é ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °¿®µ­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ ïëû ±º »³°´±§³»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² îððê ©¿­ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ è ïëû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò AB:SV1:I PPENDIX UMMARY OF ARIATION NCREASED DENSITY ON VACANT LAND ËÙÞ ¬± ³»»¬ »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ò ̸·­ ¿°°»²¼·¨ ·­ ·²¬»²¼»¼ ¬± Ê¿®·¿¬·±² ïæ ײ½®»¿­»¼ Ü»²­·¬§ ±² Ê¿½¿²¬ Ô¿²¼ ¼»­½®·¾» ª»®§ ¾®·»º´§ ¸±© ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ º±® ¬¸·­ ª¿®·¿¬·±² ©¿­ ¼»®·ª»¼ò PS-P UBLIC AND EMIUBLIC LAND NEED ˲½¸¿²¹»¼ º®±³ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ò E MPLOYMENT LAND NEED Ì¿¾´» Þóï Table B-1. Commercial and Industrial land need by type, Eugene UGB, 2010-1030 Employment EPA Land Demand Land Demand Land Use Typeon New Land(Net Acres)(Net Acres)(Gross Acres) Industrial 1,09014 338 398 Commercial 10,09075 135 168 Retail 1,46125 58 73 Total 16,285 31 531 639 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Þóî ­¸±©­ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Þóî ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Þóïô Ы¾´·½ ¿²¼ Í»³·óЫ¾´·½ Ë­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» Þóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ç ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïð É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ç ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² Ýó½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ çû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïð É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ çû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ¿²¼ ¬¸¿¬ ¿´´ ²»© ¸±«­·²¹ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©±«´¼ ¾» ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 17 Table B-2. Land Demand in Commercial and Industrial Plan Designations , Eugene UGB, 2010-1030 Land Demand (Gross Acres) Commercial Employment Uses 241 Public and Semi-Public Uses 114 Residential development in Commercial Plan Designations 58 Total Commercial 413 Industrial Employment Uses 398 Total Industrial 398 Total Employment Land Demand 810 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis and estimated land demand for non-employment uses in commercial and industrial plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Þóí ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿²¼ ¿ ­«®°´«­ ·² ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Table B-3. Comparison of Land Demand and Supply in Commercial and Industrial Plan Designations, Eugene UGB, 2010-1030 Land Surplus Land Supply Land Demand or Deficit (Gross Acres)(Gross Acres)(Gross Acres) Commercial99 413 (314) Industrial939 398 541 in this memorandum Note: The Commercial land supply includes 89 acres of land designated for commercial uses and 10 acres of land in mixed use designations. Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. R ESIDENTIAL LAND NEED ̸» ½¿°¿½·¬§ ¿²¿´§­·­ »­¬·³¿¬»¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¿¼¼·¬·±²¿´ ¸±«­·²¹ò Ì¿¾´» Þóì ­¸±©­ ¬¸» ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ¿®» ²»»¼»¼ ¿²¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞò ̸» ®»­«´¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Þóì ¿®» ¸±«­·²¹ ²»»¼»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ «­·²¹ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¼»²­·¬§ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 18 Table B-4. Needed Residential Land for Future Housing, Eugene UGB, 2010-1030 Needed Dwelling Density Units in Excess (DU/Gross Land Deficit Plan Designationof Land CapacityAcre)(Gross Acres) Low Density Residential 1,0704.2 255 Medium Density Residential 1,51010.5 143 High Density Residential 1,33425.6 52 Total 3,914 450 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Þóë ­¸±©­ ¬¸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ø´¿²¼ ²»»¼»¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ÷ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Þóë ·­ ´¿²¼ ²»»¼»¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·² Û«¹»²»ò ̸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Þóë ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Þóìô °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» Þóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ïï ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïî É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ïï ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °¿®µ­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ ïëû ±º »³°´±§³»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² îððê ©¿­ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ïî ïëû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 19 Table B-5. Land Deficit in Residential Plan Designations, Eugene UGB, 2010-1030 Land Deficit Plan Designation(Gross Acres) Low Density Residential New Housing 255 Public and Semi-Public Uses 443 Employment in Residential Plan Designations 53 Total Low Density Residential 751 Medium Density Residential New Housing 143 Public and Semi-Public Uses 167 Employment in Residential Plan Designations 16 Total Medium Density Residential 326 High Density Residential New Housing 52 Group Quarters 32 Public and Semi-Public Uses167 Employment in Residential Plan Designations 12 Total High Density Residential 264 Total Residential Land Deficit 1,341 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing and estimated land demand for non-residential uses in residential plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. AC:SV2:V1, PPENDIX UMMARY OF ARIATION ARIATION PLUS I NCREASED REDEVELOPMENT ËÙÞ ¬± ³»»¬ »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ò ̸·­ ¿°°»²¼·¨ ·­ ·²¬»²¼»¼ Ê¿®·¿¬·±² îæ Ê¿®·¿¬·±² ïô д«­ ײ½®»¿­»¼ λ¼»ª»´±°³»²¬ ¬± ¼»­½®·¾» ª»®§ ¾®·»º´§ ¸±© ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ º±® ¬¸·­ ª¿®·¿¬·±² ©¿­ ¼»®·ª»¼ò PS-P UBLIC AND EMIUBLIC LAND NEED ˲½¸¿²¹»¼ º®±³ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ò E MPLOYMENT LAND NEED Ì¿¾´» Ýóï Table C-1. Commercial and Industrial land need by type, Eugene UGB, 2010-1030 Land Employment EPA Demand Land Demand Land Use Typeon New Land(Net Acres)(Net Acres)(Gross Acres) Industrial 1,09014 314 369 Commercial 9,08175 121 151 Retail 1,21825 49 61 Total 14,695 30 484 582 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Ýóî ­¸±©­ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Ýóî ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Ýóïô Ы¾´·½ ¿²¼ Í»³·óЫ¾´·½ Ë­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» Ýóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» ®»­·¼»²¬·¿´ ïí ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïì É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ïí ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² Ýó½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ çû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïì É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ çû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ¿²¼ ¬¸¿¬ ¿´´ ²»© ¸±«­·²¹ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©±«´¼ ¾» ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 21 Table C-2. Land Demand in Commercial and Industrial Plan Designations , Eugene UGB, 2010-1030 Land Demand (Gross Acres) Commercial Employment Uses 212 Public and Semi-Public Uses 114 Residential development in Commercial Plan Designations 55 Total Commercial 381 Industrial Employment Uses 369 Total Industrial 369 Total Employment Land Demand 750 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis and estimated land demand for non-employment uses in commercial and industrial plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Ýóí ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿²¼ ¿ ­«®°´«­ ·² ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Table C-3. Comparison of Land Demand and Supply in Commercial and Industrial Plan Designations, Eugene UGB, 2010-1030 Land Surplus Land Supply Land Demand or Deficit (Gross Acres)(Gross Acres)(Gross Acres) Commercial99 381 (282) Industrial939 369 570 in this memorandum Note: The Commercial land supply includes 89 acres of land designated for commercial uses and 10 acres of land in mixed use designations. Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. R ESIDENTIAL LAND NEED ̸» ½¿°¿½·¬§ ¿²¿´§­·­ »­¬·³¿¬»¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¿¼¼·¬·±²¿´ ¸±«­·²¹ò Ì¿¾´» Ýóì ­¸±©­ ¬¸» ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ¿®» ²»»¼»¼ ¿²¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞò ̸» ®»­«´¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Ýóì ¿®» ¸±«­·²¹ ²»»¼»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ «­·²¹ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¼»²­·¬§ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 22 Table C-4. Needed Residential Land for Future Housing, Eugene UGB, 2010-1030 Needed Dwelling Density Units in Excess (DU/Gross Land Deficit Plan Designationof Land CapacityAcre)(Gross Acres) Low Density Residential 6794.2 162 Medium Density Residential 1,32410.5 126 High Density Residential 1,16025.6 45 Total 3,163 333 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Ýóë ­¸±©­ ¬¸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ø´¿²¼ ²»»¼»¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ÷ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Ýóë ·­ ´¿²¼ ²»»¼»¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·² Û«¹»²»ò ̸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Ýóë ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Ýóìô °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» Ýóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ïë ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïê É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ïë ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °¿®µ­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ ïëû ±º »³°´±§³»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² îððê ©¿­ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ïê ïëû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 23 Table C-5. Land Deficit in Residential Plan Designations, Eugene UGB, 2010-1030 Land Deficit Plan Designation(Gross Acres) Low Density Residential New Housing 162 Public and Semi-Public Uses 443 Employment in Residential Plan Designations 53 Total Low Density Residential 658 Medium Density Residential New Housing 126 Public and Semi-Public Uses 167 Employment in Residential Plan Designations 16 Total Medium Density Residential 309 High Density Residential New Housing 45 Group Quarters 32 Public and Semi-Public Uses167 Employment in Residential Plan Designations 12 Total High Density Residential 257 Total Residential Land Deficit 1,224 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing and estimated land demand for non-residential uses in residential plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. AD:SV3:I PPENDIX UMMARY OF ARIATION NCREASED DENSITY AND REDEVELOPMENT FOR SOME TYPES OF GROWTH ËÙÞ ¬± ³»»¬ »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ò Ê¿®·¿¬·±² íæ ײ½®»¿­»¼ Ü»²­·¬§ ¿²¼ λ¼»ª»´±°³»²¬ º±® ͱ³» ̧°»­ ±º Ù®±©¬¸ ̸·­ ¿°°»²¼·¨ ·­ ·²¬»²¼»¼ ¬± ¼»­½®·¾» ª»®§ ¾®·»º´§ ¸±© ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ º±® ¬¸·­ ª¿®·¿¬·±² ©¿­ ¼»®·ª»¼ò PS-P UBLIC AND EMIUBLIC LAND NEED ˲½¸¿²¹»¼ º®±³ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ò E MPLOYMENT LAND NEED Ì¿¾´» Üóï Table D-1. Commercial and Industrial land need by type, Eugene UGB, 2010-1030 Employment EPA Land Demand Land Demand Land Use Typeon New Land(Net Acres)(Net Acres)(Gross Acres) Industrial 1,45216 275 323 Commercial 7,06385 83 98 Retail 48630 16 19 Total 11,945 32 374 440 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Üóî ­¸±©­ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Üóî ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Üóïô Ы¾´·½ ¿²¼ Í»³·óЫ¾´·½ Ë­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» Üóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» ®»­·¼»²¬·¿´ ïé ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïè É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ïé ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² Ýó½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ çû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ïè É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ çû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ¿²¼ ¬¸¿¬ ¿´´ ²»© ¸±«­·²¹ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©±«´¼ ¾» ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 25 Table D-2. Land Demand in Commercial and Industrial Plan Designations , Eugene UGB, 2010-1030 Land Demand (Gross Acres) Commercial Employment Uses 117 Public and Semi-Public Uses 114 Residential development in Commercial Plan Designations 48 Total Commercial 279 Industrial Employment Uses 323 Total Industrial 323 Total Employment Land Demand 602 Source: Draft Eugene Economic Opportunities Analysis and estimated land demand for non-employment uses in commercial and industrial plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Üóí ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿²¼ ¿ ­«®°´«­ ·² ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Table D-3. Comparison of Land Demand and Supply in Commercial and Industrial Plan Designations, Eugene UGB, 2010-1030 Land Surplus Land Supply Land Demand or Deficit (Gross Acres)(Gross Acres)(Gross Acres) Commercial99 279 (180) Industrial939 323 616 in this memorandum Note: The Commercial land supply includes 89 acres of land designated for commercial uses and 10 acres of land in mixed use designations. Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. R ESIDENTIAL LAND NEED ̸» ½¿°¿½·¬§ ¿²¿´§­·­ »­¬·³¿¬»¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¿¼¼·¬·±²¿´ ¸±«­·²¹ò Ì¿¾´» Üóì ­¸±©­ ¬¸» ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ¿®» ²»»¼»¼ ¿²¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞò ̸» ®»­«´¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Üóì ¿®» ¸±«­·²¹ ²»»¼»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ «­·²¹ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¼»²­·¬§ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 26 Table D-4. Needed Residential Land for Future Housing, Eugene UGB, 2010-1030 Needed Dwelling Density Units in Excess (DU/Gross Land Deficit Plan Designationof Land CapacityAcre)(Gross Acres) Low Density Residential 314.5 7 Medium Density Residential 96611.7 82 High Density Residential 92627.1 34 Total 1,923 123 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. Ì¿¾´» Üóë ­¸±©­ ¬¸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ø´¿²¼ ²»»¼»¼ ¾»§±²¼ ¬¸» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ÷ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® ¬¸» îðï𠬱 îðíð °»®·±¼ò ̸» ´¿²¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Üóë ·­ ´¿²¼ ²»»¼»¼ ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·² Û«¹»²»ò ̸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Üóë ·²½´«¼»­ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» Üóìô °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øÌ¿¾´» Üóï÷ô ¿²¼ º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ´·µ»´§ ¬± ´±½¿¬» ·² ïç ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò îð É» ¼·¼ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¿´´±½¿¬»¼ º«¬«®» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ïç ´¿²¼ ¼»³¿²¼ øÌ¿¾´» ßóï÷ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¬§°»­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ¬¸¿¬ ³±­¬ º®»¯«»²¬´§ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ©»®» °¿®µ­ô ­½¸±±´­ô ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ø»ò¹òô ½¸«®½¸»­÷ò ß¾±«¬ ïëû ±º »³°´±§³»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·²îððê ©¿­ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ îð ïëû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò Variations to the Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 27 Table D-5. Land Deficit in Residential Plan Designations, Eugene UGB, 2010-1030 Land Deficit Plan Designation(Gross Acres) Low Density Residential New Housing 7 Public and Semi-Public Uses 443 Employment in Residential Plan Designations 61 Total Low Density Residential 511 Medium Density Residential New Housing 82 Public and Semi-Public Uses 167 Employment in Residential Plan Designations 19 Total Medium Density Residential 268 High Density Residential New Housing 34 Group Quarters 31 Public and Semi-Public Uses167 Employment in Residential Plan Designations 14 Total High Density Residential 246 Total Residential Land Deficit 1,025 Source: Comparison of residential capacity with baseline assumptions about needed housing and estimated land demand for non-residential uses in residential plan designations Note: The numbers in the table above may not add exactly to the totals shown in the table as a result of rounding. -0051 Suite 400 Other Offices th -0562 99 W. 10 Ave -6060 info@econw.com Eugene, Oregon 97401-3040 -2403 ѽ¬±¾»® ïêô îððç ÌÑæ Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ÝÝæ Ö¿­±² Ü»¼®·½µ ÚÎÑÓæ Þ±¾ п®µ»®ô Ì»®®§ Ó±±®»ô ¿²¼ Þ»¬¸ Ù±±¼³¿²ô ÍËÞÖÛÝÌæ ÞßÍÛÔ×ÒÛ ßÒßÔÇÍ×Í ÑÚ ÌØÛ ßÞ×Ô×ÌÇ ÑÚ ÊßÝßÒÌ ÎÛÍ×ÜÛÒÌ×ßÔ ÔßÒÜ ×Ò ÛËÙÛÒÛ ÌÑ ßÝÝÑÓÓÑÜßÌÛ ÒÛÉ ØÑËÍ×Ò٠̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ·­ ½±²¼«½¬·²¹ ¿² ¿­­»­­³»²¬ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ·¬­ Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ò ﮬ ±º ¬¸¿¬ ¿­­»­­³»²¬ ¿¼¼®»­­»­ ©¸»¬¸»® Û«¹»²» ¸¿­ »²±«¹¸ ­«·¬¿¾´» ´¿²¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ø®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼÷ ¬± ³»»¬ ²»»¼­ º±® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò ر© ³«½¸ ²»© ¸±«­·²¹ ½¿² ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¾§ ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ «­» ·² ¬¸» ½«®®»²¬ ËÙÞ Ì¸·­ ³»³±®¿²¼«³ °®±ª·¼»­ »³°·®·½¿´ ¿²¿´§­·­ ¬± ¸»´° ¿²­©»® ¬¸¿¬ ¯«»­¬·±²ò ׬ ¿²¿´§¦»­ ¸·­¬±®·½¿´ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬·»­ ·² Û«¹»²» ¾¿­»¼ ±² °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ´¿²¼ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ô ¿²¼ ¿°°´·»­ ¬¸±­» ¼»²­·¬·»­ ¬± ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼­ò ̸·­ ³»³±®¿²¼«³ °®±ª·¼»­ ¿ ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ±º ¬¸»¿¾·´·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·² »«¹»²» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ò É» ©·´´ ¼»ª»´±° ª¿®·¿¬·±²­ ¬± ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ô ©¸·½¸ ©·´´ ·²½´«¼» ª¿®·¿¬·±²­ ¬± ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ò ̸·­ ³»³±®¿²¼«³ ·­ ±®¹¿²·¦»¼ ¿­ º±´´±©­æ °®±ª·¼»­ ¿² ±ª»®ª·»© ±º ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¿²¼ µ»§ ï Ú®¿³»©±®µ º±® ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ ¯«»­¬·±²­ ¬¸¿¬ ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ ©·´´ ¿²­©»®ò ¼»­½®·¾»­ ©¸¿¬ ³»¬¸±¼­ ÛÝÑ «­»¼ º±® ¬¸» ¿²¿´§­·­ò î Ó»¬¸±¼­ ¿²¼ ¿­­«³°¬·±²­ ª¿½¿²¬ í λ­«´¬­ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·² Û«¹»²» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ò ­«³³¿®·¦»­ ±«® º·²¼·²¹­ ¿²¼ ¬¸» ·³°´·½¿¬·±²­ º±® ¬¸» ±ª»®¿´´ ì ݱ²½´«­·±²­ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ò Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 2 1 F RAMEWORK FOR THE ANALYSIS ̸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼­ ß­­»­­³»²¬ ·²¬»²¼­ ¬± »ª¿´«¿¬» ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» îð󧻿® º±®»½¿­¬­ ±º ¸±«­·²¹ ¿²¼ »³°´±§³»²¬ò Ô·µ» ¿´´ ´¿²¼ ²»»¼­ ­¬«¼·»­ô ·¬ ·²½´«¼»­ ¿ ¿²¿´§­·­ ø¾«·´¼¿¾´» ¿²¼ ®»¼»ª»´±°¿¾´» ­«°°´§ ´¿²¼ ¾§ ¬§°»÷ ¿²¼ ¿ ¿²¿´§­·­ ø°±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ´»¿¼·²¹ ¬± ¼»³¿²¼ ¼»³¿²¼ º±® ³±®» ¾«·´¬ ­°¿½»æ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ²±²ó®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬÷ò ̸» ½±³°¿®·­±² ±º ­«°°´§ ¿²¼ ¼»³¿²¼ ¿´´±©­ ¬¸» ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ò ̸»®» ¿®» ¬©± ©¿§­ ¬± ¹»¬ »­¬·³¿¬»­ ±º ­«°°´§ ¿²¼ ¼»³¿²¼ ·²¬± ½±³³±² «²·¬­ ±º ³»¿­«®»³»²¬ ­± ¬¸¿¬ ¬¸»§ ½¿² ¾» ½±³°¿®»¼æ øï÷ ¸±«­·²¹ ¼»³¿²¼ ½¿² ¾» ½±²ª»®¬»¼ ·²¬± ¿½®»­ô ±® øî÷ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ­«°°´§ ½¿² ¾» ½±²ª»®¬»¼ ·²¬± ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ß ½±³°´·½¿¬·±² ±º »·¬¸»® ¿°°®±¿½¸ ·­ ¬¸¿¬ ²±¬ ¿´´ ´¿²¼ ¸¿­ ¬¸» ­¿³» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ò Ú¿½¬±®­ ­«½¸ ¿­ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ô ­´±°»ô °¿®½»´ ­·¦» ¿²¼ ­¸¿°»ô ½¿² ¿´´ ¿ºº»½¬ ¬¸» ¿¾·´·¬§ ±º ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¸±«­·²¹ò Ó»¬¸±¼­ ¬¸¿¬ ®»½±¹²·¦» ¬¸·­ º¿½¬ ¿®» ³±®» ®±¾«­¬ ¿²¼ °®±¼«½» ³±®» ®»¿´·­¬·½ ®»­«´¬­ò ̸·­ ¿²¿´§­·­ «­»­ ¬¸» ­»½±²¼ ¿°°®±¿½¸æ ·¬ »­¬·³¿¬»­ ¬¸» ¿¾·´·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ò ½¿² ¾» «­»¼ ¬± »ª¿´«¿¬» ï ¼·ºº»®»²¬ ©¿§­ ¬¸¿¬ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ³¿§ ¾«·´¼±«¬ ¾§ ¿°°´§·²¹ ¼·ºº»®»²¬ ¿­­«³°¬·±²­ò ̸»­» ¿­­«³°¬·±²­ ³¿§ ¾» ¹»²»®¿´ ø­«½¸ ¿­ ½±²­·¼»®¿¬·±² ±º ½¿°¿½·¬§ ¾¿­»¼ ±² ¿² ¿­­«³°¬·±² ±º ±ª»®¿´´ ¼»²­·¬§ ±º ¿´´ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ ±ª»®¿´´ ¿½®»¿¹»÷ô ±® ³±®» ­°»½·º·½ ø­«½¸ ¿­ ¼»²­·¬§ ¾§ ¸±«­·²¹ ¬§°»ô ¿²¼ ¿½½±«²¬·²¹ º±® ¿½¬«¿´ ´±¬ ­·¦»­ ¿²¼ ¼·­¬®·¾«¬·±²÷ò Ú±® »¨¿³°´»ô ¿ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ½¿°¿½·¬§ ¿²¿´§­·­ ½±«´¼ °®±ª·¼» ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ¿²§ ±º ¬¸» º±´´±©·²¹æ ïòر© ³¿²§ «²·¬­ ½±«´¼ ¾» ¼»ª»´±°»¼ ±² ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ·º ¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ ¿¬ ³¿¨·³«³ ¦±²»¼ ¼»²­·¬§á îòر© ³¿²§ «²·¬­ ½±«´¼ ¾» ¼»ª»´±°»¼ ±² ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ·º ¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ ¿¬ ¸·­¬±®·½¿´ ³·¨ ¿²¼ ¼»²­·¬§á íòر© ³¿²§ «²·¬­ ½±«´¼ ¾» ¼»ª»´±°»¼ ±² ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ·º ¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ ¿¬ ²»»¼»¼ ³·¨ ¿²¼ ¼»²­·¬§ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ º±®»½¿­¬á ̸» ´¿¬¬»® øÑ°¬·±² í÷ ·­ ©¸¿¬ ­¬¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ô ¾«¬ ¬¸» ÛÝÔß ­½±°» ±º ©±®µ ­¬±°­ ­¸±®¬ ±º »ª¿´«¿¬·²¹ µ»§ °±´·½§ ·­­«»­ô ¿²¼ ­«½¸ ¿² »ª¿´«¿¬·±² ·­ ®»¯«·®»¼ ¬± ¼»¬»®³·²» ̸»®» ·­ ¿³¾·¹«·¬§ ·² ¬¸» ¬»®³ ½¿°¿½·¬§ ¿²¿´§­·­ ï ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ·­ ¬¸» ³¿¨·³«³ ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹­ ¬¸¿¬ ½±«´¼ ¾» ¾«·´¬ ¾¿­»¼ ±² ¼»²­·¬§ ´·³·¬­ ¼»º·²»¼ ´»¹¿´´§ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ±® ¦±²·²¹ô ¿²¼ ¬¸¿¬ ¼»ª»´±°³»²¬ 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¿­­«³°¬·±²­å ®¿¬¸»® ·¬ ¿°°´·»­ ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬·»­ ¬± ´¿²¼ ¿®»¿ ¬± ¼»®·ª» ¿ ¼©»´´·²¹ «²·¬ »­¬·³¿¬»ò 2.1 STEPS USED IN THE ANALYSIS OF THE ABILITY OF RESIDENTIAL LAND TO ACCOMMODATE NEW HOUSING ̸·­ ­»½¬·±² ¼»­½®·¾»­ ¸±© ©» ½±²¼«½¬»¼ ¬¸» ¿²¿´§­·­ò ̸» ·²°«¬ ¼¿¬¿ ¿²¼ ¿­­«³°¬·±²­ ¿®»æ øï÷ ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ÔÝÑÙ ÞÔ× ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²å øî÷ ´±¬ ­·¦»å øí÷ ²»¬ó¬±ó ¹®±­­ º¿½¬±®­å øì÷ ®»­«´¬­ º®±³ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º ¸·­¬±®·½¿´ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ·² Û«¹»²» ±ª»® ÑßÎ êêðóðîìó í ®»­·¼»²¬·¿´´§ ¼»­·¹²¿¬»¼ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¿º¬»® »¨½´«¼·²¹ º«¬«®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ̸«­ô ¿ ¹®±­­ ¿½®» ·­ ¿² ¿½®» ¬¸¿¬ ·²½´«¼»­ º«¬«®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò Ò»¬ ¼»²­·¬·»­ ¿®» ¿´©¿§­ ¸·¹¸»® ¬¸¿² ¹®±­­ ¼»²­·¬·»­ò Í¿³°´» ²»¬ ¬± ¹®±­­ ½¿´½«´¿¬·±² º±® ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ «­·²¹ ¿ îëû ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±®æ Ù®±­­ ¼»²­·¬§ ã ²»¬ ¼»²­·¬§ ö øïóðòîë÷ò Ú±® »¨¿³°´»æ ²»¬ ¼»²­·¬§ ±º êò𠼩»´´·²¹ «²·¬­ °»® ¿½®» »¯«¿¬»­ ¬± ¿ ¹®±­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ±º ìòë ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ¿½®» øêòð ö øïóòîë÷ãìòë÷ò ÑßÎ êêðóððèó̸» ³·¨ 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¸±«­·²¹ °±¬»²¬·¿´ ©¿­ ¬± ®»ª·»© µ»§ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ¬¸» ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¾¿­»ò Þ«·´¼·²¹ º®±³ ¬¸» ÔÝÑÙ ·²ª»²¬±®§ô ©» ¿²¿´§¦»¼ ´¿²¼­ ¾§ ­´±°»ô ¾§ ­·¦»ô ¿²¼ ¾§ ½±²­¬®¿·²¬ ­¬¿¬«­ò ̸» ·²ª»²¬±®§ ·¼»²¬·º·»­ ïôêèí ª¿½¿²¬ô ¾«·´¼¿¾´» ¿½®»­ ©·¬¸·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·²½´«¼»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ò Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿½®»­ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò é Table 1. Vacant residential acres by plan designation in the Eugene UGB as of 2008 Source: ECLA BLI, LCOG, 2009 Step 2: Develop a framework for categorizing land ̸» ½¿¬»¹±®·»­ ¬¸¿¬ ©» «­» ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ½¿°¿½·¬§ »­¬·³¿¬»­ ¿®» ·³°±®¬¿²¬ò Ì¿¾´» î ­¸±©­ ¬¸» °®»´·³·²¿®§ ½¿¬»¹±®·»­ ©¸·½¸ º±½«­ ±² °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ô ­´±°»ô ¿²¼ ´±¬ ­·¦»ò Í´±°» ¿²¼ ©»¬´¿²¼­ ¿®» ¬¸» ½±²­¬®¿·²¬­ ·²½´«¼»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ò ̸» ÞÔ× »¨½´«¼»¼ ¿ ²«³¾»® ±º ´¿²¼­ º±® ª¿®·±«­ ê ®»¿­±²­å ²±²» ±º ¬¸» »¨½´«¼»¼ ´¿²¼­ ¿®» ·²½´«¼»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ò Í»» ¬¸» ÞÔ× ¼±½«³»²¬ º±® ¼»¬¿·´­ò ̸» º±´´±©·²¹ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿®» ·²½´«¼»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­æ Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô é ¿²¼ Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ò Ò±¬ ·²½´«¼»¼ ¿®» ¬¸» º±´´±©·²¹ ³·¨»¼ «­» °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­æ Ó·¨»¼ Ë­»ô Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ Ó·¨»¼ Ë­»å Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ Ó·¨»¼ Ë­»ò ر«­·²¹ ·­ ²±¬ ¿´´±½¿¬»¼ ¬± ³·¨»¼ «­» ¼»­·¹²¿¬»¼ ´¿²¼ ¼«» ¬± Ñ®»¹±² ß¼³·²·­¬®¿¬·ª ¼»ª»´±°³»²¬ øÑßÎ êêðóððèóððïë÷ô ¿´¬¸±«¹¸ ·¬ ·­ µ²±©² ¬¸¿¬ ­±³» ¸±«­·²¹ ©·´´ ¾» ¾«·´¬ ±² ³·¨»¼ «­» ´¿²¼ò ̸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ·¼»²¬·º·»¼ ¿ ¬±¬¿´ ±º ­·¨ ª¿½¿²¬ ¿½®»­ ·² ¬¸»­» ³·¨»¼ «­» °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­å ¬¸«­ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ º±® ²»© ¸±«­·²¹ ·­ ´·³·¬»¼ò Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 6 Table 2. Primary categories for describing residential capacity Plan Slope (%) Designation/lot <5% 5%-30% 30% size LDR <1 ac 1-5 ac 5+ ac MDR Etc. Step 3. Develop net-to-gross factors ̸» ´±¬ ­·¦» ½¿¬»¹±®·»­ ¿°°´§ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±®­ ¬¸¿¬ ¾«·´¼ º®±³ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ·² ¬¸» ØÒß ¿²¼ ¿®» ¿°°´·»¼ ¿­ º±´´±©­æ äï ¿½ ²± ¼»¼«½¬·±² ïóë ¿½ ëðû ±º ¿­­«³»¼ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ëõ ¿½ ïððû ±º ¿­­«³»¼ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ÛÝÑ ½±²¼«½¬»¼ ¿² »³°·®·½¿´ ¿²¿´§­·­ ±º ²»¬ ¿²¼ ¹®±­­ ¿½®»­ ¬± °®±ª·¼» ¬¸» º±«²¼¿¬·±² º±® ¬¸» ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® ¿­­«³°¬·±²­ò Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸» ®»­«´¬­ò Table 3. Net and gross acres by residential plan designation, Eugene UGB, 2008 Source: ECLA BLI, LCOG, 2009; analysis by ECONorthwest Step 4. Analyze historical density Û­¬·³¿¬·²¹ ¬¸» ¿¾·´·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ®»¯«·®»­ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®»­ ¿²¼ ¼»²­·¬§ò ̸» ¿²¿´§­·­ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼»²­·¬·»­ ¿½¸·»ª»¼ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò É» ½¸±­» ¬¸·­ °»®·±¼ ¾»½¿«­» ÑÎÍ ïçéòîçêøë÷ø¿÷ ®»¯«·®»­ ½·¬·»­ ¬± ¼»¬»®³·²» ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ ¾¿­»¼ ±² ¼¿¬¿ ½±´´»½¬»¼ Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 7 ­·²½» ¬¸» ´¿­¬ °»®·±¼·½ ®»ª·»© ¾«¬ ¿´´±©­ ¿ ½·¬§ ¬± «­» ¿ ­¸±®¬»® ¬·³» °»®·±¼ ·º ·¬ ©·´´ °®±ª·¼» ³±®» ¿½½«®¿¬» ¿²¼ ®»´·¿¾´» ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ò É» ­»´»½¬»¼ ¬¸·­ ¬¸» îððï ¬± îððè ¬·³» °»®·±¼ ±ª»® ¬¸» ïççç ¬± îððè °»®·±¼ ¾»½¿«­» ·¬ ­¸±©­ ¸±«­·²¹ ³·¨ ¬¸¿¬ ò ̱ °®±ª·¼» ½±²¬»¨¬ º±® ¼»²­·¬·»­ ¿²¼ ¬¸» ®»´¿¬·±²­¸·° ¾»¬©»»² ¼»²­·¬§ ¿²¼ ­´±°»ô ©» ¿²¿´§¦»¼ ¼»²­·¬§ ¾§ ­´±°» ½´¿­­ ¿²¼ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò Ñ«® ·²·¬·¿´ ¸§°±¬¸»­·­ ©¿­ ¬¸¿¬ ¿² ·²ª»®­» ®»´¿¬·±²­¸·° ©±«´¼ »¨·­¬ ¾»¬©»»² ¼»²­·¬§ ¿²¼ ­´±°»¿­ ­´±°» ·²½®»¿­»¼ô ¼»²­·¬§ ©±«´¼ ¼»½®»¿­»ò Ì¿¾´» ì ­¸±©­ ¬¸» ®»­«´¬­ò Ú±® ³±­¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ´·¬¬´» ¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ±² ­´±°»­ ¹®»¿¬»® ¬¸¿² º·ª» °»®½»²¬ò ̸» »¨½»°¬·±² ·­ ´±© ¼»²­·¬§ ®»­·¼»²¬·¿´ øÔÜÎ÷ò ̸» ®»­«´¬­ ­¸±© ´±©»® ¼»²­·¬·»­ ·² ÔÜÎ º±® ¿´´ ¼»ª»´±°³»²¬ ±² ­´±°»­ ¹®»¿¬»® ¬¸¿² º·ª» °»®½»²¬ò ß°°»²¼·¨ ß ­¸±©­ ¬¸» ­«°°´§ ±º ¼»ª»´±°¿¾´» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ·² Ì¿¾´» ßóîò Table 4. Analysis of residential net density (dwelling units per net acre) by slope category, 2001-2008 Note: No data means that no development occurred in that category between 2001 and 2008; insufficient data for the high-density residential designation is based on the fact that only one development occurred in that designation which could not be considered enough data to determine a trend. Note that lands with slopes over 30% were excluded from the vacant land base and are not applicable to this analysis. Step 5. Deduct other constraints É» »ª¿´«¿¬»¼ ±¬¸»® ½±²­¬®¿·²¬­ ø»ò¹òô ´¿²¼­´·¼»­ô ©»¬´¿²¼­÷ ´·µ»´§ ¬± ®»¼«½» ¬¸» ¿¾·´·¬§ ±º ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò É» »ª¿´«¿¬»¼ ¹»±´±¹·½ ¸¿¦¿®¼ ¼¿¬¿ º®±³ ¬¸» Ñ®»¹±² Ü»°¿®¬³»²¬ ±º Ù»±´±¹§ ¿²¼ Ó·²»®¿´ ײ¼«­¬®·»­ ¿²¼ ½±²½´«¼»¼ ¬¸¿¬ ø¿÷ ¬¸» ¼¿¬¿ ¿®» ´·³·¬»¼ ¿²¼ «²½»®¬¿·²ô ¿²¼ ø¾÷ ¬¸»®» ·­ ­«¾­¬¿²¬·¿´ ±ª»®´¿° ©·¬¸ ­´±°» ¸¿¦¿®¼­ò ̸» Ý·¬§ ¼±»­ ²±¬ °®±¸·¾·¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ¿®»¿­ ±º ¹»±´±¹·½ ¸¿¦¿®¼å ¬¸»§ ®»¯«·®» ¿ ¹»±¬»½¸²·½¿´ ¿²¿´§­·­ °®·±® ¬± ¼»ª»´±°³»²¬ò ̸«­ô ©» ¾»´·»ª» ¬¸¿¬ ­´±°» ­»®ª»­ ¿­ ¿ ¹±±¼ °®±¨§ º±® ¹»±´±¹·½ ¸¿¦¿®¼­ò É» ¿´­± ·²½´«¼»¼ ¼¿¬¿ º®±³ ¬¸» Ô±½¿´ É»¬´¿²¼ ײª»²¬±®§ øÔÉ×÷ô ©¸·½¸ ·²½´«¼»­ ©»¬´¿²¼­ ¬¸¿¬ ©»®» ²±¬ »¨½´«¼»¼ ¼«» ¬± ±¬¸»® º¿½¬±®­ ø»ò¹òô º»¼»®¿´ ±©²»®­¸·° ±® ±¬¸»® °®±¬»½¬·±²­÷ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸¿¬ ª»®§ ´·¬¬´» ´¿²¼ øîòë ¿½®»­÷ ·² ¬¸» ÔÉ× »¨·­¬­ ±² ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ò Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 8 Table 5. Acres in local wetland inventory, by plan designation, in the Eugene UGB, 2008 Source: Eugene local wetland inventory; analysis by LCOG Ü»ª»´±°»®­ ¿®» ®»¯«·®»¼ ¬± ³·¬·¹¿¬» ©»¬´¿²¼­ ·² ¬¸» ÔÉ×ô ¾«¬ ¬¸» ®«´»­ ¼± ²±¬ °®»½´«¼» ¼»ª»´±°³»²¬ò ̸«­ô ·¬ ·­ ®»¿­±²¿¾´» ¬± ¿­­«³» ¬¸¿¬ ­±³» ´¿²¼ ©·´´ ¾» ¼»ª»´±°»¼ô ¾«¬ ²±¬ ¿´´ ´¿²¼ò É·¬¸ ±²´§ îòë ¿½®»­ ±º ÔÉ× ´¿²¼ô ©¸¿¬»ª»® ¼»ª»´±°³»²¬ ¿­­«³°¬·±² ©» ³¿µ» ¸¿­ ´·¬¬´» ¿ºº»½¬ ±² ±ª»®¿´´ ´¿²¼ ²»»¼ ·² ¬¸» ËÙÞò É» «­»¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ëðû ±º ÔÉ× ©»¬´¿²¼­ ©±«´¼ ¼»ª»´±° ·² ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ º±´´±©­ò 3 R ESULTS Ì¿¾´» ê ­¸±©­ ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ¸±«­·²¹ °±¬»²¬·¿´ò ̸» ®»­«´¬­ ­¸±© ¬¸¿¬ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» »³°·®·½¿´´§ ¼»®·ª»¼ ¿­­«³°¬·±²­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» °®»ª·±«­ ­»½¬·±²ô Û«¹»²» ¸¿­ °±¬»²¬·¿´ º±® éôççç ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ±² ª¿½¿²¬ ´¿²¼ò É» ½±²­·¼»® ¬¸·­ ¿ ®»¿­±²¿¾´» ¿²¼ ©»´´ó ¸¿­ ̸» Ý·¬§ ³¿§ ©¿²¬ ¬± ½±²­·¼»® °±´·½§ ½¸¿²¹»­ ¬¸¿¬ ©·´´ ½¿«­» ·²½®»¿­»­ ·² ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ô ­± ¼·­½«­­·±²­ ©±«´¼ ±½½«® ¿­ °¿®¬ ±º ¬¸» °±´·½§ ¼·­½«­­·±² ·² îðïð ¿²¼ ¾»§±²¼ò Table 6. Estimated housing potential on vacant residential lands, Eugene UGB Source: ECONorthwest Note: lands with over 30% slope were considered unbuildable in the BLI Ì¿¾´» é ­¸±©­ ­±³» µ»§ »´»³»²¬­ ±º ¬¸» ¿²¿´§­·­ò ׬ ­¸±©­ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿½®»­ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ô ¼©»´´·²¹ «²·¬ øÜË÷ °±¬»²¬·¿´ô ¿²¼ ¿ª»®¿¹» ¹®±­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ò ̸» ¿ª»®¿¹» ¹®±­­ ¼»²­·¬§ ·­ ­´·¹¸¬´§ ¸·¹¸»® ¬¸¿² ¬¸» ±¾­»®ª»¼ ¹®±­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ±º êòï ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ¿½®» ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèò ̸·­ ·­ ¿ º«²½¬·±² ±º ¬§°» ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ¿½®»­ ¬¸¿¬ ¿®» ª¿½¿²¬æ ©¸·´» ¬¸» ´¿®¹»­¬ °±®¬·±² ±º ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ·­ ·² ¬¸» ´±© Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 9 ¼»²­·¬§ ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ô ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬·»­ ·² ¬¸» ³»¼·«³ó ¿²¼ ¸·¹¸ó¼»²­·¬§ ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·²½®»¿­» ¬¸» ±ª»®¿´´ ¿ª»®¿¹»ò è Table 7. Housing potential summary based on historical densities observed between 2001 and 2008 Source: ECONorthwest Note: Density assumptions based on historical densities observed between 2001 and 2008. 4 C ONCLUSIONS ̸» »­¬·³¿¬»­ °®±ª·¼»¼ ·² ¬¸·­ ³»³±®¿²¼«³ ¿®» ¾¿­»¼ ±² ¿²¿´§­·­ ±º ¼¿¬¿ ±º ¬¸» ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ¾¿­» ¿²¼ ±º ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèò ß ¬§°·½¿´ ¾¿­»´·²» º±® ¿²§ º±®»½¿­¬¿ ­¬¿®¬·²¹ °±·²¬ º±® ¼·­½«­­·±² ¿²¼ º«®¬¸»® ³±¼»´·²¹ «­·²¹ ¼·ºº»®»²¬ ¿­­«³°¬·±²­¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» º«¬«®» ©·´´ ¾» ´·µ» ¬¸» °¿­¬ò λ¹¿®¼·²¹ ±«® ¿²¿´§­·­ô ®»¿­±²­ »¨·­¬ ¬± ¿®¹«» ±¬¸»®©·­»ô ·²½´«¼·²¹ øï÷ ¬¸» ´¿²¼ ¬¸¿¬ ¼»ª»´±°»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ·­ ²±¬ ¬¸» ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ¿ª¿·´¿¾´» ²±©ô øî÷ ¬¸» ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­ ¬¸¿¬ »¨·­¬»¼ ·² ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ¼± ²±¬ »¨·­¬ ²±©ô ¿²¼ ³¿§ ¾» ¼·ºº»®»²¬ ·² ¬¸» º«¬«®»ô øí÷ ­¬¿¬» ¿²¼ ´±½¿´ °±´·½§ô »­°»½·¿´´§ ®»¹¿®¼·²¹ ¬¸» ´±½¿¬·±² ¿²¼ °®·½·²¹ ±º ·²º®¿­¬®«½¬«®»ô ³¿§ ½¸¿²¹»ô ¿²¼ øì÷ »¨¬»®²¿´ º¿½¬±®­ ³¿§ ½¸¿²¹»ô ­±³» ±º ©¸·½¸ ø»ò¹òô ¼»³±¹®¿°¸·½ ¬®»²¼­ô ½´·³¿¬» ½¸¿²¹»ô »²»®¹§ °®·½»­÷ ­«¹¹»­¬ ¬¸¿¬ ¬¸» º«¬«®» ©·´´ ¬®»²¼ ¬±©¿®¼­ ³±®» ¼»²­» ¸±«­·²¹ò 릱²·²¹ ÔÜÎ ¬± ÓÜÎ ±® ØÜÎ ·­ ¿ °±­­·¾´» °±´·½§ ®»­°±²­»ô ¾«¬ ·¬ ¿ °±´·½§ ®»­°±²­» ¿²¼ô ¬¸«­ô ²±¬ °¿®¬ ±º ¬¸» ·­ è îððç ­½±°» ±º ©±®µ º±® ¬¸» ÛÝÔß ­¬«¼§ò Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 10 5 AA:A PPENDIX SSUMPTIONS Ì¿¾´» ßóï ­¸±©­ ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸» ¿²¿´§­·­ò Table A-1. Summary of assumptions Analysis of Residential Buildable Land ECONorthwest October 2009 Page 11 Table A-2 Vacant developable residential land, gross acres, Eugene UGB Source: LCOG Buildable Land Inventory -0051 Suite 400 Other Offices th -0562 99 W. 10 Ave -6060 info@econw.com Eugene, Oregon 97401-3040 -2403 ѽ¬±¾»® ïêô îððç ÌÑæ Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ÝÝæ Ö¿­±² Ü»¼®·½µ ÚÎÑÓæ Ì»®®§ Ó±±®»ô Þ»¬¸ Ù±±¼³¿²ô ¿²¼ Þ±¾ п®µ»® ÍËÞÖÛÝÌæ ÛÝÔß ÞßÍÛÔ×ÒÛ ßÍÍËÓÐÌ×ÑÒÍ 1 B ACKGROUND ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ ·­ ½±²¼«½¬·²¹ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼­ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ò ̸±«¹¸ ¬¸»®» ¿®» ³¿²§ ®»¿­±²­ º±® ½±²¼«½¬·²¹ ­«½¸ ¿² ¿²¿´§­·­ô ¬¸» ³¿·² ±²» ¼·®»½¬·²¹ ¬¸» ½±²¬»²¬ ¿²¼ ¬·³·²¹ ±º ¬¸» ¿²¿´§­·­ ·­ Ñ®»¹±² ر«­» Þ·´´ íííéô ©¸·½¸ ®»¯«·®»­ Û«¹»²» ¬± »­¬¿¾´·­¸ ·¬­ ±©² Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ ­»°¿®¿¬» º®±³ ¬¸» ¶±·²¬ ³»¬®±°±´·¬¿² ËÙÞ ¬¸¿¬ Í°®·²¹º·»´¼ ¿²¼ Û«¹»²» ¸¿­ ­¸¿®»¼ º±® ¿¾±«¬ îë §»¿®­ò ̸» º«´´ ­½±°» ±º ©±®µ º±® ÛÝÔß ·­ ¼»­½®·¾»¼ »´­»©¸»®»ò ׬ ·²½´«¼»­ ½®»¿¬·²¹ ³¿²§ °®±¼«½¬­ ¬± ½±³°´§ ©·¬¸ ­¬¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ º±® ÔÝÜÝ Ù±¿´­ çô 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Baseline assumptions for modeling land need Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ λ­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼­ Ы¾´·½ ¿²¼ Í»³·óЫ¾´·½ ²»»¼­ Ô¿²¼ Ò»»¼­ б°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ п®µ Ô¿²¼ б°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° Ò»·¹¸¾±®¸±±¼ п®µ­ ¯«¿®¬»®­ ͸¿®» ±º »³°´±§³»²¬ ¾§ ݱ³³«²·¬§ п®µ­ ½¿¬»¹±®§ л®­±²­ ·² ¸±«­»¸±´¼ Ò¿¬«®¿´ ß®»¿­ ײ¼«­¬®·¿´ λ­·¼»²¬·¿´ ª¿½¿²½§ ®¿¬» Ѭ¸»® п®µ­ ݱ³³»®½·¿´ ر«­·²¹ ³·¨ λ¬¿·´ ͽ¸±±´­ ر«­·²¹ ¼»²­·¬§ Ù±ª»®²³»²¬ ìÖ Í½¸±±´ Ü·­¬®·½¬ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ Ò»© »³°´±§³»²¬ ·² ²±²ó ·² ½±³³»®½·¿´ ÐÜ Ð«¾´·½ Ñ°»®¿¬·±²­ ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ÐÜ Ò»¬ ¬± Ù®±­­ Ú¿½¬±® Ú¿½·´·¬·»­ Ò»© »³°´±§³»²¬ ·² λ­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ Í»³·ó°«¾´·½ «­»­ »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ݱ³³»®½·¿´ λ¼»ª»´±°³»²¬ Û³°´±§³»²¬ Ü»²­·¬§ Ò»¬ ¬± Ù®±­­ Ú¿½¬±® 2.1 E:B MPLOYMENT LAND NEED ASELINE ASSUMPTIONS ̸» ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ¼®·ª»² ¾§ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ¿²¼ ¬¸» ­·¬» ²»»¼­ ±º ¬¸» º·®³­ ¬¸¿¬ ³¿§ ´±½¿¬» ·² Û«¹»²»ò ̸» »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ³«­¬ ³»»¬ ¬¸» ͬ¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´ ç ¿²¼ ÑßÎ êððóððçò ̸» º®¿³»©±®µ ¿²¼ º«´´ 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October 2009 Page 8 Î º±®»½¿­¬ º±® Ô¿²» ݱ«²¬§æ ìêû ½±³³»®½·¿´ô ïíû ®»¬¿·´ô îíû ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ïèû ¹±ª»®²³»²¬ò ÝßÝ ¼·­½«­­·±²æ ͱ³» ÝßÝ ³»³¾»®­ ­¿·¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ½«®®»²¬ ³·¨ ±º »³°´±§³»²¬ ­»»³­ ³±®» ´·µ»´§ ¬± ½±²¬·²«» ·²¬± ¬¸» º«¬«®» ¬¸¿² ¬¸» ³·¨ ·² ¬¸» Û³°´±§³»²¬ ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ Ù·ª»² ¬¸» ´±²¹ó ¬»®³ ­¬¿¬» ¿²¼ ²¿¬·±²¿´ ¬®»²¼­ ±º ¼»½®»¿­·²¹ ­¸¿®» ±º »³°´±§³»²¬ ·² ·²¼«­¬®·¿´ ­»½¬±®­ô »­°»½·¿´´§ ³¿²«º¿½¬«®·²¹ô ·¬ ­»»³­ «²´·µ»´§ ¬¸¿¬ ³¿²«º¿½¬«®·²¹ »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²» ©·´´ ·²½®»¿­» ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ò É» ®»½±³³»²¼ «­·²¹ ¬¸» ½«®®»²¬ ³·¨ ±º »³°´±§³»²¬ øëìòíû ½±³³»®½·¿´ô ïíòïû ®»¬¿·´ô ïèòîû ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ïìòìû ¹±ª»®²³»²¬÷ô ¹·ª»² ¬¸» «²½»®¬¿·²¬§ ±º ¹®±©¬¸ ·² ³¿²«º¿½¬«®·²¹ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» »³°´±§³»²¬ ¾¿­» ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» º±® îððê ¾¿­»¼ ±² Ï«¿®¬»®´§ Ý»²­«­ ±º Û³°´±§³»²¬ ¿²¼ ɱ®µº±®½» º®±³ ¬¸» ÑÎ Û³°´±§³»²¬ Ü»°¿®¬³»²¬ ¿²¼ ̱¬¿´ Û³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ º®±³ ¬¸» ËÍ Þ«®»¿« ±º Û½±²±³·½ ß²¿´§­·­ò New employment accommodated on land not designated for 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Percent of housing by structure type, 2001-2008, Eugene UGB Single-Single- family family Two to four Five or Yeardetachedattachedunitsmore units Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 Ì¿¾´» í ¾»¬©»»² ïççð ¿²¼ îððéô ¾¿­»¼ ±² ËòÍò Ý»²­«­ ¼¿¬¿ò ̸» ­¸¿®» ±º ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ø·²½´«¼·²¹ ³¿²«º¿½¬«®»¼÷ ©¿­ ®»´¿¬·ª»´§ ­¬¿¾´» ±ª»® ¬¸» ­»ª»²¬»»²ó§»¿® °»®·±¼ô ¿½½±«²¬·²¹ º±® ¿¾±«¬ êïû ±º ¸±«­·²¹ ­¬±½µ ·² Û«¹»²»ò Table 3. Housing stock by structure type, Eugene city limits, 1990, 2000, and 2007 199020002007New Units 1990-2007 Percent of Percent Structure typeUnitsPercentUnitsPercentUnitsPercentUnitstotalIncrease Single-family detached28,768 60%36,151 59%41,923 61%13,155 63%46% Single-family attached 3,264 7% 4,011 7% 4,828 7% 1,564 7%48% Two to four units 4,886 10% 5,877 10% 6,773 10% 1,887 9%39% Five or more units11,073 23%15,293 25%15,371 22% 4,298 21%39% Total47,991 100%61,332 100%68,895 100%20,904 100%44% Source: U.S. Census 1990 and 2000, American Community Survey 2007 Í»ª»®¿´ ÝßÝ ³»³¾»®­ ¸¿ª» »¨°®»­­»¼ ½±²½»®²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ½¿¬»¹±®·»­ ±º ¸±«­·²¹ ­¸±©² ·² Ì¿¾´»­ î ¿²¼ íò Í«¹¹»­¬·±²­ º±® ½¸¿²¹»­ ¬± ³·¨ ·²½´«¼»æ øï÷ ½±³¾·²» ­±³» ½¿¬»¹±®·»­ ±º ­¬®«½¬«®» ¬§°»ô ­«½¸ ¿­ ¿°¿®¬³»²¬­ ©·¬¸ ë ¬± ïç «²·¬­ ¿²¼ ¿°¿®¬³»²¬­ ©·¬¸ îð ±® ³±®» «²·¬­ ¿²¼ øî÷ ½±²­·¼»® ±¬¸»® ­¬®«½¬«®» ¬§°»­ô ­«½¸ ¿­ ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ©·¬¸ ³±®» ¬¸¿² º±«® ¾»¼®±±³­ ¿²¼ ­¸¿®»¼ ½±³³±² ¿®»¿­ ±® ­³¿´´ ¿ºº±®¼¿¾´» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ 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Average development density by structure type, dwelling units per net acre, 2001-2008, Eugene UGB Dwelling Units on Lots with Development between 2001-2008 Multifamily All DU Built Tax built prior to 2001 to Total Net DU/Net Lots20012008DU AcresAc Structure Type 4,335 4,503 837 Single-family detachedNA 4,503 5.4 Single-family attached 173 NA 660 660 3320.2 Structures with 2 to 4 units 178 75 371 446 528.6 Structures with 5 or more units 41 412 998 1,410 5924.1 Total 4,727 487 6,532 7,019 9807.2 Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¿ª»®¿¹» ¼»ª»´±°³»²¬ ¼»²­·¬§ ¾§ ݱ³°®»¸»²­·ª» д¿² Ü»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ­¬®«½¬«®» ¬§°» º±® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸¿¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ª¿®·»¼ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ­¬®«½¬«®» ¬§°»ò ß¾±«¬ êêû ±º ²»© ¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ ·² Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô ïçû ·² Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô ïëû ·² Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô ¿²¼ ¬¸» ®»³¿·²·²¹ ´»­­ ¬¸¿² ïû ±½½«®®»¼ ·² ¿ ³·¨»¼ «­» ¼»­·¹²¿¬·±²ò Table 5. Average development density by Comprehensive Plan Designation and structure type, dwelling units per net acre, 2001-2008, Eugene UGB Average Density (dwelling units per net acres) Single-Single-Structures Structures family family with 2 to 4 with 5 or Plan Designationdetachedattachedunitsmore unitsAverage Low Density Residential5.235.54.3na5.2 Medium Density Residential8.316.410.918.213.2 High Density Residential13.836.731.033.631.0 Medium Density Residential Mixed Use3.7na26.436.217.1 High Density Res Mixed Use5.8nanana5.8 Mixed Use8.5na5.9na7.2 Average5.420.28.624.17.2 Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Ì¿¾´»­ ì ¿²¼ ë ­¸±© ¬¸» ³±­¬ ®»½»²¬´§ ¼¿¬¿ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ·² Û«¹»²»ò ̸» ¼»²­·¬§ ±º éòî «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®» ¿½½±«²¬­ º±® ¿´´ ¼»ª»´±°³»²¬ ±² ¬¸» ìôéîé ¬¿¨ ´±¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ìò ɸ·´» ïê ¬¸» ¼»²­·¬§ ¿²¿´§­·­ º±½«­»­ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèô ©» ©±«´¼ «²¼»®»­¬·³¿¬» ¼»²­·¬§ ±² ¬¸»­» ¬¿¨´±¬­ ·º ©» ¼·¼ ²±¬ ¿½½±«²¬ º±® ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ ¾«·´¬ ·² °¸¿­»¼ ¼»ª»´±°³»²¬ °®·±® ¬± îððïò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 24 ̸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ½±«´¼ ½±²­·¼»® ¿´¬»®²¿¬·ª» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬·»­ò ͬ¿¬» °±´·½§ °®±ª·¼»­ ¹«·¼¿²½» º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¸±«­·²¹ ³·¨ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ ¿²¼ °®±ª·¼»­ ¿ ­¿º» ¸¿®¾±® º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ò ÑßÎ êêðóððé ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ±º ëðôððð ±® ³±®» °»±°´» ·² ¬¸» Ó»¬®± Î ËÙÞ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ½±²­¬®«½¬·±² ©·´´ ¾» ¿ª»®¿¹» ¿¬ ´»¿­¬ ï𠼩»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®»ò ß´¬¸±«¹¸ ÑßÎ êêðóððé ¼±»­ ²±¬ ¿°°´§ ¬± Û«¹»²» ø¾»½¿«­» ¬¸» Ý·¬§ ·­ ²±¬ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ÷ô ¬¸·­ ®«´» ¼±»­ ·´´«­¬®¿¬» ¬¸» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ·² ¬¸» Ó»¬®± ËÙÞ ¿®» »¨°»½¬»¼ ¬± ¿½¸·»ª»ò ÑßÎ êêðóðîìóððìðøº÷ °®±ª·¼»­ ¿² ±°¬·±²¿´ ­¿º» ¸¿®¾±® º±® ½·¬·»­ ¬¸¿¬ ¿®» Î ²±¬ ­«¾¶»½¬ ¬± ÑÎÍ ïçéòîçê ¿²¼ ¸¿ª» ¿¬ ´»¿­¬ îëôððð ®»­·¼»²¬­ò ̸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ¿­­«³»­ ¿² ¿ª»®¿¹» ²»¬ ¼»²­·¬§ ±º èò𠼩»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®»ò ß´¬¸±«¹¸ ¬¸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ¼±»­ ²±¬ ¿°°´§ ¬± Û«¹»²» ø¾»½¿«­» ¬¸» Ý·¬§ ·­ ­«¾¶»½¬ ¬± ÑÎÍ ïçéòîçê÷ô ¬¸·­ ®«´» ¼±»­ ·´´«­¬®¿¬» ¬¸» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ©·¬¸ îëôððð ±® ³±®» °»±°´» ¿®» »²½±«®¿¹»¼ ¾§ ¬¸» ͬ¿¬» ¬± ¿½¸·»ª»ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ³¿¼» ²± ­«¹¹»­¬·±²­ º±® ¿´¬»®²¿¬·ª» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ò Ì©± ÝßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬»¼ ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ¬©± ÝßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬»¼ ¼»½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ò ß­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ º«¬«®» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ³¿§ ¾» ®»ª·­»¼ ¾¿­»¼ ±² ¼·®»½¬·±² º®±³ ¬¸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ îððï ¬± îððè ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ô ¾¿­»¼ ±² ¼¿¬¿ò Residential development in commercial plan designations ͱ³» ¸±«­·²¹ ·­ ½«®®»²¬´§ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò Þ»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèô ¿¾±«¬ ëû ±º ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò ß¾±«¬ çëû ±º ¬¸» ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ©¿­ ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ©·¬¸ ¬©± ±® ³±®» «²·¬­ ·² ¬¸» ­¬®«½¬«®»ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Ó«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ½¿² ø¿²¼ ¼±»­÷ ½±ó»¨·­¬ ©·¬¸ ½±³³»®½·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ò Ù·ª»² ¬¸» ¸·­¬±®·½¿´ ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ¬§°»­ô ·¬ ¾» ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸» ­¸¿®» ±º ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ½±«´¼ ¾» ¸·¹¸»® ·º ¬¸» Ý·¬§ ¼»­·¹²¿¬»­ ³±®» ´¿²¼ º±® ³·¨»¼ó«­» ¼»ª»´±°³»²¬ ±® ·º ­«¾­¬¿²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®­ ¿­ ¿ ³·¨¬«®» ±º ¸±«­·²¹ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ «­»­ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ׬ ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 25 ­¸±«´¼ ¾» ²±¬»¼ô ¸±©»ª»®ô ¬¸¿¬ ´±½¿¬·²¹ ¸±«­·²¹ ±² ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ½±³³»®½·¿´ «­»­ ³¿§ ¼·­°´¿½» ­±³» ½±³³»®½·¿´ «­»­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ̸» ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·¼ ²±¬ ¼·­½«­­ ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±²ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ëû ±º ¸±«­·²¹ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ½±³³»®½·¿´ «­»­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ô °»®³·¬ ¼¿¬¿ò Converting net acres to gross acres ̸» »¨·­¬·²¹ ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ·­ ·² ¿½®»­ô ©¸·½¸ ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ´¿²¼ ÏØÉ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò Ѳ» ©¿§ ¬± »­¬·³¿¬» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ¸±«­·²¹ ·²½´«¼·²¹ °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ ·­ ¬± ½±²ª»®¬ º®±³ ¬± ¿½®»­ ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ ÏØÉÖËÎÊÊ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò ïé Ì¿¾´» ê ­¸±©­ ¬¸» ²»¬ ¿½®»­ ¿­ ¿ °»®½»²¬ ±º ¹®±­­ ¿½®»­ ¿²¼ ¿ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±®ò Table 6. Net and gross acres by residential plan designation, Eugene UGB, 2008 Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® º±® ¸±«­·²¹ ¾«·´¬ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ·² Û«¹»²» ¿ª»®¿¹»¼ ¿¾±«¬ îìûô ¾¿­»¼ ±² ¿²¿´§­·­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ·² Û«¹»²» ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ¼¿¬¿ ·² Ì¿¾´» êô ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» ±º ²»¬ó¬±ó¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±®­ ·² Û«¹»²» ©±«´¼ ¾» º®±³ îðû ¬± íëûò ÑßÎ êêðóðîìóððïðøê÷ «­»­ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¼»º·²·¬· ïé ­¯«¿®» º»»¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´´§ ¼»­·¹²¿¬»¼ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¿º¬»® »¨½´«¼·²¹ º«¬«®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ɸ·´» ¬¸» ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´» ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¿ ¼»º·²·¬·±² ±º ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®»ô «­·²¹ ¬¸» ¼»º·²·¬·±² ¿¾±ª»ô ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®» ©·´´ ·²½´«¼» ¿®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ß®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ¿®» ½±²­·¼»®»¼ «²¾«·´¼¿¾´»ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 26 ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ Í»ª»®¿´ ÝßÝ ³»³¾»®­ ¿­µ»¼ ¬¸¿¬ ©» ¼± ³±®» ¿²¿´§­·­ ¿¾±«¬ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±®­ ·² Û«¹»²»ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ¿¼¼·¬·±²¿´ ¿²¿´§­·­ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ «­·²¹ ¿ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® ±º îìûò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» ¾¿­»¼ ±² ÔÝÑÙ Residential redevelopment ̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ´»¹¿´ ±¾´·¹¿¬·±² ¬± ·²ª»²¬±®§ ¬¸» ­«°°´§ ¿²¼ »­¬·³¿¬» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò ̸» ·²ª»²¬±®§ ³«­¬ ½±²­·¼»® ´¿²¼ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» «­»¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ·²º·´´ ¿²¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» Ý·¬§ ¼±»­ ¸¿ª» ¿² ±¾´·¹¿¬·±² ÏÎÉ ïè º§ ­°»½·º·½ ´±¬­ ±® ¬± ­¸±© ®»­·¼»²¬·¿´ ·²º·´´ ¿²¼ ïç ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ÑßÎ êêðóððèó ©¸·½¸ ¼»ª»´±°³»²¬ ¸¿­ ¿´®»¿¼§ ±½½«®®»¼ ¾«¬ ±² ©¸·½¸ô ¼«» ¬± °®»­»²¬ ±® »¨°»½¬»¼ ³¿®µ»¬ º±®½»­ô ¬¸»®» »¨·­¬­ ¬¸» ­¬®±²¹ ´·µ»´·¸±±¼ ¬¸¿¬ »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ¾» ̸» ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´» ¼±»­ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò Ó±®»±ª»®ô ²»·¬¸»® Ù±¿´ ïðô ÑßÎ êêðó ¿²¼ Ñ®»¹±² ´¿²¼ó«­» °±´·½§ ¸¿ª» ­»»³»¼ ¬± ¼»º·²» ·²º·´´ ¿­ »·¬¸»® øï÷ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ 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Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 27 ®»¯«·®»­ ¼»³±´·¬·±² ±º »¨·­¬·²¹ ­¬®«½¬«®»­ò Û¨¿³°´»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·²½´«¼»æ øï÷ ¼»³±´·¬·±² ±º ¿ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹ ¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ±º ¿ ¼«°´»¨ ±® ¿°¿®¬³»²¬ ¾«·´¼·²¹ô ¿²¼ øî÷ °¿®¬·¬·±²·²¹ ¿ ´±¬ ©·¬¸ ¿ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¸±«­» ¿²¼ ¾«·´¼·²¹ ¿ ²»© ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹ ±² ¬¸» ²»©´§ ½®»¿¬»¼ ´±¬ò îð ¼»­½®·¾»­ ¬¸» ³»¬¸±¼±´±¹§ º±® »ª¿´«¿¬·²¹ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ¸·­¬±®·½¿´´§ô ¿­ ©»´´ ¿­ ¼·­½«­­·±² ©·¬¸ ¬¸» ÝßÝ ¿¾±«¬ ¬¸» ·­­«»­ ©·¬¸ ¿²¼ ³»®·¬­ ±º ¼·ºº»®»²¬ ³»¬¸±¼±´±¹·»­ò ߺ¬»® »ª¿´«¿¬·²¹ ¼·ºº»®»²¬ ¿°°®±¿½¸»­ °®±¶»½¬·²¹ º«¬«®» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ®¿¬»­ ¿²¼ ¼·­½«­­·²¹ ¬¸·­ ·­­«» ©·¬¸ ¬¸» ÝßÝ ¿¬ ­»ª»®¿´ ³»»¬·²¹­ô Ý·¬§ ­¬¿ºº ¼·®»½¬»¼ ¬¸» ½±²­«´¬¿²¬­ ¬± °®±½»»¼ ¿­ º±´´±©­ ®»¹¿®¼·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬æ ïò îòÓ»¿­«®» ¬¸» ½±³¾·²»¼ ¿³±«²¬ ±º ¸·­¬±®·½¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ «­·²¹ ¬¸» ³»¬¸±¼­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ײ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿¼¼®»­­»­ ¬¸¿¬ ©»®» ¿¼¼»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ¬± ¬¿¨ ´±¬­ ·¼»²¬·º·»¼ ¿­ ¼»ª»´±°»¼ ·² îððïò ̸»®» ¿®» ­±³» ¿­­«³°¬·±²­ 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Residential redevelopment: new dwellings on developed lots, Eugene UGB, 2001-2008 Source: LCOG taxlot and address data; analysis by ECONorthwest Note: Staff review of the analysis of redevelopment (described in the section above) reduced the estimate of new housing resulting from redevelopment from 722 to 568 dwellings. ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest October 2009 Page 29 Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ®»­«´¬­ ©» »­¬·³¿¬» ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ ëêè ²»© ¼©»´´·²¹­ ©»®» ½±²­¬®«½¬»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ¬¸¿¬ ½±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸·­ ·­ ¿¾±«¬ èû ±º ¿´´ ¸±«­·²¹ °®±¼«½¬·±² ¼«®·²¹ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ò»© ¼©»´´·²¹­ ½±²­¬®«½¬»¼ ±² îï ´±¬­ ©·¬¸ °®»ó»¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¿³±²¹ ¬¸» ¾»­¬ ·²¼·½¿¬±®­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿ª¿·´¿¾´» ¾»½¿«­» ·¬ °®±ª·¼»­ ¿² ¿½¬«¿´ «²·¬ ½±«²¬ ±º ²»© ¸±«­·²¹ ¾§ ¸±«­·²¹ ¬§°» º±® ¬¸» ¿²¿´§­·­ °»®·±¼ò ̸·­ ²«³¾»® ³¿§ ±ª»®»­¬·³¿¬» ¬¸» ¿½¬«¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±² ¬¸»­» ´±¬­å ­±³» ²»© ¼©»´´·²¹­ ³¿§ ¸¿ª» ¾»»² °¿®¬ ±º ¿ °¸¿­»¼ ¼»ª»´±°³»²¬°¿®¬·½«´¿®´§ ¿°¿®¬³»²¬­ò Ü»­°·¬» ¬¸»­» ´·³·¬¿¬·±²­ô ©» º»»´ ¬¸·­ ·²¼·½¿¬±® ·­ ±²» ±º ¬¸» ³±®» ®»´·¿¾´» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·²¼·½¿¬±®­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸»®» ·­ ´·¬¬´» ¼¿¬¿ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¸·­¬±®·½¿´ ®¿¬»­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» ¼¿¬¿ ­«¹¹»­¬ ¬¸¿¬ ¾»¬©»»² ëû ¬± îðû ±º ¿´´ ¸±«­·²¹ °®±¼«½¬·±² ¼«®·²¹ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ©»®» ¬¸» ®»­«´¬ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ 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­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ²»»¼ º±® ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» ¾«·´¼·²¹ °»®³·¬ ¼¿¬¿ò 3 AA:SA PPENDIX UMMARY OF SSUMPTIONS AND RVLNA ECOMMENDED ALUES FOR THE AND EED NALYSIS VariableRec. ValueSource of DataRationaleReasonable Range Employment Land Needs Employment growth1.4%State of OregonSafe harbor0.9% to 2.1% Share of Emp by TypeState of OregonCurrent mix Industrial18%15% - 23% Commercial54%46% - 55% Retail13%13% - 15% New Employment in Non-employment PD15%State of OregonCurrent percentage10% - 20% New Employment in Existing Built Space10%City of EugeneOther cities5% - 20% Employment RedevelopmentCity of EugeneOther cities10% to 50% Industrial10% Commercial15% Retail35% Employment DensityState of OregonCurrent averageVaries Industrial13 EPA5-20 EPA Commercial68 EPA30-93 EPA Retail23 EPA20-37 EPA Net to Gross for Right-of-Way20% (15%)City of EugeneCurrent average15% - 20% Residential Land Needs Population Growth0.9%Lane CountyAdopted ForecastNone Population in Group Quarters5.3%US CensusCurrent average4.4% - 5.5% Persons per Household2.25US CensusSafe harbor Difficult to estimate Residential Vacancy Rate5%US CensusRecent data3.5% - 6.5% Historic data & Housing mixCity of Eugene recent trends Single-family detached61%45% - 69% Single-family attached7%7% - 10% Two to five units10%6% to 10% Five or more units22%18% to 35% Average of Housing Density7.2City of EugeneRecent trends 6.7-10.0 Single-family detached5.4 Dwelling units per acre Single-family attached20.2 Two to four units8.6 Five or more units24.1 Residential development in commercial PD5%City of EugeneCurrent percentage5% - 15% Residential redevelopment8%City of EugeneRecent trends5% to 20% Net to Gross for Right-of-Way24%City of EugeneCurrent average20% to 35% Public and Semi-Public Land Needs Park Land (inside the UGB)13.8 pkpCity of EugeneN/A PROS Plan; Neighborhood Parks1.7 pkp Parkland locating Community Parks1.5 pkp inside the UGB Natural Areas3.8 pkp Other Parks6.8 pkp SchoolsSchool DistrictsN/A 4J School District0 acres4J Bethel School District120 acresBethel Public Operations and Facilities100 acresCity of EugeneHistoric data100 - 230 acres Semi-public uses50 acresCity of EugeneHistoric data25 - 75 acres Note: Note: We excluded government employment growth because government land need is accommodated through public and semi-public land needs