Loading...
HomeMy WebLinkAboutItem A: Eugene Comprehensive Lands Assessment ECC UGENE ITY OUNCIL AIS GENDA TEM UMMARY Work Session: Eugene Comprehensive Lands Assessment Meeting Date: April 21, 2010 Agenda Item Number: A Department: Planning and Development Staff Contact: Jason Dedrick www.eugene-or.gov Contact Telephone Number: 541-682-5451 ISSUE STATEMENT This work session provides council with an opportunity to discuss and take action on the resolution to accept the products associated with the Eugene Comprehensive Lands Assessment (ECLA). BACKGROUND The goal of the comprehensive lands assessment is to determine whether Eugene has a sufficient supply of land within the Urban Growth Boundary (UGB) to meet the projected demand for residential, commercial, industrial, and public/semi-public land over the next 20 years. This work was undertaken in response to House Bill 3337 which requires Eugene and Springfield to each take action to establish separate urban growth boundaries. A resolution approved by City Council on December 9, 2009 accepted the draft land need associated with this work with the intent to review and refine this information by April 2010. Council has expressed an intent to take necessary actions for the council to adopt a Eugene-only UGB by the end of February 2011. ECLA Land Need The attached resolution includes two reports that summarize the final products (Attachment A). The Executive Summary provides an overview of the land need determined by ECLA. Previously this land need was presented as a range due to the uncertainty that existed around several outstanding issues. These issues have now been resolved so the land need is now expressed as a single value. This value represents a reasonable estimate of Eugene’s land need in acres, if there were no changes to the assumptions in Exhibit A, policies or program areas that would affect the need for residential or employment lands. This value is supported by the Community Advisory Committee (CAC) and is a direct result of the resolution of outstanding issues that were identified in 2009. Attachment B includes a statement of support from the CAC that was agreed to by all members present at the final CAC meeting on April 13, 2009. It also includes the concluding statements associated with the outstanding issues identified in 2009. Attachment C is a list of issues that the CAC recommends addressing during the next phase of work (Envision Eugene). While ECLA indicates that the City has a need for land, it does not necessarily mean that the UGB must be expanded by this amount. Rather, it triggers an examination of our current development regulations and policies. Only when the City has determined that it has done all it can reasonably do to accommodate growth within its existing boundaries does it determine whether the UGB must be expanded. The Envision Eugene project is the means through which we will address these and other related topics. Alternative growth scenarios will be studied as part of Envision Eugene and will include a community-wide discussion of our values and priorities for the next 20 years. These growth options will Z:\CMO\2010 Council Agendas\M100421\S100421A.doc be based on the data and analysis resulting from ECLA. They will also reflect policy or program changes proposed by the community as well as future market and development trends that could alter our land use patterns and overall land need. Next Steps Council acceptance of the attached resolution would complete the ECLA project. This information would then establish the foundation for the data in Envision Eugene. The components of ECLA referred to in Exhibit A will be formally adopted at the conclusion of the Envision Eugene process, when the City adopts a Eugene-only UGB. As noted above, the ECLA results serve as the foundation for Envision Eugene, an effort which staff has already initiated to meet the City Council’s request that the Eugene-only UGB be established by February 2011. The Envision Eugene project will determine the community preferences for how to th address our land need and will ultimately establish a Eugene-only UGB. At the April 28 work session, staff will provide an overview of the Envision Eugene process including the legal framework, technical components and public outreach efforts. RELATED CITY POLICIES ? The City Council has included ECLA as a priority item on the Planning Division Work Program. ? Growth Management Policies are related to ECLA, most notably policies 1, 2, and 5. Policy 1 – Support the existing Eugene Urban Growth Boundary by taking actions to increase o density and use existing vacant land and under-used land within the boundary more efficiently. Policy 2 – Encourage in-fill, mixed-use, redevelopment, and higher density development. o Policy 5 – Work cooperatively with Metro area partners (Springfield and Lane County) and other o nearby cities to avoid urban sprawl and preserve the rural character in areas outside the urban growth boundaries. COUNCIL OPTIONS Option A: Adopt the draft resolution associated with the Eugene Comprehensive Lands Assessment (Attachment A). Option B: Make specific amendments to the draft resolution associated with the Eugene Comprehensive Lands Assessment (Attachment A). Option C: Direct the City Manager to provide a revised resolution for consideration by Council. CITY MANAGER’S RECOMMENDATION The City Manager recommends Option A: Adopt the resolution associated with the Eugene Comprehensive Lands Assessment (Attachment A). SUGGESTED MOTION Move to adopt the draft resolution enclosed as Attachment A that accepts the Executive Summary attached as Exhibit A hereto and directs City staff to use the estimates and data documented in that Executive Summary as a basis for its work in the “Envision Eugene” project. Z:\CMO\2010 Council Agendas\M100421\S100421A.doc ATTACHMENTS A.Draft Resolution with Exhibit A Exhibit A: Summary Reports B.CAC Recommendation on ECLA & Outstanding Issues C.ECLA Issues for Envision Eugene D.Project Committee Members FOR MORE INFORMATION Staff Contact: Jason Dedrick Telephone: 541-682-5451 Staff E-Mail: jason.p.dedrick@ci.eugene.or.us Project Website: www.eugene-or.gov/ECLA Z:\CMO\2010 Council Agendas\M100421\S100421A.doc RESOLUTION NO. 5004 A RESOLUTION CONCERNING THE EUGENE COMPREHENSIVE LANDS ASSESSMENT PROJECT’S 20-YEAR NEED DETERMINATION. The City Council of the City of Eugene finds that: A. In 2007, the Oregon Legislature passed House Bill 3337 requiring the City of Eugene establish an urban growth boundary (“UGB”) that does not include the City of Springfield. To do so, the City must first make reasonable estimates of Eugene’s 20-year housing and employment needs, its current buildable land supply (its “inventory”) and amount of development that is likely to occur on that land. The City established the Eugene Comprehensive Land Assessment (“ECLA”) project to make these estimates and determinations. B. On December 9, 2009, the City Council approved Resolution 4994 which accepted ECLA’s draft estimates and determinations, described in A., above. That Resolution stated that the City Council intended to review and refine those materials in April, 2010. C. As directed by the City Council, since December, 2009, City staff has worked closely with an ECLA Community Advisory Committee to address key issues concerning the draft documents accepted by the City Council by Resolution No. 4994. D. The ECLA project has now completed its analysis of the City’s: (1) buildable lands inventory; (2) housing needs; (3) economic needs; and (4) needs for public and semi- public land. The results of this analysis are contained in the Executive Summary, attached as Exhibit A to this resolution. At the time the City Council takes final action to establish its new UGB, the Council will be asked to adopt a comprehensive Buildable Lands Inventory, Housing Needs Analysis, Economic Opportunities Analysis and Public and Semi-Public Land Needs Analysis. E. The land need determination in the Executive Summary, attached as Exhibit A to this resolution, represents a reasonable estimate of Eugene’s land need in acres if there were no changes to the assumptions in Exhibit A, policies or program areas that would affect the need for residential or employment lands. Changes to development regulations, assumptions, market responses, and other factors will be considered as the City takes steps, through the “Envision Eugene” project, to identify the ways in which its 20-year needs will be accommodated. F. Based on Oregon laws, rules and judicial orders, the City is prohibited from adopting the supply and demand information until the City can also demonstrate that its new, Eugene-only UGB will contain sufficient land to accommodate the identified 20-year needs. Therefore, the City Council’s adoption of this resolution, simply “accepting” the conclusions of the ECLA project, is an interim step in the longer process of adopting a new, Eugene-only UGB. NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED BY THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF EUGENE, a Municipal Corporation of the State of Oregon, as follows: Resolution - Page 1 of 2 Section 1 . The City Council hereby accepts the Executive Summary attached as Exhibit A hereto and directs City staff to use the estimates and data documented in that Executive Summary as a basis for its work in the “Envision Eugene” project. Section 2 . This Resolution is effective immediately upon its passage by the City Council. The foregoing Resolution adopted the ____ day of April, 2010. ________________________ Acting City Recorder Resolution - Page 2 of 2 Summary Section 1 ES XECUTIVEUMMARY ̸·­ ®»°±®¬ ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ ±º ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ÆÔÉÕÔÏøÈÖØÏØiÊèËÛÜÏöËÎÆÉÕ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ò ͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ Ñ®»¹±² ½·¬·»­ ¸¿ª» ¿ ËÙÞ ©·¬¸ »²±«¹¸ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ º±® ¿ îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² Ô»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííé ©¸·½¸ ¼·®»½¬»¼ Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ¬± »­¬¿¾´·­¸ ­»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ øËÙÞ­÷ò ̸·­ ®»°±®¬ ½±²½´«¼»­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿² ¿°°®±¨·³¿¬»´§ ïôìðð ¿½®» ¼»º·½·¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¿²¼ ²»¿®´§ ìðð ¿½®» ¼»º·½·¬ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ «²¼»® ¾¿­»´·²» ½±²¼·¬·±²­ò ̸» °«®°±­» ±º ¬¸·­ ®»°±®¬ ·­ ¬± ¿´´±© ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ¬± ³¿µ» ¿ ¶«¼¹³»²¬ ¿¾±«¬ ¬¸»­» ½±²½´«­·±²­ô ¿²¼ ¬± ¿³»²¼ ·¬ ¿­ ¿°°®±°®·¿¬»ò ׺ ¬¸±­» ½±²½´«­·±²­ô ¿²¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¿²¼ ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ ´»¿¼ ¬± ¬¸»³ô ¿®» ¼»»³»¼ ¿½½»°¬¿¾´» ¾§ ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ô ¬¸»² ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ²»»¼ ¬± »ª¿´«¿¬» °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ·²½®»¿­» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ø»ò¹òô ¾§ ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§÷ô ¿¼¼ ´¿²¼ ¬± ¬¸» ËÙÞô ±® ¾±¬¸ò ̸¿¬ »ª¿´«¿¬·±²ô ½¿´´»¼ Û²ª·­·±² Û«¹»²»ô ¸¿­ ­¬¿®¬»¼ ¿²¼ ©·´´ ½±²¬·²«» ¬¸®±«¹¸±«¬ îðïðò Ì¿¾´» Íóï ­¸±©­ ¿ ­«³³¿®§ ±º ¬¸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ·¼»²¬·º·»¼ «²¼»® ¬¸» ¾¿­»´·²» ½±²¼·¬·±²­ò ׬ ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±ºæ ïôìïð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ô ©·¬¸ ²»¿®´§ çðû ±º ¬¸» ¼»º·½·¬ ·² ¬¸» Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² íèè ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ Ò± ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»º·½·¬ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸·­ ÜÏÜÑÄÊÔÊÆÔÉÕÎÈÉÜ×ÈËÉÕØËÙÔÊÚÈÊÊÔÎÏÎ×øÈÖØÏØiÊØÚÎÏÎÐÔÚ ¼»ª»´±°³»²¬ ¹±¿´­ô ¿­ ¼·­½«­­»¼ ·² Í»½¬·±² ìòî Table S-1. Summary of land deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Needed Land Plan Designation(Gross Acres) Residential 1,410 Low Density Residential 1,244 Medium Density Residential 72 High Density Residential 94 Commercial 388 Industrial ---- Source: ECONorthwest ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 1 Section 2 I NTRODUCTION ̸·­ ®»°±®¬ ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ ±º ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ÆÔÉÕÔÏøÈÖØÏØiÊèËÛÜÏöËÎÆÉÕ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ò ͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ Ñ®»¹±² ½·¬·»­ ¸¿ª» ¿ ËÙÞ ©·¬¸ »²±«¹¸ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ º±® ¿ îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² Ô»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííé ©¸·½¸ ¼·®»½¬»¼ Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ¬± »­¬¿¾´·­¸ ­»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ øËÙÞ­÷ò ̸·­ ®»°±®¬ ¿¼¼®»­­»­ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º ØÞ íííé ·² ¬¸» ½±²¬»¨¬ ±º ±¬¸»® ­¬¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ º±® ¿ ËÙÞ »ª¿´«¿¬·±² ·²½´«¼·²¹ ¿ Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ øÞÔ×÷ô ¿² Û½±²±³·½ Ñ°°±®¬«²·¬§ ß²¿´§­·­ øÛÑß÷ô ¿²¼ ¿ ر«­·²¹ Ò»»¼­ ß²¿´§­·­ øØÒß÷ò ̸» ·²º±®³¿¬·±² °®±ª·¼»¼ ¾§ ¬¸»­» ¿²¼ ®»´¿¬»¼ °®±¼«½¬­ ­«°°±®¬­ »­¬·³¿¬»­ ±º øï÷ ¬¸» ²»»¼ º±® ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ø¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ ¿²¼ °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸÷ô ¿²¼ øî÷ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »¨·­¬·²¹ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» °±®¬·±² ±º ¬¸» »¨·­¬·²¹ ³»¬®±°±´·¬¿² ËÙÞò ß ½±³°¿®·­±² ±º ¬¸±­» »­¬·³¿¬»­ ·­ ¬¸» ¾¿­·­ º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ©¸»¬¸»® Û«¹»²» ¸¿­ »²±«ÖÕÑÜÏÙÉÎÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØøÈÖØÏØiÊ »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ë­·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¼±½«³»²¬»¼ ·² ¬»½¸²·½¿´ ¿°°»²¼·½»­ ±º ¬¸·­ ­«³³¿®§ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ½±²½´«¼»­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿² ¿°°®±¨·³¿¬»´§ ïôìðð ¿½®» ¼»º·½·¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¿²¼ ²»¿®´§ ìðð ¿½®» ¼»º·½·¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ «²¼»® ¾¿­»´·²» ½±²¼·¬·±²­ò ̸» °«®°±­» ±º ÛÝÔßô ¬¸·­ ®»°±®¬ô ¿²¼ ·¬­ ­«°°±®¬·²¹ ¿°°»²¼·½»­ ·­ ¬± ¿´´±© ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ¬± ³¿µ» ¿ ¶«¼¹³»²¬ ¿¾±«¬ ¬¸»­» ½±²½´«­·±²­ô ¿²¼ ¬± ¿³»²¼ ¬¸»³ ¿­ ¿°°®±°®·¿¬»ò ׺ ¬¸±­» ½±²½´«­·±²­ô ¿²¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¿²¼ ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ ´»¿¼ ¬± ¬¸»³ô ¿®» ¼»»³»¼ ¿½½»°¬¿¾´» ¾§ ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ô ¬¸»² ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ²»»¼ ¬± »ª¿´«¿¬» °±´·½·»­ ¬¸¿¬ »¨°¿²¼ ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ø»ò¹òô ¾§ ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§÷ô ¿¼¼ ´¿²¼ ¬± ¬¸» ËÙÞô ±® ¾±¬¸ò ̸¿¬ »ª¿´«¿¬·±²ô ½¿´´»¼ Û²ª·­·±² Û«¹»²»ô ¸¿­ ­¬¿®¬»¼ ¿²¼ ©·´´ ½±²¬·²«» ¬¸®±«¹¸±«¬ îðïðò 2.1B ACKGROUND ̸» Ó»¬®±°±´·¬¿² ß®»¿ Ù»²»®¿´ д¿² ·­ ¬¸» ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿² ¬¸¿¬ ¸¿­ ¹«·¼»¼ ¹®±©¬¸ ·² Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ­·²½» ïçèîò ̸» Ó»¬®± д¿² ¸¿­ ¾»»² ¿³»²¼»¼ ­»ª»®¿´ ¬·³»­ ­·²½» ïçèîå ³±­¬ ½¸¿²¹»­ ¸¿ª» ¾»»² ­³¿´´ò ß ½±³°®»¸»²­·ª» «°¼¿¬» ¾»¹¿² ·² ïççìò ײ îððì ¬¸» д¿² ©¿­ «°¼¿¬»¼ ¬± ·²½±®°±®¿¬» °±´·½·»­ º®±³ ª¿®·±«­ »¿®´·»® °´¿²­ô ­«½¸ ¿­ ¬¸» ©»­¬ Û«¹»²» É»¬´¿²¼­ д¿² ¿²¼ ²»·¹¸¾±®¸±±¼ ®»º·²»³»²¬ °´¿²­ô ¿²¼ ¬± ·²½±®°±®¿¬» ¬¸» Û«¹»²» Ù®±©¬¸ Ó¿²¿¹»³»²¬ б´·½·»­ô ©¸·½¸©»®» ¿¼±°¬»¼ ·² ïççè ¿²¼ ­«³³¿®·¦»¼ °±´·½·»­ º±«²¼ ·² ±¬¸»® °´¿²­ò ̸»­» °±´·½·»­ ¿®» ¹»²»®¿´´§ ½±²­·¼»®»¼ ¬¸» º«²¼¿³»²¬¿´ ±²»­ ¼·®»ÚÉÔÏÖøÈÖØÏØiÊÜÚÉÔÎÏÊËØÖÜËÙÔÏÖÉÕØ ³¿²¿¹»³»²¬ ±º «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ò ECON Page 2 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² Ô»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííéô ¼·®»½¬·²¹ Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ¬± »­¬¿¾´·­¸ ­»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ øËÙÞ­÷ ÜÏÙÉÎlÙØÐÎÏÊÉËÜÉØÜÊËØÌÈÔËØÙÛÄîëê  ÉÕÜÉÔÉÊÚÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØ °´¿² °®±ª·¼»­ ­«ºº·½·»²¬ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ »­¬¿¾´·­¸»¼ °«®­«¿²¬ ¬± ­¬¿¬»©·¼» °´¿²²·²¹ ¹±¿´­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »­¬·³¿¬»¼ ×ÎË ÄØÜËÊk ̸» Û«¹»²» Ý·¬§ ÕÎÈÊÔÏÖÏØØÙÊ ï ݱ«²½·´ ¼·®»½¬»¼ ­¬¿ºº ¬± ´±±µ ²±¬ ¶«­¬ ¿¬ ´¿²¼ ø¸±«­·²¹ ²»»¼­÷ô ËØÊÔÙØÏÉÔÜÑ ¾«¬ ¿¬ ¿²¼ ´¿²¼ ²»»¼­ ¿­ ©»´´ò ØÐÍÑÎÄÐØÏÉÍÈÛÑÔÚ Ù·ª»² ¬¸» ­°»½·º·½ ®»¯«·®»³»²¬­ ±º ØÞ íííé ¿²¼ ¬¸» ¬·³» ·¬ ¸¿¼ ¬± ³»»¬ ¬¸±­» ®»¯«·®»³»²¬­ô Ý·¬§ ­¬¿ºº ¼»½·¼»¼ ¬± ´·³·¬ ¬¸·­ °®±¶»½¬ ¬± ½±´´»½¬·²¹ ¼¿¬¿ ¿²¼ ³¿µ·²¹ »¨¬®¿°±´¿¬·±²­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² °±´·½§ ¿²¼ ØÅÔÊÉÔÏÖ ±² ¿²¼ ®»½»²¬ ¬®»²¼­ò ̸¿¬ ³»¿²­ô ·³°±®¬¿²¬´§ô ¬¸¿¬ ¬¸·­ °®±¶»½¬ ·­ ÏÎÉ ¿¾±«¬ ®»­»¿®½¸·²¹ô ®»½±³³»²¼·²¹ô ±® ¿¼±°¬·²¹ °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ½±«´¼ ÏØÆ ½¸¿²¹» ¬¸±­» ¬®»²¼­ò ̸» »ª¿´«¿¬·±² ¿²¼ ¿¼±°¬·±² ±º ­«½¸ °±´·½·»­ ©·´´ ¸¿°°»² ¿º¬»® ¬¸·­ °®±¶»½¬ ·­ ½±³°´»¬»¼ò ̸«­ô ¬¸» ­½±°» ±º ©±®µ º±® ÛÝÔß ·­ô ¾§ ¼»­·¹²ô ±²´§ °¿®¬ ±º ¿ º«´´ ËÙÞ »ª¿´«¿¬·±²ò ׬ ¼±»­ ²±¬ ©±®µ ¾¿½µ ¿²¼ º±®¬¸ ¾»¬©»»² »­¬·³¿¬»­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ô ²»© °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ³·¹¸¬ ½¸¿²¹» ´¿²¼ ²»»¼ ø»ò¹òô °±´·½·»­ ¬± ·²½®»¿­» ¼»²­·¬§÷ô ¿²¼ ²»© »­¬·³¿¬»­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ò ο¬¸»®ô ·¬ ¿·³­ ¿¬ ³¿µ·²¹ ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ©¸»¬¸»® ®»½»²¬ ¬®»²¼­ ·² ¹®±©¬¸ ¿²¼ ¬¸» ¬§°» ±º ´¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ¿½½±³³±¼¿¬»­ ¬¸¿¬ ¹®±©¬¸ ø±® ¼·ª»®¹»²½»­ º®±³ ¬¸±­» ¬®»²¼­ ¾¿­»¼ ±² ®»¿­±²¿¾´» »¨°»½¬¿¬·±²­ ¿¾±«¬ ½¸¿²¹»­ ·² ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­÷ ©±«´¼ ®»­«´¬ô ±ª»® î𠧻¿®­ô ·² ¿² ¿³±«²¬ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ½±²­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ·­ »¯«¿´ ¬± ±® ´»­­ ¬¸¿² ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ »­¬·³¿¬»¼ ¬± ¾» ·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ²±©ò 2.2O RGANIZATION OF THIS REPORT ̸·­ ®»°±®¬ ¸¿­ ¬¸®»» ¿¼¼·¬·±²¿´ ­»½¬·±²­ô ¿²¼ ·­ ­«°°±®¬»¼ ¾§ ²·²» ¿°°»²¼·½»­ ¬¸¿¬ °®±ª·¼» ¬»½¸²·½¿´ ¼»¬¿·´­æ Í»½¬·±² îò Ú®¿³»©±®µ º±® Ü»¬»®³·²·²¹ Ô¿²¼ Ò»»¼ Í»½¬·±² íò λ­«´¬­ ±º ¬¸» ß­­»­­³»²¬ Í»½¬·±² ìò б´·½§ ׳°´·½¿¬·±²­ ß°°»²¼·¨ ßæ Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ß°°»²¼·¨ Þæ Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ øÛ½±²±³·½ Ñ°°±®¬«²·¬§ ß²¿´§­·­÷ ß°°»²¼·¨ Ýæ λ­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ øر«­·²¹ Ò»»¼­ ß²¿´§­·­÷ ر«­» Þ·´´ íííé ©¿­ ½±¼·º·»¼ ·² ÑÎÍ ïçéòíðìò Û³°¸¿­·­ ¿¼¼»¼ò ï ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 3 ß°°»²¼·¨ Üæ Ы¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼­ ß°°»²¼·¨ Ûæ Ù´±­­¿®§ ß°°»²¼·¨ Úæ ß½µ²±©´»¼¹»³»²¬­ ̸·­ ª»®­·±² ±º ¬¸» ­«³³¿®§ ®»°±®¬ ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¬¸» ¬»½¸²·½¿´ ¿°°»²¼·½»­ô ©¸·½¸ ©·´´ ¾» °®»­»²¬»¼ ·² ¬¸» º·²¿´ ®»°±®¬ ¿²¼ ¿ª¿·´¿¾´» ×ÎÑÑÎÆÔÏÖÉÕØúÔÉÄúÎÈÏÚÔÑiÊÜÚÉÔÎÏÎÏüÍËÔÑ   Section 3 FDLS RAMEWORK FOR ETERMININGANDUPPLY AND N EED Ú±® ¬¸·®¬§óº·ª» §»¿®­ ¬¸» ¾¿­·½ ¹±¿´­ ±º ¬¸» Ñ®»¹±² ´¿²¼ó«­» °®±¹®¿³ ¸¿ª» ¾»»² ·²¬»®°®»¬»¼ ¿²¼ ®»º·²»¼ ¾§ ²»© ­¬¿¬«¬»ô ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´»­ô ¿²¼ ½±«®¬ ½¿­»­ò ß ´±½¿´ ¹±ª»®²³»²¬ ·­ ²±¬ ¿¬ ´·¾»®¬§ ¬± ¿¼±°¬ ©¸¿¬»ª»® ³»¬¸±¼ ·¬ ½¸±±­»­ ø²± ³¿¬¬»® ¸±© ´±¹·½¿´÷ ¬± ³¿µ» ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¿¾±«¬ ©¸»¬¸»® ·¬ ¸¿­ ­«ºº·½·»²¬ ´¿²¼ ·² ·¬­ ¾±«²¼¿®§ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¹®±©¬¸ò ëÜÉÕØËÔÉÐÈÊÉÚÎÐÍÑÄÆÔÉÕÊÍØÚÔ×ÔÚËØÌÈÔËØÐØÏÉÊmÜÛÎÈÉÙÜÉÜ ¿­­«³°¬·±²­ô ¿²¼ ³»¬¸±¼­ ±º ¿²¿´§­·­mÉÕÜÉÕÜÇØØÇÎÑÇØÙÎÇØËÙØÚÜÙØÊ ̸±­» ®»¯«·®»³»²¬­ ¿®» »¨¬»²­·ª»ò ׬ ·­ »­­»²¬·¿´ ¬¸¿¬ ¿²§ ¿²¿´§­·­ ½±³°´§ ©·¬¸ ¬¸»³ò ̸·­ ½¸¿°¬»® ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» ³±­¬ ·³°±®¬¿²¬ ±º ¬¸±­» ®»¯«·®»³»²¬­ ·² ¿ ©¿§ ¬¸¿¬ ·´´«­¬®¿¬»­ ¬¸»·® ´±¹·½æ ©¸¿¬ ·¬ ®»º»®­ ¬± ¿­ ¿ º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ´¿²¼ ­«°°´§ ¿²¼ ²»»¼ò ̸·­ ­»½¬·±² ·­ ¿ ×ËÜÐØÆÎËÒ ­«³³¿®§ ±²´§æ ­±³» ±º ¬¸» ¬»½¸²·½¿´ ¿°°»²¼·½»­ ½±²¬¿·² ³±®» »¨¬»²­·ª» ¼»­½®·°¬·±²­ ±º ª¿®·±«­ ½±³°±²»²¬­ ±º ¬¸» »ª¿´«¿¬·±² º®¿³»©±®µò 3.1T HE BASIC RELATIONSHIPS Ûª¿´«¿¬·±² ±º ´¿²¼ ²»»¼­ ·²­·¼» ¿ ËÙÞ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ­±³» ¾¿­·½ ®»´¿¬·±²­¸·°­æ ׺ °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¿®» »¨°»½¬»¼ ¬± ¹®±©ô ¬¸»§ ©·´´ ²»»¼ ¾«·´¬ ­°¿½» ø»ò¹òô ¸±«­»­ô ±ºº·½»­ô ­¬±®»­ô º¿½¬±®·»­ô ©¿®»¸±«­»­÷ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸»³ò ˲´»­­ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¹®±©¬¸ ·­ ­³¿´´ ¿²¼ ½«®®»²¬ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ¿®» ¸·¹¸ô ­±³» ²»© ¾«·´¬ ­°¿½» ©·´´ ²»»¼ ¬± ¾» ½±²­¬®«½¬»¼ò Ú±® ²»© ¾«·´¼·²¹­ ¬± ¹»¬ ½±²­¬®«½¬»¼ ¬¸»§ ®»¯«·®» ¿­ ·²°«¬­ô ¿³±²¹ ±¬¸»® ¬¸·²¹­ô ´¿²¼ ¬¸¿¬ ½¿² ¾» °¸§­·½¿´´§ô »½±²±³·½¿´´§ô ¿²¼ ´»¹¿´´§ ¾» ¾«·´¬ ±²ò Ø·­¬±®·½¿´´§ô ¬¸» ³¿¶±®·¬§ ±º ²»© ¾«·´¼·²¹­ ¿®» ¾«·´¬ ±² ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ²±¬ ¬±± ½±²­¬®¿·²»¼ ¾§ °¸§­·½¿´ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ø»ò¹òô ­¬»»° ­´±°»­÷ ±® °«¾´·½ °±´·½§ ø»ò¹òô ®»­¬®·½¬·±²­ ±² ¾«·´¼·²¹ ·² º´±±¼ °´¿·²­ ECON Page 4 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ±® ©»¬´¿²¼­÷ò Þ«¬ ²»© ¾«·´¼·²¹­ ½¿² ¿´­± ¾» ¾«·´¬ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ©¿­ °®»ª·±«­´§ ¼»ª»´±°»¼ ø·ò»òô ®»¼»ª»´±°³»²¬÷ò λ¼»ª»´±°³»²¬ ¿½½±³³±¼¿¬»­ ¬¸» »¨°»½¬»¼ °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ±²´§ ¬± ¬¸» »¨¬»²¬ ¬¸¿¬ ·¬ ·­ ¼»²­»® ¬¸¿² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ·¬ ¼·­°´¿½»­ò ̸» ¿­­»­­³»²¬­ ¬¸¿¬ ¬¸» ­¬¿¬» °´¿²²·²¹ °®±½»­­ ®»¯«·®»­ ¼»®·ª» ¼·®»½¬´§ º®±³ ¬¸»­» ®»´¿¬·±²­¸·°­ô ¿²¼ ¿®» ·²¬»²¼»¼ ¬± ¿²­©»® ¬¸» º±´´±©·²¹ ¯«»­¬·±²­æ ̸» ¿²¿´§­·­ ¿¼¼®»­­·²¹ ¬¸·­ ɸ¿¬ ·­ ¬¸» ¼»³¿²¼ ñ ²»»¼ º±® ´¿²¼á ¯«»­¬·±² ¹»¬­ ¾®±µ»² ¼±©² ·²¬± ´¿²¼ øÙ±¿´ ïðô ر«­·²¹æ ËØÊÔÙØÏÉÔÜÑ Ø±«­·²¹ Ò»»¼­ ß²¿´§­·­÷ô ´¿²¼ øÙ±¿´ çô ̸» Û½±²±³§æ ØÐÍÑÎÄÐØÏÉ Û½±²±³·½ Ñ°°±®¬«²·¬·»­ ß²¿´§­·­÷ô ¿²¼ ´¿²¼ ø°®·³¿®§ °«¾´·½ ÎÉÕØË ´¿²¼ º±® °¿®µ­ ¿²¼ ±¬¸»® °«¾´·½ °«®°±­»­÷ò ̸» ­¬¿²¼¿®¼ ­¬»°­ º±® ¬¸» ¿­­»­­³»²¬æ Û­¬·³¿¬» ¹®±©¬¸ ·² °±°«´¿¬·±² ¿²¼ ¸±«­»¸±´¼­ ¿²¼ ½±²ª»®¬ ¬± ¿² »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ²»»¼ ¾§ ³¿µ·²¹ ®»¿­±²¿¾´» ¿²¼ ¼±½«³»²¬»¼ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ º¿½¬±®­ ´·µ» °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ô ¬¸» ½±³°±­·¬·±² ±º ²»© ¸±«­·²¹ ­«°°´§ ¾§ ¬§°» ø·ò»òô ¬¸» ¸±«­·²¹ ÷ô ¿²¼ ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¿¬ ©¸·½¸ ¼·ºº»®»²¬ ÐÔÅÙØÏÊÔÉÄ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ©·´´ ¾» ¾«·´¬ò Ü»ª»´±° ¿ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ¬¸¿¬ ÜËÉÔÚÈÑÜÉØÊÉÕØúÔÉÄiÊØÚÎÏÎÐÔÚÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÖÎÜÑÊÜÏÙ ¿­°·®¿¬·±²­ò Þ¿­»¼ ±² ¬¸·­ ­¬¿¬»³»²¬ô ·¼»²¬·º§ ¬¸» ¬§°»­ ±º ÔÏÙÈÊÉËÔØÊÉÕÜÉÐØØÉÉÕØúÔÉÄiÊÖÎÜÑÊÜÏÙÜÊÍÔËÜÉÔÎÏÊÜÏÙ ¼»­½®·¾» ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ ¾§ ¬¸»­» ·²¼«­¬®·»­ ø»ò¹òô ­·¬» ­·¦»ô ´±½¿¬·±²ô °®±¨·³·¬§ ¬± ¬®¿²­°±®¬¿¬·±²ô »¬½ò÷ò Û­¬·³¿¬» ´¿²¼ ²»»¼­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ­·¬» ²»»¼­ ±º ¬¸»­» ·²¼«­¬®·»­ô ¿­ ©»´´ ¿­ ¬¸» »­¬·³¿¬»¼ ¹®±©¬¸ ·² »³°´±§³»²¬ ¿²¼ ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸·­ »³°´±§³»²¬ò ɸ¿¬ ·­ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ô ½±³³»®½·¿´ ø±ºº·½» ¿²¼ ®»¬¿·´÷ô ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ª¿½¿²¬ô ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¿ª¿·´¿¾´» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ײ ´¿®¹»® ½·¬·»­ ´·µ» »¨°»½¬»¼ °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸á Û«¹»²»ô ¬¸¿¬ ¿²¿´§­·­ ·­ ¼±²» «­·²¹ Ù×Í ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ´¿²¼ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ¿²¼ ³¿µ·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬§°»­ ¿²¼ ´»ª»´­ ±º ¬¸±­» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ¬¸¿¬ ³¿µ» ´¿²¼ ª¿½¿²¬ ¿²¼ ¾«·´¼¿¾´» ±® ²±¬ò ر© ³«½¸ ©·´´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±º ´¿²¼ ²±© ¼»ª»´±°»¼ ®»¼«½» ¬¸» ²»»¼ º±® ª¿½¿²¬ô ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »¨°»½¬»¼ ̸¿¬ ¯«»­¬·±² ·­ ¿¼¼®»­­»¼ ¾§ »­¬·³¿¬·²¹ »·¬¸»® øï÷ ¸±© ¹®±©¬¸á ³«½¸ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ª·¿ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ô ¸»²½»ô ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ô ±® øî÷ ¸±© ³«½¸ ¼»ª»´±°»¼ ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 5 ´¿²¼ ·­ ®»¼»ª»´±°¿¾´» ·² ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ ­± ¬¸¿¬ ·¬ ³¿§ ¾» ¿¼¼»¼ ¬± ¬¸» ­«°°´§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ò ɸ¿¬ ¼±»­ ¬¸» ½±³°¿®·­±² ±º ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ²»»¼ ø¼»³¿²¼÷ ¬± ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ­«°°´§ ­«¹¹»­¬ ¿¾±«¬ ©¸»¬¸»® ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ¸¿­ »²±«¹¸ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» î𠧻¿®­ ±º »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸á ߬ ¬¸·­ ´»ª»´ ±º ¼»­½®·°¬·±²ô ¬¸» ¿­­»­­³»²¬ °®±½»­­ ·­ ®»´¿¬·ª»´§ ½´»¿® ¿²¼ ´±¹·½¿´ò Þ«¬ ¬¸»®» ¿®» ³¿²§ ¼»¬¿·´­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ­¬¿¬«¬»ô ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´»ô ¿²¼ ½±«®¬ ®«´·²¹­ ¬¸¿¬ ³¿µ» ¬¸» °®±½»­­ ½±³°´»¨ò ̸»®» ·­ ²±¬ ­°¿½» ·² ¬¸·­ ­«³³¿®§ ¬± ¹± ¬¸®±«¹¸ ¿´´ ¬¸» ¼»¬¿·´­ ±º ¬¸» º«´´ ¿­­»­­³»²¬ò Ì»½¸²·½¿´ ¿°°»²¼·½»­ °®±ª·¼» ¬¸±­» ¼»¬¿·´­ ø¿¾±«¬ ¬¸» »ª¿´«¿¬·±² º®¿³»©±®µô ¿­­«³°¬·±²­ô ¼¿¬¿ô ¿²¼ ¿²¿´§­·­ ³»¬¸±¼­÷ º±® ¬¸» ¬¸®»» ³¿·² ¼®·ª»®­ ±º «®¾¿² ´¿²¼ «­»æ ²»»¼ º±® ¸±«­·²¹ô »³°´±§³»²¬ô ¿²¼ °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ò Section 4 RA ESULTS OF THE SSESSMENT ̸·­ ­»½¬·±² °®»­»²¬­ ¿ °®»ó°±´·½§ ­«³³¿®§ ±º ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ÛÝÔß ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ±º ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò ̸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ÔÊÛÜÊØÙÎÏËØÚØÏÉÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÉËØÏÙÊÜÏÙÔÏ×ÎËÐÜÉÔÎÏÜÛÎÈÉøÈÖØÏØiÊ ½«®®»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ÛÜÊØÑÔÏØÜÏÜÑÄÊÔÊÜÊÊÈÐØÉÕÜÉøÈÖØÏØiÊ×ÈÉÈËØÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÆÔÑÑÛØÊÔÐÔÑÜË ¬± °¿­¬ ¿²¼ ½«®®»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» °«®°±­» ±º ¼»ª»´±°·²¹ ¿ ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ©¿­ ¬± °®±ª·¼» ¿² »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ¿­ ¬¸» ¾¿­·­ º±® °±´·½§ ¼·­½«­­·±²­ ¿¾±«¬ ¸±© ´¿²¼ ³¿§ ÙØÇØÑÎÍÔÏÉÕØ×ÈÉÈËØøÈÖØÏØiÊ×Ȭ«®» ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ ³¿§ ¾» ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ ¼·ºº»®»²¬ º®±³ °¿­¬ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¼·­½«­­·±² ±º ¸±© Û«¹»²» ­¸±«´¼ ¼»ª»´±° ·² ¬¸» º«¬«®» ©·´´ ±½½«® ¼«®·²¹ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬ô ©¸·½¸ ©·´´ ³±¼»´ °±­­·¾´» º«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ ¾¿­»¼ ±² ½¸¿²¹»­ ·² ³¿®µ»¬ ¼§²¿³·½­ ¿²¼ñ±® ½¸¿²¹»­ ·² ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½·»­ò Û²ª·­·±² Û«¹»²» ©·´´ º±½«­ ±² ¼·­½«­­·±²­ ¿¾±«¬ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ø»ò¹òô ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬·»­ ±® ·²½®»¿­·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬÷ô »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½·»­ô ¿²¼ ±¬¸»® ´¿²¼ «­» ·­­«»­ò ̸·­ ­»½¬·±² ·²½´«¼»­ º·ª» ­«¾­»½¬·±²­æ øï÷ ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ·²ª»²¬±®§ô øî÷ »­¬·³¿¬» ±º ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ô øí÷ »­¬·³¿¬» ±º ¼»³¿²¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ô øì÷ »­¬·³¿¬» ±º ²»»¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ ´¿²¼ô ¿²¼ øë÷ ¿ ½±³°¿®·­±² ±º ¬¸» ­«°°´§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ´¿²¼ò ECON Page 6 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment 4.1 B UILDABLE LAND INVENTORY ̸» ÛÝÔß Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ øÞÔ×÷ ½´¿­­·º·»­ ¿´´ ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ¬± ¼»¬»®³·²» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ª¿½¿²¬ ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» ¿ª¿·´¿¾´» º±® ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ·­ ¾¿­»¼ ±² ²«³»®±«­ ¼¿¬¿­»¬­ ³¿·²¬¿·²»¼ ¾§ ¬¸» Ô¿²» ݱ«²½·´ ±º Ù±ª»®²³»²¬­ô Ý·¬§ ±º Û«¹»²»ô ¿²¼ ³¿²§ ±¬¸»®­ô ¿­ ©»´´ ¿­ ¼¿¬¿ ¿½¯«·®»¼ º®±³ ½±²¬®¿½¬±®­ ±® ±¬¸»® »¨¬»®²¿´ ­±«®½»­ô ­«½¸ ¿­ ¬¸» ­¬¿¬» ±® º»¼»®¿´ ¹±ª»®²³»²¬ò ß°°»²¼·¨ ß ¼±½«³»²¬­ ¬¸» º«´´ ´·­¬ ±º ¼¿¬¿ ­»¬­ «­»¼ ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ·²ª»²¬±®§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ò ß´´ ´¿²¼­ ·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ©»®» ½¿¬»¹±®·¦»¼ ·²¬± ³«¬«¿´´§ »¨½´«­·ª» ½¿¬»¹±®·»­ò Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ¬¸» º±«® ½¿¬»¹±®·»­ ±º ´¿²¼æ øï÷ ½±³³·¬¬»¼ô øî÷ °®±¬»½¬»¼ô øí÷ ¼»ª»´±°»¼ô ¿²¼ øì÷ ¼»ª»´±°¿¾´»ò Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ¬¸¿¬ øÈÖØÏØiÊèöûÕÜÊ ¬ èû ±º ©¸·½¸ øîôéëè ¿½®»­÷ ©¿­ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ¾«·´¼¿¾´» ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ô ©¸·½¸ ·­ ª¿½¿²¬ò ̸» ³¿¶±®·¬§ ±º ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ ©¿­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øïôêéç ¿½®»­÷ ±® ·² ·²¼«­¬®·¿´ ¼»­·¹²¿¬·±²­ øçîì ¿½®»­÷ò Table 1. Acres by Plan Designation and Development Status, Eugene UGB, 2008 All Land Non-Buildable LandBuildable Land Plan DesignationCommittedProtectedDevelopableDevelopedTotal Commercial 662 1,32688 2,189 113 Commercial53282 1,14584 1,843 Major Retail Center13130 1814 346 Industrial 1,913924 5,7612,651 273 Light Medium Industrial89791 1,275393 2,656 Heavy Industrial64618 1,036174 1,873 Special Heavy Industrial215195 23817 Campus Industrial349159162 323994 Residential 5,9891,679 22,15513,642 845 Low Density Residential5,3341,432 19,50312,069 669 Medium Density Residential440109 1,253180 1,982 High Density Residential21667 67 320669 Government and Education 816- 84120 6 Mixed Use 1311210 145297 Other 2,48829156 3,202367 Total11,9991,5392,758 34,44618,151 Source: LCOG Buildable Lands Inventory Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 7 4.2 E MPLOYMENT LAND DEMAND ̸» °«®°±­» ±º ¿² »½±²±³·½ ±°°±®¬«²·¬·»­ ¿²¿´§­·­ øÛÑß÷ ·­ ¬± ¼»¬»®³·²» ·º ¬¸»®» ·­ »²±«¹¸ ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» úÔÉÄiÊèöûÉÎÊÈÍÍÎËÉØÚÎÏÎÐÔÚÖËÎÆÉÕ ±ª»® ¿ îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̱ ³¿µ» ¬¸·­ ¼»¬»®³·²¿¬·±²ô ¬¸» Ý·¬§ ³«­¬ ¿­­»­­ ¸±© ³«½¸ ¿²¼ ©¸¿¬ ¬§°»­ ±º »½±²±³·½ ¹®±©¬¸ ³¿§ ±½½«® ·² Û«¹»²»ò ̸·­ ­»½¬·±² °®±ª·¼»­ ¿ ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ¬¸¿¬ ©·´´ ®»¯«·®» ²»© ´¿²¼ô »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ô ¿²¼ ´¿²¼ ²»»¼ ¾§ ­·¬» ­·¦»ò ̸·­ ­»½¬·±² °®±ª·¼»­ ¿ ¿°°®±¿½¸ ¬± »­¬·³¿¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ô ÙØÐÜÏÙÛÜÊØÙ ©¸·½¸ °®±¶»½¬­ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ °®»¼±³·²¿²¬´§ ±² ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô «­·²¹ ®»½»²¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ø»ò¹òô ¬¸» ²«³¾»® ±º »³°´±§»»­ °»® ¿½®»÷ ¬± »­¬·³¿¬» º«¬«®» ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ò Ù±¿´ ç ®»¯«·®»­ ½·¬·»­ ¬± ­¬¿¬» ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ øÑßÎ êêðóððçóððîðøï÷ø¿÷÷ ¿²¼ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ·²¼«­¬®·¿´ ¿²¼ ±¬¸»® »³°´±§³»²¬ «­»­ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ øÑßÎ êêðóððçóððîëøï÷÷ò ̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ¸¿­ ²±¬ ­¬¿¬»¼ ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ô ³¿µ·²¹ ·¬ ª»®§ ¼·ºº·½«´¬ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò ɸ»² Û«¹»²» ¼»½·­·±²³¿µ»®­ ¼»ª»´±° ¬¸·­ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ³¿§ ½¸¿²¹»ô °±­­·¾´§ ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ô ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ¿²¼ ¬¸» °±¬»²¬·¿´ º±® ´¿®¹»® ­·¬» ²»»¼­ò Ì¿¾´» î °®»­»²¬­ ¿ ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ô ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ º±® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò Ì¿¾´» î ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ Û«¹»²» ©·´´ ¸¿ª» ¿¾±«¬ ïïêôçëç ½±ª»®»¼ Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ò »³°´±§»»­ ·² îðïï ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ¿¬ ¿² ¿ª»®¿¹» ¿²²«¿´ ËÜÉØÎ×  ûÄ øÈÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÛÜÊØÆÔÑÑÕÜÇØÖËÎÆÏ ¬± ïëìôïíê »³°´±§»»­ô ¿² ·²½®»¿­» ±º íéôïéé »³°´±§»»­ò ײ¼«­¬®·¿´ô ½±³³»®½·¿´ô ¿²¼ ®»¬¿·´»³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ¾§ íïôèïê Ü»³¿²¼ º±® ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² »³°´±§»»­ ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °»®·±¼ò ¹±ª»®²³»²¬ »³°´±§³»²¬ ·­ ¿½½±«²¬»¼ º±® ·² ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ²»»¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ò ͱ³» »³°´±§³»²¬ ©·´´ Û³°´±§³»²¬ ²±¬ ®»¯«·®·²¹ ª¿½¿²¬ ´¿²¼ò ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ¿´®»¿¼§ ¼»ª»´±°»¼ò Ì¿¾´» î ¿­­«³»­ ¬¸¿¬æ øï÷ ¿¾±«¬ ïëû ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»¬¿·´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ²±²ó ECON Page 8 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment »³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ³±­¬´§ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­å øî÷ ¿¾±«¬ ïðû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»å øí÷ ¿¾±«¬ ïéû ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ô ©·¬¸ ¬¸» ´¿®¹»­¬ ¿³±«²¬ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·² ®»¬¿·´ »³°´±§³»²¬ ¿²¼ ¬¸» ­³¿´´»­¬ ­¸¿®» ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·² ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ò ß´´ ¬±´¼ô ¿¾±«¬ íçû ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ·² Û«¹»²»ô ïîôíìè »³°´±§»»­ô ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ª¿½¿²¬ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ò ß¾±«¬ ïçôìêè »³°´±§»»­ ©·´´ Û³°´±§³»²¬ ®»¯«·®·²¹ ª¿½¿²¬ ´¿²¼ò ®»¯«·®» ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ì¿¾´» î ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ Û³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ò ©·´´ ¾» ­·³·´¿® ¬± ½«®®»²¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­æ ïí »³°´±§»»­ °»® ¿½®» øÛÐß÷ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ «­»­ô êè ÛÐß ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ «­»­ô ¿²¼ îí ÛÐß º±® ®»¬¿·´ò Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ®»­«´¬ Ù®±­­ ¿½®»­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ò ·² ¼»³¿²¼ º±® êéç ²»¬ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ô ©¸·½¸ ¼±»­ ²±¬ ¿½½±«²¬ º±® ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ò ß²¿´§­·­ ±º ½«®®»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ ­¸±©­ ¬¸¿¬ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¸¿­ ¿ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±® ±º ïëû ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¸¿­ ¿ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±® ±º îðûò Þ¿­»¼ ±² ¬¸»­» ¿­­«³°¬·±²­ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ èïè ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ô ½±³³»®½·¿´ô ¿²¼ ®»¬¿·´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Table 2. Baseline estimate of employment growth, employment density, and employment land demand, Eugene UGB, 2011 to 2031 Employment Growth 2011 to 2031 Emp. Growth not EPA Land Land Use New Requiring New Employment (NetDemand Land Demand TypeEmploymentEmp. Landon New LandAcres)(Net Acres)(Gross Acres) Industrial 6,762 1,352 5,41013416 490 Commercial 20,180 8,072 12,10868178 223 Retail 4,874 2,924 1,9502385 106 Total 31,816 12,348 19,468 29 679 818 Source: ECONorthwest Note: Land need for government uses is accounted for in the analysis of public and semi-public land needs Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸» ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ¿²¼ ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» ¬¸®»» °¿®¬­ ±º ¼»¬»®³·²·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§æ ̸» ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ò ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» »³°´±§³»²¬ º±®»½¿­¬ °®»­»²¬»¼ ·² Ì¿¾´» îò Ì¿¾´» ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 9 î ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¿ ¬±¬¿´ ±º ìçð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ «­»­ ¿²¼ íîç ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»¬¿·´ «­»­ò ̸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ©»®» «­»¼ ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» íæ ÷ÈÉÈËØÙÔÊÉËÔÛÈÉÔÎÏÎ×ØÐÍÑÎÄÐØÏÉÑÜÏÙÛÄÊÔÉØÊÔÃØÆÔÑÑÛØ o ̸» ÊÔÐÔÑÜËÉÎÉÕØÚÈËËØÏÉÙÔÊÉËÔÛÈÉÔÎÏÎ×ÑÜÏÙÛÄÊÔÉØÊÔÃØ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ·²ª»²¬±®§ ­¸±©­ ¬¸¿¬ ³±®» ¬¸¿² ±²»ó ¬¸·®¼ ±º »³°´±§³»²¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² º·ª» ¿½®»­ ¿²¼ ³±®» ¬¸¿² ±²»ó¯«¿®¬»® ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ·­ ´±½¿¬»¼ ·² ­·¬»­ ´¿®¹»® ¬¸¿² îë ¿½®»­ò ̸» ¿²¿´§­·­ ·² Ì¿¾´» í ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» ½«®®»²¬ ¼·­¬®·¾«¬·±² ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¾§ ­·¬» ­·¦» ©·´´ ½±²¬·²«» ·²¬± ¬¸» º«¬«®»ò Ú±® »¨¿³°´»ô Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ ±²»ó¬¸·®¼ ±º ²»»¼»¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ©·´´ ¾» ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ øïéç ¿½®»­ ±º ¬¸» ìçð ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼÷ô ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ½«®®»²¬ ¼·­¬®·¾«¬·±² ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¾§ ­·¬» ­·¦»ò éÕØÜÇØËÜÖØÊÔÃØÎ×ÊÔÉØÊÆÔÑÑÛØÊÔÐÔÑÜËÉÎÉÕØÚÈËËØÏÉÜÇØËÜÖØ o Ù±¿´ ç ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ²«³¾»® ±º ÊÔÉØÊÔÃØ ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¾§ ´¿²¼ «­» ¬§°» ¿²¼ ­·¬» ­·¦»ò Ì¿¾´» í ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» ¿ª»®¿¹» ­·¦» ±º ­·¬»­ ©·´´ ®»³¿·² ¬¸» ­¿³» ¬¸®±«¹¸±«¬ ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ú±® »¨¿³°´»ô ¬¸» ¿ª»®¿¹» ­·¦» ±º ·²¼«­¬®·¿´ ­·¬»­ ¾»¬©»»² ë ¬± ïð ¿½®»­ ·² ­·¦» ·­ é ¿½®»­ò Ì¿¾´» í ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸·­ ¿ª»®¿¹» ©·´´ ®»³¿·² ½±²­·­¬»²¬ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò  ̸» ­«°°´§ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«°°´§ò ­¸±©² ·² Ì¿¾´» í ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ±º ª¿½¿²¬ ¼»ª»´±°¿¾´» ¾§ ­·¬» ­·¦»ô ­¸±©² ·² ¼»¬¿·´ ·² ß°°»²¼·¨ Þò Ú±® »¨¿³°´»ô Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¬±¬¿´ ±º çîì ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ô ¿­ ¼±»­ Ì¿¾´» íò Ì¿¾´» í ­¸±©­ ©¸»¬¸»® Û«¹»²» Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ò ¸¿­ ¿ ­«®°´«­ ±® ¼»º·½·¬ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¾§ ­·¬» ­·¦» ¾§ ½±³°¿®·²¹ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ´¿²¼ ©·¬¸ ¬¸» ­«°°´§ ±º ´¿²¼ò Ú±® »¨¿³°´»ô Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ïïè ½±³³»®½·¿´ ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ò ̸·­ ®»­«´¬ ©¿­ ¿®®·ª»¼ ¿¬ ¾§ ­«¾¬®¿½¬·²¹ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ øîðï ¿½®»­÷ º®±³ ¬¸» ­«°°´§ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ øèí ¿½®»­÷ò ̸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ­·¬»­ ©¿­ ¿®®·ª»¼ ¿¬ ¾§ ¬¸» ­¿³» ³»¬¸±¼ ø·ò»òô ¼»³¿²¼ º±® ëëç ½±³³»®½·¿´ ECON Page 10 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ¬¸» ­«°°´§ ±º ïçè ½±³³»®½·¿´ ÐÔÏÈÊ ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º íêï ­·¬»­÷ò ØÌÈÜÑÊ Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»¬¿·´ ­·¬»­ ·² ¿´´ ­·¦»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ëð ¿½®»­ô º±® ¿ ¬±¬¿´ ¼»º·½·¬ ±º îíð ¹®±­­ ¿½®»­ ±² íéï ­·¬»­ò Û«¹»²» ¸¿­ ¿¾±«¬ ìíì ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ô ±² íç ­·¬»­ô ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ò ̸» ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ­«°°´§ ·²½´«¼»­ ±²» ïçë ¿½®» ­·¬» ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Ó»¬®±°±´·¬¿² É¿­¬»©¿¬»® Ó¿²¿¹»³»²¬ ݱ³³·­­·±² øÓÉÓÝ÷ò ̸·­ ­·¬» ·­ ´±½¿¬»¼ ¿´±²¹ õÔÖÕÆÜÄÜÉÉÕØØÙÖØÎ×øÈÖØÏØiÊèöûÔÊÚÈËËØÏÉÑÄÈÊØÙ×ÎË ©¿­¬»©¿¬»® ®»½´¿³¿¬·±²ô ¿²¼ ¿¾±«¬ éëû ±º ¬¸» ­·¬» ·­ ·² ©»¬´¿²¼­ò ̸» °±¬»²¬·¿´ »³°´±§³»²¬ «­»­ ±² ¬¸·­ ­·¬» ¿®» ´·³·¬»¼ ¬± «­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ½±³°¿¬·¾´» ©·¬¸ ¬¸»­» ´·³·¬¿¬·±²­ò ÓÉÓÝ ·­ ½«®®»²¬´§ ·² ²»¹±¬·¿¬·±²­ ©·¬¸ ¿ °±¬»²¬·¿´ ´»­­»» ©¸·½¸ ½±«´¼ ®»­«´¬ ·² ¿ ½¸¿²¹» ·² «­» ¿¬ ¬¸·­ ­·¬»ô °±¬»²¬·¿´´§ ·³°¿½¬·²¹ ¬¸» ­¬¿¬«­ ±º ¬¸·­ ­·¬» ·² ¬¸» ÞÔ×ò Table 3. Baseline estimate of employment land demand, employment land supply, and employment land sufficiency, Eugene UGB, 2011 to 2031 Site size (gross acres) Total Land Use Type by Broad Plan Less than More than (gross Designation Categories55 to 1010 to 2525 to 5050 acres) Land Demand Land (gross acres) Industrial 17993 8 6 6 6 6 6490 Commercial (including Retail) 20138 - 329 6 426 Number of Sites Industrial 224 247 1 4 6 2 1 Commercial (including Retail) 559 571 6 5 1 - Land Supply Land (gross acres) Industrial 160256 924 1 52 1 04252 Commercial (including Mixed Use)83 1 6 - - - 9 9 Number of Sites Industrial 248 286 2 4 9 3 2 Commercial (including Mixed Use)198 200- 2 - - Land Surplus (Deficit) Land (gross acres) Industrial77676638186434 Commercial (including Retail)(118)(22)(64)(26)0(230) Number of Sites Industrial241031139 Commercial (including Retail)(361)(4)(5)(1)0(371) Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ̸» ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ©¿­ ¼»ª»´±°»¼ «­·²¹ ¿ ¿°°®±¿½¸ ¬± »­¬·³¿¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ô ÙØÐÜÏÙÛÜÊØÙ ©¸·½¸ °®±¶»½¬­ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ °®»¼±³·²¿²¬´§ ±² ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô «­·²¹ ®»½»²¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ø»ò¹òô ¬¸» ²«³¾»® ±º »³°´±§»»­ °»® ¿½®»÷ ¬± »­¬·³¿¬» º«¬«®» ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 11 ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ò Ù±¿´ ç ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ½±²­·¼»® ¬¸»·® ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ©¸»² ¼»ª»´±°·²¹ ¿² »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ò ̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ¸¿­ ²±¬ ­¬¿¬»¼ ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ çô ³¿µ·²¹ ·¬ ª»®§ ¼·ºº·½«´¬ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò ɸ»² Û«¹»²» ¼»½·­·±²³¿µ»®­ ¼»ª»´±° ¬¸·­ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ø®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ç÷ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ³¿§ ½¸¿²¹»ô °±­­·¾´§ ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ô ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò 4.3 R ESIDENTIAL LAND DEMAND ر«­» Þ·´´ íííé ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» »­¬¿¾´·­¸ ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ ¿²¼ ¼»³±²­¬®¿¬» ¬¸¿¬ ¬¸»®» ·­ »²±«¹¸ ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »­¬·³¿¬»¼ ¸±«­·²¹ ²»»¼­ º±® î𠧻¿®­ò ̸·­ ­»½¬·±² °®»­»²¬­ ¿ ¾¿­»´·²» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ ³¿µ»­ ¬¸·­ ¼»¬»®³·²¿¬·±²ô ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´ ïìô ÑÎÍ ïçéòîçêô ¿²¼ ÑßÎ êêðóððèò ̸» ³»¬¸±¼­ «­»¼ º±® ¬¸·­ ­¬«¼§ ¹»²»®¿´´§ º±´´±© ¬¸» íÑÜÏÏÔÏÖ×ÎË ¹«·¼»¾±±µô °«¾´·­¸»¼ ¾§ ¬¸» Ñ®»¹±² Ì®¿²­°±®¬¿¬·±² ¿²¼ ëØÊÔÙØÏÉÔÜÑöËÎÆÉÕ Ù®±©¬¸ Ó¿²¿¹»³»²¬ Ю±¹®¿³ øïççê÷ò ̸» º·®­¬ ­¬»° ·² ¿ ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ¬± °®±¶»½¬ ¬¸» ²«³¾»® ±º ÏØÆ ¸±«­·²¹ «²·¬­ ²»»¼»¼ ¼«®·²¹ ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ì¿¾´» ì ­¸±©­ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ²»© ¸±«­·²¹ ·² Û«¹»²» º±® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ô ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼¿¬¿ò ̸» °®±¶»½¬·±² ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ б°«´¿¬·±² ©·´´ ·²½®»¿­» ¾§ ííôçðð °»±°´» º®±³ îðïï ¬± îðíïô ¿­ ×ÎËØÚÜÊÉÔÏñÜÏØúÎÈÏÉÄiÊÜÙÎÍÉØÙÍÎÍÈÑÜÉÔÎÏ×ÎËØÚÜÊÉ ß¾±«¬ ëòëû °»®½»²¬ ±º ¬¸» ²»© °±°«´¿¬·±² ±® ïôèêë °»±°´» ©·´´ ´±½¿¬» ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ º®±³ ¬¸» îððé Ý»²­«­ ¿²¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ©·´´ ²±¬ ½¸¿²¹»ò ̸» ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ©·´´ ½±²¬·²«» ¬± ¾» îòîë °»±°´» °»® ÕÎÈÊØÕÎÑÙÛÜÊØÙÎÏÔÏ×ÎËÐÜÉÔÎÏ×ËÎÐÉÕØ úØÏÊÈÊÜlÊÜ×Ø ÕÜËÛÎËkÜÊÊÈÐÍÉÔÎÏØÊÉÜÛÑÔʸ»¼ ·² ÑßÎ êêðóðîìóððìðøè÷ø¿÷ò Ê¿½¿²½§ ®¿¬»­ º±® ¿´´ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ©·´´ ¾» ëòðû ¾¿­»¼ ±² ®»½»²¬ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ·² Û«¹»²»ò ̸» ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ·­ êïû ­·²¹´»óº¿³·´§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ íçû ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ̸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ·­ ¾¿­»¼ ±² ´±²¹ó¬»®³ ÉËØÏÙÊÔÏÉÕØÐÔÅÎ×øÈÖØÏØiÊÕÎÈÊÔÏÖéÕØÐÔÅÎ×  ÔÊ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ·² Û«¹»²» ·² îððéò ECON Page 12 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ìô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ïìôçëï ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïô ²±¬ ·²½´«¼·²¹ ²»© ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò ̸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ±º ¼»³¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ ³¿§ ½¸¿²¹» ¿­ ¬¸» Ý·¬§ ½±²­·¼»®­ °±´·½§ ±°¬·±²­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¹®±©¬¸ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞô ¬¸®±«¹¸ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬ò Table 4. Baseline forecast of demand for new housing units, Eugene UGB, 2011-2031 Estimate of Housing Units Variable (2011-2031) Change in persons33,900 minus Change in persons in group quarters 1,865 equals Persons in households 32,036 Average household size2.25 New occupied DU14,239 times Aggregate vacancy rate 5% equals Vacant dwelling units 712 Total new dwelling units (2010-2030) 14,951 Dwelling units by structure type Single-family detached Percent single-family detached DU61% Total new single-family DU equals9,120 Single-family attached Percent single-family attached DU7% Total new single-family attached DU1,047 Two to four units Percent apartment DU10% Total new two to four DU1,495 Five or more units Percent apartment DU22% Total new five or more DU3,289 Totals Total new dwelling units (2010-2030) equals 14,951 Dwelling units needed annually748 Source: Calculations by ECONorthwest based on Eugene’s adopted population forecast and US Census data. Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ͱ³» ±º ¬¸» ïìôçëï ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ì ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ²»© ´¿²¼ ¾»½¿«­» ¬¸»§ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ½«®®»²¬´§ ¼»ª»´±°»¼ò λ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ©¿­ ¿¾±«¬ èû ±º ²»© ¼©»´´·²¹­ ¾«·´¬ ¼«®·²¹ ¬¸¿¬ °»®·±¼ øëîé ±º ¬¸» ²»© êôëíî ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¾«·´¬ ±ª»® ¬¸» »·¹¸¬ §»¿® °»®·±¼÷ò î Ú±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ÛÝÔßô ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®­ ±² ´¿²¼ ©·¬¸ î »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ô ©¸»®» ¬¸» ²»© ¼»ª»´±°³»²¬ ®»­«´¬­ ·² ¿² ·²½®»¿­» ·² ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ò ײ ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 13 ̸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ®¿¬» ©·´´ ¾» ¬¸» ­¿³» ¿­ ¬¸» ®»½»²¬ ®¿¬» ¿²¼ ©·´´ ®»³¿·² ­¬¿¾´» ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» ®»­«´¬ ±º ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±² ·­ ¬¸¿¬ ïôïçé ¼©»´´·²¹­ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ©·¬¸ »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¬± °®±ª·¼» ´¿²¼ º±® ïíôéëì ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ ·² Û«¹»²» º±® ¬¸» °»®·±¼ îðïï ¬± îðíïô «­·²¹ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ò ̸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ±º ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ «­»­ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ³·¨ ¿²¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼·­½«­­»¼ ¿¾±ª»ô ¿­ ©»´´ ¿­ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ô ¾¿­»¼ ±² ®»½»²¬ ¼¿¬¿æ ©·´´ ¾» ¬¸» ­¿³» ¿­ ¿½¸·»ª»¼ ¼»²­·¬·»­ ±ª»® λ­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼æ ëòì ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô îðòî ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô èòê ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» º±® ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ¬©± ¬± º±«® «²·¬­ô ¿²¼ îìòï ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» º±® ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ º·ª» ±® ³±®» «²·¬­ò ©¸·½¸ ½±²ª»®¬­ º®±³ ²»¬ ¿½®»­ ¬± ¹®±­­ ̸» ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±®ô ¿½®»­ô ©·´´ ¾» îîû ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ «­»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§­ô ·²º®¿­¬®«½¬«®»ô ¿²¼ ±¬¸»® °«¾´·½ «­»­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ¿­­«³»­ ¿² ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬§ ±º éòí ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®» ø¿¾±«¬ ëòé ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ¹®±­­ ¿½®»÷ò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ³·¨ ¿²¼ ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¿¾±«¬ îôìîð ¹®±­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿½®»­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïò Table 5. Baseline forecast of new housing by type and density, Eugene UGB, 2011-2031 Net AcresGross Acres Net to Gross Density DU Requiring Density Net Res. Gross Res. (DU/gross New Residential Housing TypePercent(DU/net ac)AcresFactorAcresres ac) Land Single-family detached 8,39061%5.41,554 22%1,992 4.2 Single-family attached 7%20.248963 22% 6215.5 Two to four units 1,37510%8.6159 22%204 6.7 Five or more units 3,026 18.7 22%24.1 1 2622%162 Total 13,754100%7.3 1,887 2,420 5.7 Source: ECONorthwest Note: Green shading denotes assumptions based on residential development during the 2001 to 2008 period Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» ê °®±ª·¼»­ ¿² ¿´´±½¿¬·±² ±ºÕÎÈÊÔÏÖÈÏÔÉÊÛÄøÈÖØÏØiÊÉÕËØØ ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Ü©»´´·²¹ ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ô ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¼©»´´·²¹­ ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» ¼»³±´·­¸»¼ ¿²¼ ®»°´¿½»¼ ±² ¿ ±²»óº±®ó±²» ¾¿­·­ ¾»½¿«­» ¬¸»­» ¼©»´´·²¹­ ¿®» ®»°´¿½»¼ ¿¬ ¬¸» ­¿³» ­·¬» ¿²¼ ¼± ²±¬ ·²½®»¿­» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ò ECON Page 14 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment «²·¬­ ©»®» ¿´´±½¿¬»¼ ¬± °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¾¿­»¼ô ·² °¿®¬ô ±² ®»½»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ©·¬¸·² »¿½¸ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ±² ¬¸» ¬§°» ±º ¼»ª»´±°³»²¬ ¿´´±©»¼ ·² »¿½¸ °´¿² ¼»­¬·²¿¬·±²ò Ì¿¾´» ê ¿´­± °®±ª·¼»­ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ¹®±­­ ¿½®»­ ®»¯«·®»¼ ·² »¿½¸ ¼»­·¹²¿¬·±² ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ º±® ¬¸» îðïïóîðíï °»®·±¼ò ̸» ¿½®»¿¹»­ ¿®» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¹®±­­ ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ëò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ô ¼©»´´·²¹­ ¸¿ª» ¾»»² ¿´´±½¿¬»¼ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ¬§°»æ Í·¨¬§ó¬¸®»» °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ¬¸» Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»­·¹²¿¬·±²ô ©¸·½¸ ¿´´±©­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ¿½½»­­±®§ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ô ¿²¼ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³»­ò ̸·­ ¼»­·¹²¿¬·±² ¿´­± ¿´´±©­ ¼«°´»¨ô ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô ¿²¼ ­±³» ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò Í»ª»²¬»»² °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ¬¸» Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»­·¹²¿¬·±²ô ©¸·½¸ ¿´´±©­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³» °¿®µ­ô ¬±©²¸±³»­ô ¼«°´»¨»­ô ¿²¼ ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò Ú·º¬»»² °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ±® Ó·¨»¼óË­» ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ©¸·½¸ ¿´´±© ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ¬±©²¸±³»­ô ³¿²«º¿½¬«®»¼ ø­·²¹´» ¼»¬¿½¸»¼ ¿²¼ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³» °¿®µ­÷ô ¼«°´»¨»­ô ¿²¼ ³«´¬·º¿³·´§ò Ú·ª» °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸»­» «²·¬­ ©·´´ ¹»²»®¿´´§ ±½½«® ·² ³·¨»¼ó«­» ¼»ª»´±°³»²¬­ ¿²¼ ·² ²±¼¿´ ¿®»¿­ò ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 15 Table 6. Allocation of new housing units by plan designation, Eugene UGB, 2011-2031 Plan Designation Low Density Medium Density High Density Commercial ResidentialResidentialResidentialDesignationsTotal Housing TypeDUGross AcDUGross AcDUGross AcDUGross AcDUGross Ac Single-family detached8,1291,9662612600008,3901,993 Single-family attached16564543517271721396362 Two to four units37897756891386103121,375204 Five or more units00908761,70569413173,026162 Total8,6722,0692,3792262,015826884213,7542,420 Percent of Acres and Units Single-family detached59%81%2%1%0%0%0%0%61%82% Single-family attached1%0%3%1%1%0%1%1%7%3% Two to four units3%4%5%4%1%0%1%1%10%8% Five or more units0%0%7%3%12%3%3%1%22%7% Total63%86%17%9%15%3%5%2%100%100% Source: ECONorthwest Note: Single-family attached dwellings and structures with two to four units in commercial designations are assumed to develop at the density assumptions used for medium density plan designations. Structures with five or more units in commercial designations are assumed to develop at the densities assumed for high density plan designations. Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ̸» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼­ °®»­»²¬»¼ ·² Ì¿¾´» ê ³¿§ ½¸¿²¹» ¾¿­»¼ ±² ©±®µ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¬¸¿¬ ·²½´«¼»­ °±´·½§ ¼»½·­·±²­ ¿²¼ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ®»´¿¬»¼ ¬± ½¸¿²¹»­ ·² ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ô ©¸·½¸ ³¿§ ®»­«´¬ ·² ·²½®»¿­»¼ ±® ¼»½®»¿­»¼ ´¿²¼ ²»»¼ò ̸» ²»¨¬ ­¬»° ·² ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ·­ ¬± ½±³°¿®» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ º±® »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ©·¬¸ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ øÈÖØÏØiÊÇÜÚÜÏÉËØÊÔÙØÏÉÔÜÑÑÜÏÙÕÜÊÚÜÍÜÚÔÉÄÉÎ ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿½½±³³±¼¿¬» ¿°°®±¨·³¿¬»´§ èôîéé ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ Û«¹»²» ¸¿­ ¿¾±«¬ ïôêéç ¿½®»­ ±º ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ·² Ê¿½¿²¬ ´¿²¼ò ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Ê¿½¿²¬ ´¿²¼ ·­ ±² ­´±°»­ ®¿²¹·²¹ º®±³ ðû ¬± íðû ­´±°»ò ˲¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼ ±² ­´±°»­ ¹®»¿¬»® ¬¸¿² íðû ©»®» ²±¬ ½±²­·¼»®»¼ ¾«·´¼¿¾´» ·² ¬¸» ÞÔ×ò Ú«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ¿¬ ¬¸» ­¿³» λ½»²¬ ¼»²­·¬·»­ò ¼»²­·¬·»­ ¿­ ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ü»ª»´±°³»²¬ ±² ­´±°»­ ¹»²»®¿´´§ ±½½«®®»¼ ¿¬ ´±©»® ¼»²­·¬·»­ ¬¸¿² ¼»ª»´±°³»²¬ ±² º´¿¬ ´¿²¼ò ̸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ®·¹¸¬­ó Ô¿²¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ò ±ºó©¿§ ø»ò¹òô ½±²ª»®­·±² ±º ²»¬ ¿½®»­ ¬± ¹®±­­ ¿½®»­÷ ©·´´ ¼»°»²¼ ±² ¬¸» °¿®½»´ ­·¦»ô ®¿²¹·²¹ º®±³ ²± ´¿²¼ ²»»¼»¼ ±² ´±¬­ ±²» ¿½®» ¿²¼ ­³¿´´»®ô ©¸»®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ¿®» ¿´®»¿¼§ ¼»ª»´±°»¼ô ¬± ¿² ¿ª»®¿¹» ±º îîû ±² ´±¬­ ë ¿½®»­ ¿²¼ ´¿®¹»®ô ©¸»®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ©·´´ ²»»¼ ¬± ¾» ¼»ª»´±°»¼ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¼»³¿²¼ º±® ïíôðêê ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ø²±¬ ·²½´«¼·²¹ ¼»³¿²¼ º±® êèè ¼©»´´·²¹ ECON Page 16 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment «²·¬­ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­÷ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ìôéèç ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Table 7. Comparison of capacity of existing residential land with demand for new dwelling units, Eugene UGB, 2011-2031 Residential Capacity (DU Demand for Capacity -- Potential)DUSurplus or Deficit Plan Designation Low Density Residential4,9248,672-3,748 Medium Density Residential1,9172,379-462 High Density Residential1,4362,015-579 Total8,27713,066-4,789 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» è ­¸±©­ ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸» ìôéèç ²»© ¼©»´´·²¹ ÈÏÔÉÊÏØØÙØÙÔÏøÈÖØÏØiÊèöûÎÇØËÉÕØ ÄØÜËÍÑÜÏÏÔÏÖÍØËÔÎÙéÜÛÑØ ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ¿¬ ¬¸» ­¿³» ¼»²­·¬·»­ «­»¼ ·² Ì¿¾´» éò Þ¿­»¼ ±² ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±²ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ çêí ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ¿¼¼·¬·±²¿´ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ ±ª»® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò Table 8. Deficit of land needed to accommodate new dwelling units, Eugene UGB, 2011-2031 Needed Dwelling Density Units in Excess (DU/GrossLand Deficit Plan Designationof Land CapacityAcre)(Gross Acres) Low Density Residential3,7484.2895 Medium Density Residential 46210.544 High Density Residential 57924.624 Total 4,789963 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ײ ¿¼¼·¬·±² ¬± ¬¸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» êô Û«¹»²» ²»»¼­ ¬± °´¿² º±® ¿¼¼·¬·±²¿´ ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò ̸» ¿²¿´§­·­ ¿­­«³»­ ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ¿¼¼ ïôèêë °»®­±²­ ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïò ß­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ¬¸» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ±º ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ·­ ïòê °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ ¿²¼ í ¬¸¿¬ ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ¼»ª»´±° ¿¬ ¬¸» ­¿³» ¼»²­·¬§ ¿­ ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ë ±® ³±®» «²·¬­ ·² ¬¸» Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¿¾±«¬ ìé ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ò ̸·­ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» »­¬·³¿¬» ·­ ¾¿­»¼ ±² îððè ß³»®·½¿² ݱ³³«²·¬§ Í«®ª»§ ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ¬¸» í ²«³¾»® ±º ±½½«°·»¼ «²·¬­ ©·¬¸ º·ª» ±® ³±®» «²·¬­ øïéôîíë «²·¬­÷ ¿²¼ ¬¸» °±°«´¿¬·±² ´·ª·²¹ ·² ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ º·ª» ±® ³±®» «²·¬­ øîéôçîë °»®­±²­÷ò ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 17 ̸» ¾¿­»´·²» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸·­ ­»½¬·±²ô çêí ¿½®»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ °´«­ ìé ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ô ³¿§ ½¸¿²¹» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¼·­½«­­·±²­ ±½½«®®·²¹ ¿­ °¿®¬ ±º ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬ò 4.4 P- UBLIC AND SEMIPUBLIC LAND DEMAND ̸·­ ­»½¬·±² ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º ²»»¼»¼ °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ·² Û«¹»²» º±® ¬¸» °»®·±¼ îðïï ¬± îðíï ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ ÏØØÙÔÊÛÜÊØÙÎÏÉÕØúÔÉÄiÊÍÑÜÏÊ×ÎËÍÜËÒÑÜÏÙ п®µ´¿²¼ ¿½¯«·­·¬·±² ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» íÜËÒÊëØÚËØÜÉÔÎÏîÍØÏêÍÜÚØ Ì¸·­ °´¿² ©¿­ ¿¼±°¬»¼ ·² îððê íëîêíËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ ¿²¼ ·¼»²¬·º·»­ ¿½¯«·­·¬·±² ¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ °®·±®·¬·»­ º±® ¿ °±°«´¿¬·±² ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸¿¬ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ÛÝÔßò п®µ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ­°»½·º·½ °®±¶»½¬­ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸·­ °´¿²ò ̸·­ ²»»¼ ·­ ½¸¿®¿½¬»®·¦»¼ ¿­ º±´´±©­æ ïôçèð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ¿®» ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸·­ °´¿²ò o Ѻ ¬¸·­ ¬±¬¿´ô íëð ¿®» ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞô ©¸·´» ¬¸» ®»³¿·²·²¹ ïôêíð ¿®» ±«¬­·¼» ¬¸» ËÙÞò Ѻ ¬¸» íëð ¿½®»­ ±º º«¬«®» °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞô o ·¬ ·­ ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ïëûô ±® ¿°°®±¨·³¿¬»´§ ëð ¿½®»­ ©·´´ ¾» ´±½¿¬»¼ ±² ´¿²¼­ ·¼»²¬·º·»¼ ÜÊlÍËÎÉØÚÉØÙkÔÏøúñüÜÏÙ ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ´¿²¼ ¬¸¿¬ ©±«´¼ ±¬¸»®©·­» ¾» ¿ª¿·´¿¾´» º±® ¼»ª»´±°³»²¬ò ̸»­» ëð ¿½®»­ ¿®» ¿ ³·¨¬«®» ±º ©»¬´¿²¼­ ¿²¼ ®·°¿®·¿² ½±®®·¼±®­ò ïìð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» °´¿² ¿®» o ¿´®»¿¼§ ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Ý·¬§ô ¾«¬ ¿®» ´±½¿¬»¼ ±«¬­·¼» ¬¸» ËÙÞò ̸»­» ¿®»¿­ ·²½´«¼» ¬¸» Ù±´¼»² Ù¿®¼»²­ »¨°¿²­·±² ¿®»¿ ¿²¼ ¬¸» Í¿²¬¿ Ý´¿®¿ ݱ³³«²·¬§ п®µò ïêð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ¿®» ·¼»²¬·º·»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ o ¿®»¿­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò ̸·­ °¿®µ´¿²¼ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ©±«´¼ ±¬¸»®©·­» ¾» «­»¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ô ®»¼«½·²¹ ¬¸» ­«°°´§ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¿ª¿·´¿¾´» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¸±«­·²¹ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» °´¿² ¿­­«³»­ ²± o »¨°¿²­·±² ±º ¬¸» ËÙÞò ׺ ²»© ´¿²¼ ·­ ¾®±«¹¸¬ ·²¬± ¬¸» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ô ³±®» °¿®µ´¿²¼ ø»­°»½·¿´´§ º±® ²»·¹¸¾±®¸±±¼ °¿®µ­÷ ³¿§ ¾» ²»»¼»¼ ¬± ­»®ª» ¬¸¿¬ ¹»±¹®¿°¸·½ ¿®»¿ò ECON Page 18 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ´¿²¼ ²»»¼­ ¿®» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ²»»¼ ͽ¸±±´ °®±ª·¼»¼ ¾§ ¬¸» ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­ò ̸» ìÖ Í½¸±±´ Ü·­¬®·½¬ ¼±»­ ²±¬ »¨°»½¬ ¬± ²»»¼ ²»© ´¿²¼ o ±ª»® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò ̸» Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ »¨°»½¬­ ¬± ²»»¼ ¬©± ­·¬»­ º±® o º«¬«®» ­½¸±±´­æ øï÷ ¿² èðó¿½®» ­·¬» º±® ¿ ¸·¹¸ ­½¸±±´ ¿²¼ øî÷ ¿ ìðó¿½®» ­·¬» º±® ¿ Õóè ­½¸±±´ò ̸»­» ²»»¼­ ½±«´¼ ·²½®»¿­» ·º ¬¸» Ý·¬§ »¨°¿²¼­ ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¾®·²¹­ ³±®» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·²¬± ¬¸» ËÙÞ ·² ¬¸» ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ò ̸» Ü·­¬®·½¬ ½«®®»²¬´§ ±©²­ ¿² èðó¿½®» ­·¬» ¬¸¿¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ±«¬­·¼» ¾«¬ ¿¼¶¿½»²¬ ¬± ¬¸» ËÙÞò ̸» Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ ¼±»­ ²±¬ ¸¿ª» ­«®°´«­ °®±°»®¬§ò ì ´¿²¼ ²»»¼­ ³¿§ ¾» ´»­­ ·² ¬¸» Ы¾´·½ ±°»®¿¬·±²­ ¿²¼ º¿½·´·¬·»­ º«¬«®» ¬¸¿² ¬¸» ½«®®»²¬ ´»ª»´ ±º ­»®ª·½» øêòê ¹®±­­ ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»÷ ¾»½¿«­» Û«¹»²» ¿´®»¿¼§ ¸¿­ ³±­¬ ±º ¬¸» ´¿®¹» °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¬¸» Ý·¬§ ·­ ´·µ»´§ ¬± ²»»¼ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò λ½»²¬´§ ¾«·´¬ °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ·²½´«¼»æ ¿ ²»© Ú»¼»®¿´ ¾«·´¼·²¹ô ¿ ²»© Ô·¾®¿®§ô ¿ ²»© ­·¬» º±® ÛÉÛÞ º¿½·´·¬·»­ô ¿²¼ ²»© º·®» ¿²¼ »³»®¹»²½§ º¿½·´·¬·»­ò Ý·¬·»­ ´·µ» Û«¹»²» ¬§°·½¿´´§ ²»»¼ ²»© °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ô ¿­ »¨·­¬·²¹ º¿½·´·¬·»­ °¿­­ ¬¸»·® «­»º«´ ´·º» ­°¿² ±® °±°«´¿¬·±² ¹®±©­ô ­«½¸ ¿­ °±´·½» ­¬¿¬·±²­ô º·®» ­¬¿¬·±²­ô ¿²¼ ±¬¸»® ½·ª·½ ¾«·´¼·²¹­ò ײ ¿¼¼·¬·±²ô ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±² »¨°»½¬­ ¬± ²»»¼ ¿² ¿¼¼·¬·±²¿´ íð ¿½®»­ º±® ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ì¿¾´» ç ­¸±©­ ¿ ²»»¼ º±® îòç ¿½®»­ °»® ïôððð ë °»±°´» ±® ïðð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ±°»®¿¬·±²­ ¿²¼ º¿½·´·¬·»­ò ´¿²¼²»»¼ ·­ º±®»½¿­¬ ¬± ¾» ­·³·´¿® ¬± ¸·­¬±®·½¿´ Í»³·ó°«¾´·½ ²»»¼­ô ¿¬ ¿¾±«¬ ïòí ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´» ±® ìë ¹®±­­ ¿½®»­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ò ̸·­ ·²º±®³¿¬·±² ©¿­ °®±ª·¼»¼ ¾§ п¬ Ó½Ù·´´·ª®¿§ô ݱ³³«²·½¿¬·±²­ λ´¿¬·±²­ º±® ¬¸» Þ»¬¸»´ ì ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ ·² ¿² ·²¬»®ª·»© ±² Ó¿®½¸ ïîô îððçò ݸ®·­¬±°¸»® ο³»§ô ß­­±½·¿¬» Ê·½» Ю»­·¼»²¬ ¿¬ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±²ô ­¿·¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ë »¨°»½¬­ ¬± °«®½¸¿­» ¿²¼ ¼»ª»´±° ®±«¹¸´§ íðó¿½®»­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 19 Table 9. Need for public and semi-public land, Eugene UGB, 2011-2031 ssumed Need Estimated need A (Ac/1,000 (gross acres) Persons)2011-2031 Type of Use Schools 3.5 120 4J School Districtnonenone Bethel School District 3.5 120 Parks and Open SpaceNA 300 Existing land need in the UGBNA 160 Golden Gate and Santa ClaraNA 140 Public Facilities and Operations 2.9 100 Semi-Public 1.3 44 Total 7.8 564 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ̸» ¼»³¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ¿­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» ²»¨¬ ­»½¬·±²ò 4.5 SE UMMARY OF LAND SUFFICIENCY WITHIN THE UGENE UGB ̸·­ ­»½¬·±² ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» °®»½»¼·²¹ ­»½¬·±²­ ­¸±© ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ò ̸·­ ½±²½´«­·±² ³¿§ ½¸¿²¹» ±® ¬¸» ­·¦» ±º ¬¸» ¼»º·½·¬­ ³¿§ ½¸¿²¹» ¾¿­»¼ ±² ¼·­½«­­·±²­ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¿¾±«¬ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ô »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½·»­ ø·²½´«¼·²¹ ¬¸» ²»»¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ÆÔÉÕÙÔ××ØËØÏÉÚÕÜËÜÚÉØËÔÊÉÔÚÊÉÕÜÏøÈÖØÏØiÊÚÈËËØÏÉÊÈÍÍÑÄÎ×ÔÏÙÈÊÉËÔÜÑ ´¿²¼÷ô ¿²¼ ±¬¸»® ´¿²¼ «­» ·­­«»­ò éÜÛÑØ ÊÕÎÆÊøÈÖØÏØiÊÚÎÐÐØËÚÔÜÑÜÏÙÔÏÙÈÊÉËÔÜÑÑÜÏÙÊÈ××ÔÚÔØÏÚÄ Û«¹»²» ¸¿­ ¼»³¿²¼ º±® ìèê ¿½®»­ ±º ݱ³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¼»º·½·¬ò ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ²»»¼­æ íîç ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ «­»­ o ïïì ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó o °«¾´·½ «­»­ ìí ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» o ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®­ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ Û«¹»²» ¸¿­ çè ª¿½¿²¬ ½±³³»®½·¿´ ¿½®»­ò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ìèê ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ ¿²¼ ¬¸» çè ¿½®»­ ±º ª¿½¿²¬ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ô Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º íèè ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ò ECON Page 20 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment Û«¹»²» ¸¿­ ¿¾±«¬ ìíì ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ײ¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ »¨½»­­ò ´¿²¼ ·² »¨½»­­ ±º ¼»³¿²¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ò ̸» ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ­«°°´§ ·²½´«¼»­ ±²» ïçë ¿½®» ­·¬» ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Ó»¬®±°±´·¬¿² É¿­¬»©¿¬»® Ó¿²¿¹»³»²¬ ݱ³³·­­·±²ô ©¸·½¸ ¸¿­ ´·³·¬»¼ «­»­ò ɸ»² Û«¹»²» ¼»½·­·±²³¿µ»®­ ¼»ª»´±° ¿ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ³¿§ ½¸¿²¹»ô °±­­·¾´§ ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ô ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ò Table 10. Commercial and industrial land surplus or deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Land Surplus Land Supply Land Demand or Deficit (Gross Acres)(Gross Acres)(Gross Acres) Commercial98 486 (388) Industrial924 490 434 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» ïï ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¬±¬¿´ ¼»º·½·¬ ±º ïôìïï ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼æ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ïôîìì Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»º·½·¬ò ¿½®»­ ±º Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ øÔÜÎ÷ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ «­»­æ èçë ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÔÜÎ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ o îçï ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÔÜÎ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ o «­»­ô ·²½´«¼·²¹ ïêð ¿½®»­ º±® °¿®µ´¿²¼ ¬± ¿¼¼®»­­ »¨·­¬·²¹ ²»»¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ëè ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÔÜÎ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ o Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º éî Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»º·½·¬ò ¿½®»­ ±º Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ øÓÜÎ÷ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ «­»­æ ìì ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÓÜÎ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ o ïð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÓÜÎ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ o «­»­ ïè ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÓÜÎ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ o Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º çì Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»º·½·¬ò ¿½®»­ ±º Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ øØÜÎ÷ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ «­»­æ îì ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ o ìé ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ º±® ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ o ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 21 ïð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ o «­»­ ïí ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ o Table 11. Residential land surplus or deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Land Deficit Plan Designation(Gross Acres) Low Density Residential New Housing 895 Public and Semi-Public Uses 291 Employment in Residential Plan Designations 58 Total Low Density Residential 1,244 Medium Density Residential New Housing 44 Public and Semi-Public Uses 10 Employment in Residential Plan Designations 18 Total Medium Density Residential 72 High Density Residential New Housing 24 Group Quarters 47 Public and Semi-Public Uses 10 Employment in Residential Plan Designations 13 Total High Density Residential 94 Total Residential Land Deficit 1,410 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. éÜÛÑØ ÊÈÐÐÜËÔÃØÊøÈÖØÏØiÊÑÜÏÙ¼»º·½·¬ º±® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼æ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ïôìïð ¿½®»­ ±º ¿¼¼·¬·±²¿´ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ íèè ¿½®»­ ±º ¿¼¼·¬·±²¿´ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ Û«¹»²» ¼±»­ ²±¬ ²»»¼ ¿¼¼·¬·±²¿´ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ ¾«¬ ³¿§ ¸¿ª» ²»»¼ º±® ÜÙÙÔÉÔÎÏÜÑÔÏÙÈÊÉËÔÜÑÑÜÏÙÛÜÊØÙÎÏÙÔÊÚÈÊÊÔÎÏÎ×øÈÖØÏØiÊ »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ¹±¿´­ô ¿­ ¼·­½«­­»¼ ·² Í»½¬·±² ìòî ײ ¿¼¼·¬·±²ô Û«¹»²» ¸¿­ ·¼»²¬·º·»¼ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ º±® ½±³³«²·¬§ °¿®µ­ ·² ¬¸» ²±®¬¸ Û«¹»²» ¿®»¿ ¿²¼ ¸¿­ °«®½¸¿­»¼ ¿ ¬±¬¿´ ±º ïìð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ º±® Ù±´¼»² Ù¿®¼»²­ ¿²¼ Í¿²¬¿ Ý´¿®¿ °¿®µ­ò ̸»­» °¿®µ­ ©±«´¼ ²»»¼ ¬± ¾» ¾®±«¹¸¬ ·²¬± ¬¸» ËÙÞ ·² ±®¼»® ¬± »¨¬»²¼ «®¾¿² ­»®ª·½»­ ¬± ¬¸»³ ¿²¼ ³»»¬ ¬¸» ·²¬»²¼»¼ °«®°±­» ±º ½±³³«²·¬§ °¿®µ­ò Ú±® ¬¸·­ ®»¿­±²ô ½±²­·¼»®¿¬·±² ©·´´ ²»»¼ ¬± ¾» ¹·ª»² ¬± ¬¸»­» ¿®»¿­ ·º ¿ ËÙÞ »¨°¿²­·±² °®±½»­­ º±´´±©­ò ر©»ª»®ô ·¬ ½¿²²±¬ ¿«¬±³¿¬·½¿´´§ ¾» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ¬¸»­» ¿®»¿­ ©·´´ ¾» ¾®±«¹¸¬ ·²¬± ¬¸» ËÙÞò ׺ ¬¸»§ ¿®» ²±¬ô ¬¸» ½±³³«²·¬§ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·² ¬¸»­» ¹»±¹®¿°¸·½ ¿®»¿­ ©·´´ ²±¬ ¾» ECON Page 22 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ¿¼¼®»­­»¼ ¿­ °®±°±­»¼ ·² ´±½¿´ °¿®µ °´¿²²·²¹ ¼±½«³»²¬­ ¿²¼ ¬¸» ò íËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ Table 12. Summary of land deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Needed Land Plan Designation(Gross Acres) Residential 1,410 Low Density Residential 1,244 Medium Density Residential 72 High Density Residential 94 Commercial 388 Industrial ---- Golden Gardens and Santa Clara Parks 140 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Section 5 PI OLICYMPLICATIONS ̸» ³¿·² ·³°»¬«­ º±® ¬¸·­ °®±¶»½¬ ©¿­ ØÞ íííéò ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² ´»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííéô ©¸·½¸ ·­ ½±¼·º·»¼ ·² ÑÎÍ ïçéòíðìò ̸·­ ê ·­ ©¸¿¬ ¬¸» ­¬¿¬«¬» ®»¯«·®»­æ æ Í»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ º±® Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ õû ËØÌÈÔËØÊØÜÚÕÚÔÉÄÉÎlÊØÍÜËÜÉØÑÄØÊÉÜÛÑÔÊÕkÔÉÊÎÆÏèöû æ ØÞ íííé ®»¯«·®»­ »¿½¸ ½·¬§ ¬± λ­·¼»²¬·¿´ Ô¿²¼ ß²¿´§­·­ lÙØÐÎÏÊÉËÜÉØÜÊËØÌÈÔËØÙÛÄîëê  ÉÕÜÉÔÉÊÚÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØ °´¿² °®±ª·¼»­ ­«ºº·½·»²¬ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ »­¬¿¾´·­¸»¼ °«®­«¿²¬ ¬± ­¬¿¬»©·¼» °´¿²²·²¹ ¹±¿´­ ¬± ÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØØÊÉÔÐÜÉØÙÕÎÈÊÔÏÖÏØØÙÊ×ÎË ÄØÜËÊk øï÷ Ò±¬©·¬¸­¬¿²¼·²¹ ¿² ïçéòíðì Ô¿²» ݱ«²¬§ ¿½½±³³±¼¿¬·±² ±º ²»»¼»¼ ¸±«­·²¹ò ê ·²¬»®¹±ª»®²³»²¬¿´ ¿¹®»»³»²¬ °«®­«¿²¬ ¬± ÑÎÍ ïçðòððí ¬± ïçðòïíð ±® ¿½µ²±©´»¼¹»¼ ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿² °®±ª·­·±²­ ¬± ¬¸» ½±²¬®¿®§ô ¿ ½·¬§ ©·¬¸·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ¬¸¿¬ ¸¿­ ¿ °±°«´¿¬·±² ±º ëðôððð ±® ³±®» ©·¬¸·² ·¬­ ¾±«²¼¿®·»­ ­¸¿´´ ³»»¬ ·¬­ ±¾´·¹¿¬·±² «²¼»® ÑÎÍ ïçéòîçë ¬± ïçéòíïì ­»°¿®¿¬»´§ º®±³ ¿²§ ±¬¸»® ½·¬§ ©·¬¸·² Ô¿²» ݱ«²¬§ò ̸» ½·¬§ ­¸¿´´ô ­»°¿®¿¬»´§ º®±³ ¿²§ ±¬¸»® ½·¬§æ ø¿÷ Û­¬¿¾´·­¸ ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ô ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ¶«®·­¼·½¬·±²¿´ ¿®»¿ ±º ®»­°±²­·¾·´·¬§ ­°»½·º·»¼ ·² ¬¸» ¿½µ²±©´»¼¹»¼ ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿²å ¿²¼ ø¾÷ Ü»³±²­¬®¿¬»ô ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ÑÎÍ ïçéòîçêô ¬¸¿¬ ·¬­ ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿² °®±ª·¼»­ ­«ºº·½·»²¬ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ »­¬¿¾´·­¸»¼ °«®­«¿²¬ ¬± ­¬¿¬»©·¼» °´¿²²·²¹ ¹±¿´­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »­¬·³¿¬»¼ ¸±«­·²¹ ²»»¼­ º±® î𠧻¿®­ò øî÷ Û¨½»°¬ ¿­ °®±ª·¼»¼ ·² ­«¾­»½¬·±² øï÷ ±º ¬¸·­ ­»½¬·±²ô ¬¸·­ ­»½¬·±² ¼±»­ ²±¬ ¿´¬»® ±® ¿ºº»½¬ ¿² ·²¬»®¹±ª»®²³»²¬¿´ ¿¹®»»³»²¬ °«®­«¿²¬ ¬± ÑÎÍ ïçðòððí ¬± ïçðòïíð ±® ¿½µ²±©´»¼¹»¼ ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿² °®±ª·­·±²­ ¿¼±°¬»¼ ¾§ Ô¿²» ݱ«²¬§ ±® ´±½¿´ ¹±ª»®²³»²¬­ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ò Åîððé ½òêëð yîà ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 23 ̸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ¼·®»½¬»¼ ­¬¿ºº ¬± »¨°¿²¼ ¬¸» ­½±°» ±º ¬¸» ®»¯«·®»¼ ¿²¿´§­·­ ¬± ·²½´«¼» ¿´´ ´¿²¼­æ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼­ ø¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ïðô ÑÎÍ ïçéòîçê ¿²¼ ØÞ íííé÷ô »³°´±§³»²¬ ´¿²¼­ ø¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ç÷ ¿²¼ ´¿²¼­ ®»¯«·®»¼ º±® ±¬¸»® «­»­ ø·ò»òô °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­÷ò ײ ­¸±®¬ô ¬¸» «´¬·³¿¬» ¯«»­¬·±² Û«¹»²» ©·´´ ¸¿ª» ¬± ¿¼¼®»­­ «²¼»® ØÞ íííé ·­ ©¸»¬¸»® ¬¸» ½«®®»²¬´§ó¿½µ²±©´»¼¹»¼ ËÙÞ ø´¿²¼­ ©»­¬ ±º ײ¬»®­¬¿¬» ë÷ ·­ ¿¼»¯«¿¬» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ·¼»²¬·º·»¼ ²»»¼­ º±® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò ̸·­ ­¬«¼§ ¿²­©»®­ ¬¸¿¬ ¯«»­¬·±² ¾§ °®ØÊØÏÉÔÏÖÜlÛÜÊØÑÔÏØkÜÏÜÑÄÊÔÊÉÕÜÉ ¾«·´¼­ º®±³ ®»½»²¬ ¬®»²¼­ò ̸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ·²¼·½¿¬»­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ô ¿²¼ ¿ ­«®°´«­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ò ̸¿¬ ½±²½´«­·±²ô ¸±©»ª»®ô ·­ ²±¬ ¬¸» º·²¿´ ¿²­©»®å ¬¸» Ý·¬§ ³«­¬ ¬¿µ» ¿¼¼·¬·±²¿´ ­¬»°­ ¬± ®»º·²» ¬¸» ¬»½¸²·½¿´ ¿²¿´§­·­ ¬± ½±³°´§ ©·¬¸ ½»®¬¿·² ­¬¿¬» °±´·½§ ®»¯«·®»³»²¬­ ¬¸¿¬ ©»®» ²±¬ ¿¼¼®»­­»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ò Þ®±¿¼´§ô ¬¸»­» ­¬»°­ ·²½´«¼»æ üÙØÉØËÐÔÏÜÉÔÎÏÎ×ÉÕØlÏØØÙØÙk®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ³·¨ ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ïð ¿²¼ ÑÎÍ ïçéòîçê ¿²¼ ¿ ®»º·²»¼ ¿²¿´§­·­ ±º ¸±«­·²¹ ´¿²¼ ²»»¼­ ß ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ÑßÎ êêðóððçóððîë ¿²¼ ¿ ®»º·²»¼ ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ô ©¸·½¸ ½±«´¼ ·³°¿½¬ ¬¸» ²»»¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼­ò Ûª¿´«¿¬·±² ±º ³»¿­«®»­ ¬± ·²½®»¿­» ¬¸» ¼»ª»´±°³»²¬ ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼­ ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞ ø­±³»¬·³»­ ®»×ØËËØÙÉÎÜÊlÑÜÏÙÈÊØØ××ÔÚÔØÏÚÄ ÐØÜÊÈËØÊkÜÊËØÌÈÔËØÙÛÄ ÑÎÍ ïçéòîçêøéóç÷ ¿²¼ ÑßÎ êêðóðîìó ððëðøì÷ é Ûª¿´«¿¬·±² ±º ËÙÞ »¨°¿²­·±² ¿´¬»®²¿¬·ª»­ ·º ¬¸» ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ¼± ²±¬ ®»­«´¬ ·² »²±«¹¸ ¿¼¼·¬·±²¿´ ½¿°¿½·¬§ ¬± ³»»¬ ·¼»²¬·º·»¼ ´¿²¼ ²»»¼­ ̸» ­¬»°­ ­¬¿¬»¼ ¿¾±ª» ¿®» ¿ ­·³°´·º·½¿¬·±² ±º ¬¸» ©±®µ ¬¸¿¬ ²»»¼­ ¬± ¾» ½±³°´»¬»¼ò Û³¾»¼¼»¼ ·² ¬¸±­» ­¬»°­ ¿®» ¼±¦»²­ ±º °±´·½§ ¼»½·­·±²­ ¬¸¿¬ ©·´´ ®»¯«·®» ¬»½¸²·½¿´ ¿²¿´§­·­ ÜÏÙÑÎÚÜÑËØÇÔØÆmÜÏÙÈÑÉÔÐÜÉØÑÄ lô×ÉÕØÔÏÇØÏÉÎËÄÙØÐÎÏÊÉËÜÉØÊÉÕÜÉÉÕØÙØÇØ´±°³»²¬ ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞ ·­ é ·²¿¼»¯«¿¬» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸» »­¬·³¿¬»¼ îð󧻿® ²»»¼­ ¼»¬»®³·²»¼ «²¼»® ÑßÎ êêðóðîìóððìðô ¬¸» ´±½¿´ ¹±ª»®²³»²¬ ³«­¬ ¿³»²¼ ¬¸» °´¿² ¬± ­¿¬·­º§ ¬¸» ²»»¼ ¼»º·½·»²½§ô »·¬¸»® ¾§ ·²½®»¿­·²¹ ¬¸» ¼»ª»´±°³»²¬ ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ¿´®»¿¼§ ·²­·¼» ¬¸» ½·¬§ ±® ¾§ »¨°¿²¼·²¹ ¬¸» ËÙÞô ±® ¾±¬¸ô ¿²¼ ·² ¿½½±®¼¿²½» ©·¬¸ ÑÎÍ ïçéòîçê ©¸»®» ¿°°´·½¿¾´»ò Ю·±® ¬± »¨°¿²¼·²¹ ¬¸» ËÙÞô ¿ ´±½¿´ ¹±ª»®²³»²¬ ³«­¬ ¼»³±²­¬®¿¬» ¬¸¿¬ ¬¸» »­¬·³¿¬»¼ ²»»¼­ ½¿²²±¬ ®»¿­±²¿¾´§ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ¿´®»¿¼§ ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞò ׺ ¬¸» ´±½¿´ ¹±ª»®²³»²¬ ¼»¬»®³·²»­ ¬¸»®» ·­ ¿ ²»»¼ ¬± »¨°¿²¼ ¬¸» ËÙÞô ½¸¿²¹»­ ¬± ¬¸» ËÙÞ ³«­¬ ¾» ¼»¬»®³·²»¼ ¾§ »ª¿´«¿¬·²¹ ¿´¬»®²¿¬·ª» ¾±«²¼¿®§ ´±½¿¬·±²­ ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ Ù±¿´ ïì ÜÏÙîüë    k ECON Page 24 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ÜÙÎÍÉÔÎÏmÉÎÚÎÐÍÑÄÆÔÉÕÊÉÜÉØÆÔÙØÑÜÏÙÈÊØÍÎÑÔÚÄôÏÊÕÎËÉ ½±²­·¼»®¿¾´» ©±®µ ´·»­ ¿¸»¿¼ ¾»º±®» ¬¸» Ý·¬§ ½¿² ³»»¬ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º ØÞ íííéò ̸» Ý·¬§ ¸¿­ ­¬¿®¬»¼ ©±®µ·²¹ ±² ¬¸»­» ·­­«»­ ¬¸®±«¹¸ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬ò ̸» ¾¿­»´·²» °®±¶»½¬·±² ±º ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ©¿­ ¼»ª»´±°»¼ ©·¬¸ ·²°«¬ º®±³ ¿ ݱ³³«²·¬§ ß¼ª·­±®§ ݱ³³·¬¬»» øÝßÝ÷ô ½±³°±­»¼ ±º ¿ ¾®±¿¼ ®¿²¹» ±º ­¬¿µ»¸±´¼»®­ º®±³ Û«¹»²»ò Þ»´±© ¿®» ­±³» »¨¿³°´»­ ±º µ»§ ·­­«»­ ¬¸¿¬ ¿¼¼ ¬»½¸²·½¿´ô °®±½»¼«®¿´ô ¿²¼ °±´·¬·½¿´ ½±³°´»¨·¬§ ¬± ¬¸» ¿²¿´§­·­ò ̸·­ ·­ ²±¬ ¿ ½±³°´»¬» ´·­¬ ±º ¿´´ ¬¸» ·­­«»­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ²»»¼ ¬± ¿¼¼®»­­ ¿­ °¿®¬ ±º ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬æ Housing á ̸» Ñ®»¹±² ×­ Û«¹»²» °®±ª·¼·²¹ »²±«¹¸ ¿ºº±®¼¿¾´» ¸±«­·²¹ ­¬¿¬» ´¿²¼ó«­» °®±¹®¿³ º±½«­»­ ±² ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ¸±«­·²¹ ÉÄÍØÜÏÙËØÌÈÔËØÊÚÔÉÔØÊÍÑÜÏ×ÎËlÕÎÈÊÔÏÖÉÄÍØÊÙØÉØËÐÔÏØÙÉÎ ³»»¬ ¬¸» ²»»¼ ­¸±©² º±® ¸±«­·²¹ ©·¬¸·² ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ ¿¬ °¿®¬·½«´¿® °®·½» ®¿²¹»­ ÜÏÙËØÏÉÑØÇØÑÊkôÐÍÑÔÚÔÉÔÏÉÕØ °®±¹®¿³ ·­ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ³±®» ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ²±¬ ±²´§ ·²½®»¿­»­ ¬¸» »ºº·½·»²½§ ©·¬¸ ©¸·½¸ «®¾¿² ´¿²¼ ·­ «­»¼ ¿²¼ ®»¼«½»­ ¬¸» ´±­­ ±º º¿®³´¿²¼ ¬± «®¾¿² ¼»ª»´±°³»²¬ô ¾«¬ ¿´­± °®±ª·¼»­ ¼»²­»®ô ­³¿´´»®ô ´»­­ »¨°»²­·ª» ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» ¿ºº±®¼¿¾´» ¬± ³±®» ¸±«­»¸±´¼­ò ̸» Ñ®»¹±² °®±¹®¿³ ¼±»­ ²±¬ô ¸±©»ª»®ô ¸¿ª» ­°»½·º·½ ¬»­¬­ ¼·®»½¬´§ ®»´¿¬»¼ ¬± ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ò ̸·­ ¿³¾·¹«·¬§ ·­ º®»¯«»²¬´§ ¿ ­±«®½» ±º ½±²º´·½¬ ·² ´±½¿´ ¿²¼ ­¬¿¬» ®»ª·»© ·² ¬¸¿¬ ¬¸»®» ·­ ²± ½±®®»½¬ ±® ¾»­¬ ©¿§ ¬± ³¿µ» ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ²»»¼»¼ ¸±«­·²¹ ¿¬ °¿®¬·½«´¿® °®·½» ®¿²¹»­ ·² ®»²¬ ´»ª»´­ò Ü»­°·¬» ¬¸·­ ¿³¾·¹«·¬§ô Û«¹»²» ³«­¬ ­¬·´´ ³¿µ» ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¿¾±«¬ ¬¸» ²»»¼»¼ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ³·¨ò ̸» ¬§°» ±º ɸ¿¬ ¬§°» ¿²¼ ¼»²­·¬§ ±º ¸±«­·²¹ ¼±»­ Û«¹»²» ²»»¼á °»®³·¬¬»¼ ¸±«­·²¹ ¿ºº»½¬­ ·¬­ ¼»²­·¬§ ø¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ¿½®»÷ô ¿²¼ ¼»²­·¬§ ·­ ¿ ³»¿­«®» ±º ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ª¿½¿²¬ô ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸òß­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» º«¬«®» ¼»²­·¬§ ±º ¼»ª»´±°³»²¬ ¿®» ¿³±²¹ ¬¸» ³±­¬ ÚÎÏÉØÏÉÔÎÈÊÔÏÜèöûÜÊÊØÊÊÐØÏÉmÜÏÙÕÜÇØÛØØÏÜÊÎÈËÚØÎ× ½±²¬»²¬·±² ±² ­»ª»®¿´ ®»½»²¬ °®±¶»½¬­ ·² Û«¹»²»ò ͸±«´¼ ±²» ¿­­«³» ¬¸¿¬ º«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ¿¬ ¬¸» ³¿¨·³«³ °»®³·¬¬»¼ ¼»²­·¬§ô ±® ¿¬ ¬¸» ¿ª»®¿¹» ®»½»²¬ ¼»²­·¬§ ±º ¼»ª»´±°³»²¬á ر© º·²» ­¸±«´¼ ¬¸» ¼·­¿¹¹®»¹¿¬·±² ±º ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¾»æ ±²» ²«³¾»® º±® ¬¸» ±ª»®¿´´ ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬§ ±º ¿´´ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ô ±® ³¿²§ ²«³¾»®­ ¬± ¿¼¼®»­­ ³«´¬·°´» ¦±²·²¹ ¬§°»­ô ´±½¿¬·±²¿´ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ô ¿²¼ °¸§­·½¿´ ½±²¼·¬·±²­á ̸·­ ·­­«» ®»´¿¬»­ ¬± ¿ ½±®» ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 25 ®»¯«·®»³»²¬ ±º ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­æ ¬¸» ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ²»»¼»¼ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ³·¨ò ɸ¿¬ ¿®» ¬¸» ¿°°®±°®·¿¬» ´±½¿¬·±²­ º±® ¸·¹¸»® ¼»²­·¬§ ¸±«­·²¹ ̸» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ¼·¼ ²±¬ ·¼»²¬·º§ ¿ ­«¾­¬¿²¬·¿´ ¬§°»­á ¿³±«²¬ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·² ¬¸» ³»¼·«³ó ¿²¼ ¸·¹¸ó¼»²­·¬§ ®»­·¼»²¬·¿´ øÓÜÎ ¿²¼ ØÜÎ÷ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸» ´¿®¹»­¬ ØÜÎ ­·¬» ·­ ¿¾±«¬ íð ¿½®»­ ¿²¼ ·­ ©»­¬ ±º Ü¿²»¾± ®±¿¼ ²»¿® Ø·¹¸©¿§ ïîêò ɸ¿¬ ´±½¿¬·±²­ ¿®» ¿°°®±°®·¿¬» º±® ¸·¹¸»® ¼»²­·¬§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ·­ ¿ ¯«»­¬·±² ¬¸¿¬ ©·´´ «´¬·³¿¬»´§ ²»»¼ ¬± ¾» ¿¼¼®»­­»¼ ·² ¬¸·­ °´¿²²·²¹ °®±½»­­ò ̸» ײº·´´ ݱ³°¿¬·¾·´·¬§ ͬ¿²¼¿®¼­ ¿²¼ ¬¸» Ñ°°±®¬«²·¬§ Í·¬·²¹ ½±³³·¬¬»»­ ¸¿ª» ¾»»² ©±®µ·²¹ ±² ¬¸»­» ·­­«»­å ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ¾» ®»¯«·®»¼ ¬± ¼»³±²­¬®¿¬» ¿ ³¿¬½¸ ¾»¬©»»² ´¿²¼ ²»»¼ ¿²¼ ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ò ß°°®±¿½¸»­ º±® ¿¼¼®»­­·²¹ ¬¸·­ ·­­«» ½±«´¼ ·²½´«¼» ®»¼»­·¹²¿¬·±² ±º ´¿²¼­ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ±¬¸»® «­»­ò Ѳ» »¨¿³°´» ·²½´«¼»­ ­«®°´«­ ­·¬»­ ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Û«¹»²» ìÖ Í½¸±±´ Ü·­¬®·½¬ò Ю±¾¿¾´§ ¬¸» ر© ³«½¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ­¸±«´¼ Û«¹»²» °´¿² º±®á ³±­¬ ½±²¬»²¬·±«­ ·­­«» º±® ¬¸» ÝßÝ ©¿­ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ²»© ¹®±©¬¸ ¬¸¿¬ ©±«´¼ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¾§ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» ¿²¿´§­·­ ¼±²» º±® ¬¸·­ ­¬«¼§ ­«¹¹»­¬»¼ ¬¸¿¬ ­·²½» îðð𠶫­¬ «²¼»® ±²» ±«¬ ±º »ª»®§ ïð ²»© ¸±³»­ ¾«·´¬ ¼«®·²¹ ¬¸¿¬ °»®·±¼ ©¿­ ¾«·´¬ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ¼»ª»´±°»¼å ¬¸» ±¬¸»® ²·²» ©»®» ¾«·´¬ ±² ´¿²¼ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ª¿½¿²¬ò Þ«¬ »ª»² ·º ±²» ¿½½»°¬­ ¬¸¿¬ ¿°°®±¨·³¿¬·±² ¿­ ¿½½«®¿¬»ô ©¸¿¬ ©·´´ ¸¿°°»² ·² ¬¸» º«¬«®» ·­ ­¬·´´ ±°»² º±® ¼·­½«­­·±²ò É·´´ ¬¸¿¬ ®¿¬» ¼®±° ¾»½¿«­»ô º±® »¨¿³°´»ô ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ®»¼»ª»´±°³»²¬ º±® ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ©·´´ ¿¬¬»²«¿¬»á Ñ® ©·´´ ·¬ ·²½®»¿­»­ ¾»½¿«­» ±º ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­ ø»ò¹òô ¿¹·²¹ ±º ¬¸» °±°«´¿¬·±²å ·²½®»¿­» º«»´ °®·½»­÷ ¿²¼ °±´·½§ ½±²¼·¬·±²­ ø»ò¹òô ´·³·¬»¼ ¿¼¼·¬·±²­ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¬± ¬¸» ËÙÞ÷á ̸» Ý·¬§ ¸¿­ ¬©± ½±³³·¬¬»»­ ¿¼¼®»­­·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ø¿²¼ ·²º·´´÷æ ¬¸» ײº·´´ ݱ³°¿¬·¾·´·¬§ ͬ¿²¼¿®¼­ ¿²¼ ¬¸» Ñ°°±®¬«²·¬§ Í·¬·²¹ ½±³³·¬¬»»­ò ̸» ©±®µ ±º ¬¸»­» ½±³³·¬¬»»­ ©·´´ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ¿­ °¿®¬ ±º ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¿²¼ ©·´´ ¸»´° ¬± ·²º±®³ ½±³³«²·¬§ ª¿´«»­ ¿²¼ °±¬»²¬·¿´ °±´·½§ ½¸¿²¹»­ò ر© ©·´´ ®»½»²¬ ¬®»²¼­ ·² ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ¿ºº»½¬ ¸±«­·²¹ ²»»¼ ͱ³» ³»³¾»®­ ±º ¬¸» ÝßÝ ²±¬»¼ ¬¸» ®»½»²¬ ¬¸®±«¹¸±«¬ Û«¹»²»á ¬®»²¼ ¿®±«²¼ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±² ¬± ¼»ª»´±° ³«´¬·°´»¨ ¾«·´¼·²¹­ ©¸»®» »¿½¸ ¼©»´´·²¹ «²·¬ ¸¿­ º±«® ±® ³±®» ¾»¼®±±³­ò ̸» ¸·¹¸ ª¿´«» ±º ¬¸»­» «²·¬­ ¸¿­ ´»¼ ¬± ¬¸» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ø·ò»òô ¼»³±´·¬·±²÷ ±º ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ô ¿²¼ ¬± ·²½®»¿­»­ ·² °¿®µ·²¹ °®±¾´»³­ ·² ­±³» ½¿­»­ò ̸±«¹¸ ¬¸·­ ­·¬«¿¬·±² ·­ ¿² ·­­«» º±® ­±³» ECON Page 26 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ­°»½·º·½ ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ô ¬¸» ±ª»®¿´´ »ºº»½¬ ±² ¬¸» ²»»¼ º±® ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞ ·­ ®»´¿¬·ª»´§ ­³¿´´ò ײ ±¬¸»® ©±®¼­ô ©¸·´» ¬¸·­ ·­­«» ³¿§ ¾» ±²» ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ©¿²¬­ ¬± ¿¼¼®»­­ô ¼±·²¹ ­± ·­ ²±¬ ®»¯«·®»¼ ¬± ½±³°´§ ©·¬¸ ØÞ íííéò ر© ­¸±«´¼ ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¿¼¼®»­­ ¬¸» ·²¸»®»²¬ «²½»®¬¿·²¬§ ±º îðó Û­¬·³¿¬·²¹ ¸±«­·²¹ ²»»¼ º±® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ §»¿® º±®»½¿­¬­á °»®·±¼ ®»¯«·®»­ ³¿µ·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ µ»§ ª¿®·¿¾´»­ ¬¸¿¬ ¿®» «²½»®¬¿·²æ º±® »¨¿³°´»ô ½¸¿²¹»­ ·² °±°«´¿¬·±²ô ¬»²«®» °»®½»²¬¿¹»­ô ·²½±³»ô ¸±«­·²¹ °®·½»ô ¸±«­·²¹ ³·¨ô ¸±«­·²¹ ª¿½¿²½§ô ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»ô °»®½»²¬ ±º °±°«´¿¬·±² ´·ª·²¹ ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ô ¿²¼ ±¬¸»® ¼»³±¹®¿°¸·½ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ò ̸» ³±®» ¼·­¿¹¹®»¹¿¬»¼ ¿²¼ ¼»¬¿·´»¼ ¬¸» º±®»½¿­¬ô ¬¸» ¹®»¿¬»® ¿®» ÉÕØÚÕÜÏÚØÊÉÕÜÉÉÕØ×ÎËØÚÜÊÉÆÔÑÑÛØÆËÎÏÖ÷ÎËØÅÜÐÍÑØÎÏØiÊ °®±¾¿¾·´·¬§ ±º °®»¼·½¬·²¹ ©¸·½¸ ©·´´ ©·² ¬¸» ɱ®´¼ Í»®·»­ ·­ ÑØÜÖÈØ ¿®±«²¼ ëðûå ¬¸» °®±¾¿¾·´·¬§ ±º °®»¼·½¬·²¹ ©¸·½¸ ©·´´ ©·² ¬¸» ÉØÜРɱ®´¼ Í»®·»­ ·­ ³«½¸ ´±©»® ø±²» ·² íð ±® ¿¾±«¬ íòíû÷ò Í·³·´¿®´§ô ¿²¿´§­¬­ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ³¿µ» ¾»¬¬»® °®»¼·½¬·±²­ ±º ¬¸» ¬±¬¿´ ¿³±«²¬ ±º ¸±«­·²¹ ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» ¾«·´¬ ·² Û«¹»²» ¬¸¿² ¬¸»§ ¿®» ±º ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¸±«­·²¹ô ¾§ ¬§°» ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» ¾«·´¬ ·² ¼·ºº»®»²¬ ­«¾¿®»¿­ ±º Û«¹»²»ò Ú±® »¨¿³°´»ô ±²» ·­­«» ®¿·­»¼ ¾§ ¬¸» ÝßÝ ©¿­ ¬¸» °±¬»²¬·¿´ º±® ½¸¿²¹»­ ·² ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °»®·±¼ò Ѫ»® ¬¸» ´¿­¬ î𠧻¿®­ô ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ¸¿­ ¼»½®»¿­»¼ ­¬»¿¼·´§ò ̸»®» ¿®» ¼»³±¹®¿°¸·½ ½¸¿²¹»­ ¬¸¿¬ ­«¹¹»­¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ©·´´ ½±²¬·²«» ¬± ¼»½®»¿­»ô ­«½¸ ¿­ ¹®±©¬¸ ±º ¬¸» ­¸¿®» ±º °»±°´» ±ª»® ê𠧻¿®­ ±´¼ô ©¸± ¬§°·½¿´´§ ¸¿ª» ­³¿´´»® ¸±«­»¸±´¼­ ¬¸¿² §±«²¹»® °»±°´»ò ̸»®» ¿®» ±¬¸»® ¬®»²¼­ ¬¸¿¬ ­«¹¹»­¬ ¬¸¿¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ©·´´ ·²½®»¿­»ô ­«½¸ ¿­ ¹®±©¬¸ ·² Ø·­°¿²·½ ¸±«­»¸±´¼­ô ©¸·½¸ ¬§°·½¿´´§ ¸¿ª» ´¿®¹»® ¬¸¿² ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»ô ±® ¹®±©¬¸ ·² ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ©·¬¸ ³±®» ¬¸¿² º±«® ¾»¼®±±³­ò Employment Û«¹»²» ¼±»­ ²±¬ ¸¿ª» ¿ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ Ѳ» ±º ¬¸» ­¬»°­ ·² ±¾¶»½¬·ª»­ ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ÑßÎ êêðóððçóððîëò ÜÊÊØÊÊÔÏÖÜÚÔÉÄiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÑÜÏÙÊÈÍÍÑÄÔÊÉÎÚÑØÜËÑÄÜËÉÔÚÈÑÜÉØ ÉÕØÚÔÉÄiÊØÚÎÏÎÐÔÚÙØÇØÑÎÍл²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò ÑßÎ êêðóððç »²½±«®¿¹»­ ½·¬·»­ ¬± ¼»ª»´±° »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ¬¸®±«¹¸ ¿ °«¾´·½ °®±½»­­ô ­«½¸ ¿­ ¿ ª·­·±²·²¹ °®±½»­­ò Û«¹»²» ¼±»­ ²±¬ ¸¿ª» ¿² »¨·­¬·²¹ »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½§ ¼±½«³»²¬ ±® ÍÑÜÏÉÕÜÉÜËÉÔÚÈÑÜÉØÊÉÕØúÔÉÄiÊØÚÎÏÎÐÔÚÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÎÛÓØÚÉÔÇØÊ ̸» »½±²±³·½ ±°°±®¬«²·¬·»­ ¿²¿´§­·­ °®»­»²¬»¼ ·² ß°°»²¼·¨ Þ ¼±»­ ²±¬ ½±³°´§ ©·¬¸ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´ ç ¿­ ·¬ °®»­»²¬´§ ­¬¿²¼­ò ̸®±«¹¸ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ô ¬¸» Ý·¬§ ­¸±«´¼ ¼»ª»´±° ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 27 ùÎØÊøÈÖØÏØÕÜÇØÉÕØlËÔÖÕÉkÑÜÏÙÊÈÍÍÑÄÉÎÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØ éÕØÚÕÜËÜÚÉØËÔÊÉÔÚÊÎ×øÈÖØÏØiÊØÅÔÊÉÔÏÖ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸á ª¿½¿²¬ ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ­·¬»­ ´¿®¹»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ³¿§ ²±¬ ¾» ­¿¬·­º¿½¬±®§ º±® ¿¬¬®¿½¬·²¹ ±® ¹®±©·²¹ ¾«­·²»­­»­ò Õ»§ ·­­«»­ ·²½´«¼»æ ´¿½µ ±º ´¿®¹» ­·¬»­ô ©»¬´¿²¼­ô ´¿½µ ±º ­·¬»­ ©·¬¸ °®±¨·³·¬§ ¬± ×óëô ¿²¼ ¬¸» ¹®±«°·²¹ ±º ­·¬»­ ¿´±²¹ Ø©§ çç ²±®¬¸ò ̸» °®±½»­­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ç ¿²¼ ÑßÎ êêðóððç ·­ ¬± ¿¼±°¬ ´±½¿´ »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ©¸·½¸ ¬¸»² ¿®» «­»¼ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¿®¹»¬ ·²¼«­¬®·»­ò ̸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¾§ ¬¿®¹»¬ ·²¼«­¬®·»­ ·­ ¬¸»² ½±³°¿®»¼ ¬± ¬¸» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ¬± ³¿µ» ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ­«·¬¿¾´» ­·¬»­ò ̸» »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ »­¬·³¿¬»­ ·² ¬¸·­ ®»°±®¬ ¼±»­ ²±¬ ¿¼¼®»­­ ­·¬» ­«ºº·½·»²½§ô ¿²¼ ¿­ ¿ ®»­«´¬ ¼± ²±¬ º«´´§ ½±³°´§ ©·¬¸ Ù±¿´ çò ܱ»­ Û«¹»²» ©¿²¬ ¬± ¿¬¬®¿½¬ ´¿®¹» »³°´±§»®­ ¬¸¿¬ ®»¯«·®» ´¿®¹» ̸» ´¿½µ ±º ½´»¿® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ³¿µ»­ ­·¬»­á ¬¸·­ ¯«»­¬·±² ¸¿®¼ ¬± ¿²­©»®ò Ù±¿´ ç ¿´´±©­ ½·¬·»­ ¬± ¾» lÜÊÍÔËÜÉÔÎÏÜÑkÔÏÑÎÚÜÑØÚÎÏÎÐÔÚÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÍÑÜÏÊüÚÔÉÄÚÜÏ ¿¼±°¬ °±´·½·»­ ¬± ¿¬¬»³°¬ ¬± ¿¬¬®¿½¬ ­°»½·º·½ ¬§°»­ ±º º·®³­ô ·²½´«¼·²¹ ¬§°»­ ±º º·®³­ ¬¸¿¬ ¸¿ª» ²±¬ ¸·­¬±®·½¿´´§ ´±½¿¬»¼ ·² ¬¸» ½·¬§ò Ó¿²§ ½·¬·»­ ¿­°·®» ¬± ¿¬¬®¿½¬ ´¿®¹» »³°´±§»®­ ¬¸¿¬ ®»¯«·®» ´¿®¹» ­·¬»­ ø»ò¹òô ­·¬»­ ´¿®¹»® ¬¸¿² ëð ¿½®»­÷ò Ù±¿´ ç ¿´´±©­ ¿ ½·¬§ ¬± ·²½®»¿­» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¬¸»·® ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ º±® »³°´±§³»²¬ ¾»§±²¼ ©¸¿¬ ³·¹¸¬ ¾» ½¿´½«´¿¬»¼ ¬± ­¬®·½¬´§ ³¿¬½¸ º±®»½¿­¬»¼ »³°´±§³»²¬ ·¬ Ô× ¼»³±²­¬®¿¬»­ ¬¸¿¬ ·¬ ´¿½µ­ ½»®¬¿·² ²»»¼ ­·¬» ¬§°»­ò Í«½¸ ¿² ¿½¬·±²ô ¬¸±«¹¸ ¿´´±©»¼ô ·­ ±°¬·±²¿´æ ¿ ½·¬§ ³«­¬ ¼»½·¼» ¬¸¿¬ ·¬ ©¿²¬­ ¬± ¸¿ª» ¬¸» ¿¼¼·¬·±²¿´ ­·¬» ¬§°»­ ­± ¿­ ¬± ¸¿ª» ¿ ½¸¿²½» ±º ¿¬¬®¿½¬·²¹ ­«½¸ ÔÏÙÈÊÉËÔØÊêÈÚÕÙØÚÔÊÔÎÏÊÜËØÉÄÍÔÚÜÑÑÄ×ÎÈÏÙÔÏÜÚÔÉÄiÊØÚÎÏÎÐÔÚ ¼»ª»´±°³»²¬ °´¿² ±® °´¿² »´»³»²¬ò Þ«¬ ­·²½» Û«¹»²» ¼±»­ ²±¬ ¸¿ª» ½´»¿®´§ ¿®¬·½«´¿¬»¼ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ø¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ÑßÎ êêðóððçóððîë÷ô °¿®¬·½«´¿®´§ ±¾¶»½¬·ª»­ °»®¬¿·²·²¹ ¬± ­·¬»­ô ¬¸·­ ­¬»° ©·´´ ®»¯«·®» ¼·®»½¬·±² º®±³ ¬¸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ¿¾±«¬ ©¸»¬¸»® ¬¸» Ý·¬§ ­¸±«´¼ ¿­­«³» ¿²§ ²»»¼ º±® ´¿®¹» ­·¬»­ ر© ³«½¸ ²»© »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ²±²ó»³°´±§³»²¬ Ò±¬ ¿´´ ²»© ´¿²¼ ±® ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ¿´®»¿¼§ ¼»ª»´±°»¼á »³°´±§³»²¬ ©·´´ ®»¯«·®» ª¿½¿²¬ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ò ̸»®» ¿®» º±«® ¬§°·½¿´ ½·®½«³­¬¿²½»­ «²¼»® ©¸·½¸ ²»© »³°´±§³»²¬ ¼±»­ ²±¬ ®»¯«·®» ¿¼¼·¬·±²¿´ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼å ²»© »³°´±§³»²¬ ³¿§ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ øï÷ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ²±¬ ¼»­·¹²¿¬»¼ °®·³¿®·´§ º±® ECON Page 28 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment »³°´±§³»²¬ «­»­æ »ò¹òô ¸±³» ±½½«°¿¬·±²­ ¬¸¿¬ ¿®» ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­å øî÷ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ø»ò¹òô ¿¼¼·²¹ ¿ ²»© ½«¾·½´» ¬± ¿² »¨·­¬·²¹ ±ºº·½»ô ±® ¾§ »¨¬»²¼·²¹ ¬¸» ¸±«®­ ±º ±°»®¿¬·±²÷å øí÷ ·² ¿ ²»© ¾«·´¼·²¹ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ©¿­ ²±¬ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ª¿½¿²¬ ¿²¼ ¾«·´¼¿¾´» ø»ò¹òô ¾«·´¼·²¹ ¿ ®»­¬¿«®¿²¬ ·² ¿ ´¿®¹» °¿®µ·²¹ ´±¬ ±º ¿ ®»¬¿·´ ­¬±®»÷å ¿²¼ øì÷ ±² ¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼ ¬¸¿¬ ¹»¬­ ®»¼»ª»´±°»¼ ¿¬ ¿ ¸·¹¸»® ¼»²­·¬§ò ß ¯«»­¬·±² ¬¸¿¬ ³¿§ ²»»¼ ¬± ¾» ½±²­·¼»®»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ·­ ÕÎÆÐÈÚÕÎ×øÈÖØÏØiÊ×ÎËØÚÜÊÉØÙÏØÆØÐÍÑÎÄÐØÏÉÆÔÑÑÏÎÉ ®»¯«·®» ´¿²¼ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ª¿½¿²¬ò ײ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ô ¬¸» Ý·¬§ ³¿§ ³±¼»´ ¼·ºº»®»²¬ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¬¸¿¬ ½¿² ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°»¼ ¿®»¿­ò ײ ¬¸» »²¼ô ¸±©»ª»®ô ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ²±¬ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ª¿½¿²¬ ø©¸·½¸ ·­ °®·³¿®§ ¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼ô ­± ­«½¸ ¿½½±³³±¼¿¬·±² ©±«´¼ ¾» ½´¿­­·º·»¼ °®·³¿®·´§ ¿­ ®»¼»ª»´±°³»²¬÷ ¿®» °±´·½§ ½¸±·½»­ ÉÕÜÉËØÌÈÔËØÙÔËØÚÉÔÎÏ×ËÎÐøÈÖØÏØiÊÙØÚÔÊÔÎÏÐÜÒØËÊ Mixed-use lands Ó·¨»¼ó ر© ¼±»­ ¬¸» Ý·¬§ ©¿²¬ ¬± °®±½»»¼ ©·¬¸ ³·¨»¼ó«­» ´¿²¼­á «­» ø°®·³¿®·´§ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´÷ ·­ ¿ µ»§ ½·¬§ ­¬®¿¬»¹§ ¬¸¿¬ ·­ »³¾»¼¼»¼ ·² ¬¸» Ó»¬®± д¿²ô Ì®¿²­Ð´¿² ¿²¼ ±¬¸»® °±´·½§ ÙÎÚÈÐØÏÉÊðÎËØÎÇØËÉÕØËØÜËØÙÔ××ØËØÏÉl×ÑÜÇÎËÊkÎ×ÐÔÅØÙÈÊØ ²±¼¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ô ³·¨»¼ó«­» °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ¸±«­·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ¿²¼ »³°´±§³»²¬ «­»­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Í«½½»­­ ±º ¼»²­» ³·¨»¼ «­» ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ¬¸»­» ¬§°»­ ±º ³·¨»¼ «­» ¿®»¿­ ¼»°»²¼­ ±² ¿ ®¿²¹» Î××ÜÚÉÎËÊmÜÏÙÉÕØÊÉËØÏÖÉÕÎ×ÐÜËÒØÉÙØÐÜÏÙ×ÎËÐÔÅØÙ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬§°»­ò ß¼¼·¬·±²¿´ ±°°±®¬«²·¬·»­ »¨·­¬ º±® ²»© ³·¨»¼ «­» ½»²¬»®­ô º±® ¸±«­·²¹ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿®»¿­ô ¿²¼ º±® ¸±«­·²¹ ¼±©²¬±©²ò Determination of sufficiency of lands with the UGB to accommodate 20-year land needs ̸» Ý·¬§ ɸ¿¬ ´¿²¼ »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ­¸±«´¼ Û«¹»²» ½±²­·¼»®á ©·´´ ¾» ®»¯«·®»¼ ¬± ¿¼±°¬ ­±³» ­«·¬» ±º ³»¿­«®»­ ¬± ·²½®»¿­» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò ͬ¿ºº ¸¿ª» ¿´®»¿¼§ ·¼»²¬·º·»¼ °±¬»²¬·¿´ ­¬®¿¬»¹·»­ ¿­ °¿®¬ ±º Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¿²¼ ¿®» ·² ¬¸» °®±½»­­ ±º »ª¿´«¿¬·²¹ ¬¸» ·³°¿½¬ ±º ¬¸±­» ­¬®¿¬»¹·»­ò ̸» µ»§ ·­­«» ¸»®» ·­ ¬¸¿¬ ¬¸» ­¬®¿¬»¹·»­ ³«­¬ ¼»³±²­¬®¿¬» ¬¸¿¬ ¬¸»§ ©·´´ §·»´¼ ¬¸» ­¬¿¬»¼ ´¿²¼ »ºº·½·»²½·»­ò Ú±® ¸±«­·²¹ô ·º ²»»¼»¼ ¼»²­·¬§ ·­ ¹®»¿¬»® ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 29 ¬¸¿² ¿½¬«¿´ ø±¾­»®ª»¼÷ ¼»²­·¬§ô ¬¸» ¾«®¼»² ±º °®±±º ·­ ¿®¬·½«´¿¬»¼ ·² ÑÎÍ ïçéòîçêøé÷æ luÉÕØÑÎÚÜÑÖÎÇØËÏÐØÏÉuÊÕÜÑÑÜÙÎÍÉÐØÜÊÈËØÊÉÕÜÉ ¼»³±²­¬®¿¾´§ ·²½®»¿­» ¬¸» ´·µ»´·¸±±¼ ¬¸¿¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ¿¬ ¬¸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ¿¬ ¬¸» ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ®»¯«·®»¼ ¬± ³»»¬ ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò Ú±® »¨¿³°´»ô ·º ¬¸» Ý·¬§ ©¿²¬­ ³±®» ®»¼»ª»´±°³»²¬ô ±® ¼»ª»´±°³»²¬ ±º ¸±«­·²¹ ¿¬ ¸·¹¸»® ¼»²­·¬·»­ô ·¬ ³¿§ ¸¿ª» ¬± ¬¿µ» °±´·½§ ­¬»°­ ¬± »²­«®» ¬¸¿¬ ·¬ ©·´´ ¸¿°°»² ¿²¼ ©¸»®» ·¬ ­¸±«´¼ ¸¿°°»²ò C ONCLUSION ̸» ÛÝÔß °®±½»­­ °®±ª·¼»­ ¬¸» ¬»½¸²·½¿´ ¿²¿´§­·­ ²»½»­­¿®§ ¬± ³»»¬ øÈÖØÏØiÊÎÛÑÔÖÜÉÔÎÏÊ×ÎËÉÕØËØÊÔÙز¬·¿´ ´¿²¼ ¼»¬»®³·²¿¬·±² «²¼»® ØÞ íííéò ׬ ¼±»­ ²±¬ô ¸±©»ª»®ô ¿¼¼®»­­ ¿´´ ±º ¬¸» ¬»½¸²·½¿´ ¿²¼ °±´·½§ ©±®µ ®»¯«·®»¼ ¬± ¶«­¬·º§ »­¬¿¾´·­¸³»²¬ ±º ¿ ­»°¿®¿¬» ËÙÞ º±® Û«¹»²»ô ²±® ¼±»­ ·¬ ³¿µ» ¿ º·²¿´ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¿¾±«¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» °±®¬·±² ±º ¬¸» Û«¹»²»óÍ°®·²¹º·»´¼ Ó»¬®±°±´·¬¿² ËÙÞò ̸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ °®»­»²¬»¼ ·² ¬¸·­ ®»°±®¬ ­«¹¹»­¬­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼­ò ̸¿¬ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¬®·¹¹»®­ ¿ ²«³¾»® ±º ­¬¿¬»©·¼» °´¿²²·²¹ËØÌÈÔËØÐØÏÉÊmÍÜËÉÔÚÈÑÜËÑÄÉÕØ ®»¯«·®»³»²¬ ¬± ®»ª·»© ¿²¼ ¿¼±°¬ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ¬± ®»¼«½» ¬¸» ­·¦» ±º ¿ ËÙÞ »¨°¿²­·±²ò ðÎËØÎÇØËÉÕØøúñüÍËÎÚØÊÊÆÜÊÜÉØÚÕÏÔÚÜÑÍËÎÚØÊÊÉÕÜÉÜÉúÎÈÏÚÔÑiÊ ¼·®»½¬·±²ô ¼·¼ ²±¬ ¿¼¼®»­­ °±´·½§ ·­­«»­ò Õ»§ °±´·½§ ·­­«»­ ­«½¸ ¿­ ·¼»²¬·º·½¿¬·±² ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ô ¿¼±°¬·²¹ ¿ ²»»¼»¼ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ³·¨ô ¿²¼ ¿®¬·½«´¿¬·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ ±¬¸»® ´¿²¼ »ºº·½·»²½§ ­¬®¿¬»¹·»­ ³«­¬ ¾» ¿¼¼®»­­»¼ ¬± ³¿µ» ¬¸» º·²¿´ ËÙÞ ¼»¬»®³·²¿¬·±²ò ECON Page 30 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment Phone • (541) 687-0051 Suite 400 Other Offices th FAX • (541) 344-0562 99 W. 10 Ave Eugene • (503) 222-6060 info@econw.com Eugene, Oregon 97401-3040 Seattle • (206) 622-2403 ß°®·´ ïìô îðïð ÌÑæ Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ÝÝæ Ö¿­±² Ü»¼®·½µ ÚÎÑÓæ Ì»®®§ Ó±±®»ô Þ»¬¸ Ù±±¼³¿²ô ¿²¼ Þ±¾ п®µ»® ÍËÞÖÛÝÌæ ÛÝÔß ÞßÍÛÔ×ÒÛ ßÍÍËÓÐÌ×ÑÒÍ 1B ACKGROUND ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ ·­ ½±²¼«½¬·²¹ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼­ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ò ̸±«¹¸ ¬¸»®» ¿®» ³¿²§ ®»¿­±²­ º±® ½±²¼«½¬·²¹ ­«½¸ ¿² ¿²¿´§­·­ô ¬¸» ³¿·² ±²» ¼·®»½¬·²¹ ¬¸» ½±²¬»²¬ ¿²¼ ¬·³·²¹ ±º ¬¸» ¿²¿´§­·­ ·­ Ñ®»¹±² ر«­» Þ·´´ íííéô ©¸·½¸ ®»¯«·®»­ Û«¹»²» ¬± »­¬¿¾´·­¸ ·¬­ ±©² Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ ­»°¿®¿¬» º®±³ ¬¸» ¶±·²¬ ³»¬®±°±´·¬¿² ËÙÞ ¬¸¿¬ Í°®·²¹º·»´¼ ¿²¼ Û«¹»²» ¸¿­ ­¸¿®»¼ º±® ¿¾±«¬ îë §»¿®­ò ̸» º«´´ ­½±°» ±º ©±®µ º±® ÛÝÔß ·­ ¼»­½®·¾»¼ »´­»©¸»®»ò ׬ ·²½´«¼»­ ½®»¿¬·²¹ ³¿²§ °®±¼«½¬­ ¬± ½±³°´§ ©·¬¸ ­¬¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ º±® ÔÝÜÝ Ù±¿´­ çô ïðô ¿²¼ ïìæ ¿ Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ øÞÔ×÷ô ¿² Û½±²±³·½ Ñ°°±®¬«²·¬§ ß²¿´§­·­ øÛÑß÷ô ¿²¼ ¿ ر«­·²¹ Ò»»¼­ ß²¿´§­·­ øØÒß÷ò ̸±­» ·²¬»®·³ °®±¼«½¬­ ø¿²¼ ±¬¸»®­÷ ¸¿ª» ®»­«´¬»¼ ·² ¿ ½±³°¿®·­±² ±º »­¬·³¿¬»­ ±º ¬¸» ²»»¼ ñ ¼»³¿²¼ º±® ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ø¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ ¿²¼ ®»­·¼»²¬·¿´ ¹®±©¬¸÷ ¬± ¬¸» »­¬·³¿¬»­ ±º ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ º±® ¬¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²»ò ̸¿¬ ½±³°¿®·­±² ±º ´¿²¼ ²»»¼ ¬± ´¿²¼ ­«°°´§ ·­ ¬¸» ¾¿­·­ º±® ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¿¾±«¬ ©¸»¬¸»® ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» Û«¹»²» °±®¬·±² ±º ¬¸» »¨·­¬·²¹ ³»¬®±°±´·¬¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ ·­ ÊÈ××ÔÚÔØÏÉÉÎÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØøÈÖØÏØiÊØÅÍØÚÉ»¼ ¹®±©¬¸ò ̸¿¬ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ·­ ©¸»®» ÛÝÔß ©·´´ »²¼ ¿²¼ Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¾»¹·²­ò ̸» ¼·­½«­­·±² ±º ¸±© Û«¹»²» ­¸±«´¼ ¼»ª»´±° ·² ¬¸» º«¬«®» ©·´´ ±½½«® ¼«®·²¹ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬ô ©¸·½¸ ©·´´ ³±¼»´ °±­­·¾´» º«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ ¾¿­»¼ ±² ½¸¿²¹»­ ·² ³¿®µ»¬ ¼§²¿³·½­ ¿²¼ñ±® ½¸¿²¹»­ ·² ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½·»­ò Û²ª·­·±² Û«¹»²» ©·´´ º±½«­ ±² ¼·­½«­­·±²­ ¿¾±«¬ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ø»ò¹òô ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬·»­ ±® ·²½®»¿­·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬÷ô »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½·»­ô ¿²¼ ±¬¸»® ´¿²¼ «­» ·­­«»­ò ر«­» Þ·´´ íííé ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» »­¬¿¾ÑÔÊÕÜèöûÜÏÙlÙØÐÎÏÊÉËÜÉØÜÊËØÌÈÔËØÙ ¾§ ÑÎÍ ïçéòîçêô ¬¸¿¬ ·¬­ ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿² °®±ª·¼»­ ­«ºº·½·»²¬ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ »­¬¿¾´·­¸»¼ °«®­«¿²¬ ¬± ­¬¿¬»©·¼» °´¿²²·²¹ ¹±¿´­ ¬± ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 2 ¿½½±³³±¼¿¬» »­¬·³¿¬»¼ ÏØØÙÊ×ÎË ÄØÜËÊk ̸» ­½±°» ±º ©±®µ º±® ÛÝÔß ÕÎÈÊÔÏÖ ï °®±ª·¼»­ º«®¬¸»® ¼·®»½¬·±²ò Ú·®­¬ô ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ »¨°¿²¼»¼ ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¬± ´±±µ ²±¬ ¶«­¬ ¿¬ ´¿²¼ ø¸±«­·²¹ ²»»¼­÷ô ¾«¬ ¿¬ ´¿²¼ ¿­ ©»´´ò Í»½±²¼ô ¬¸» ËØÊÔÙØÏÉÔÜÑØÐÍÑÎÄÐØÏÉ ­½±°» ·­ ¿¾±«¬ ½±´´»½¬·²¹ ¼¿¬¿ ¿²¼ ³¿µ·²¹ »¨¬®¿°±´¿¬·±²­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² »¨·­¬·²¹ °±´·½§ ¿²¼ ±² ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­ ¿²¼ ¬®»²¼­å ·¬ ·­ ²±¬ ¿¾±«¬ ®»­»¿®½¸·²¹ô ®»½±³³»²¼·²¹ô ±® ¿¼±°¬·²¹ °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ½±«´¼ ½¸¿²¹» ¬¸±­» ¬®»²¼­ò ̸¿¬ ´¿­¬ °±·²¬ ´»¼ ¬± ¿ ­½±°» ±º ©±®µ º±® îððèóîððç ¬¸¿¬ ·­ ±²´§ °¿®¬ ±º ¿ º«´´ ËÙÞ »ª¿´«¿¬·±²ò ׬ ³¿µ»­ ¬¸» ¿²¿´§­·­ ­»¯«»²¬·¿´ ®¿¬¸»® ¬¸¿² ­·³«´¬¿²»±«­ò ׬ ¼±»­ ²±¬ ©±®µ ¾¿½µ ¿²¼ º±®¬¸ ¾»¬©»»² »­¬·³¿¬»­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ô ²»© °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ³·¹¸¬ ½¸¿²¹» ´¿²¼ ²»»¼ ø»ò¹òô °±´·½·»­ ¬± ·²½®»¿­» ¼»²­·¬§÷ô ¿²¼ ²»© »­¬·³¿¬»­ ±º ´¿²¼ ²»»¼ò ο¬¸»®ô ·¬ ¿·³­ ¿¬ ³¿µ·²¹ ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ©¸»¬¸»® ®»½»²¬ ¬®»²¼­ ·² ¹®±©¬¸ ¿²¼ ¬¸» ¬§°» ±º ´¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ¿½½±³³±¼¿¬»­ ¬¸¿¬ ¹®±©¬¸ ø±® ¼·ª»®¹»²½»­ º®±³ ¬¸±­» ¬®»²¼­ ¾¿­»¼ ±² ®»¿­±²¿¾´» »¨°»½¬¿¬·±²­ ¿¾±«¬ ½¸¿²¹»­ ·² ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­÷ ©±«´¼ ®»­«´¬ô ±ª»® î𠧻¿®­ô ·² ¿² ¿³±«²¬ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ½±²­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ·­ »¯«¿´ ¬± ±® ´»­­ ¬¸¿² ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ »­¬·³¿¬»¼ ¬± ¾» ·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ²±©ò ׺ ­±ô ¬¸»² ¬¸» Ý·¬§ ½¿² «­» ¬¸¿¬ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¬± ³»»¬ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º ØÞ íííéò ׺ ²±¬ô ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ °®±¾¿¾´§ ²»»¼ ¬± ¼± ¿¼¼·¬·±²¿´ ©±®µ ¬± »·¬¸»® øï÷ ·¼»²¬·º§ ´¿²¼ó«­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ô øî÷ »¨°¿²¼ ¬¸» ËÙÞô ±® øí÷ ¾±¬¸ò ̸» ¼·­½«­­·±² ±º ´¿²¼ó«­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ±® ËÙÞ »¨°¿²­·±² ·­ ¾»§±²¼ ¬¸» ­½±°» ±º ¬¸·­ °®±¶»½¬ ¿²¼ ¾»§±²¼ îððçò ̸» ­½±°» ±º ¬¸·­ °®±¶»½¬ ·­ ´·³·¬»¼ ¬± ¬¸» ½±´´»½¬·±² ¿²¼ ¿­­»­­³»²¬ ±º »¨·­¬·²¹ ¼¿¬¿ ¬± øï÷ »­¬·³¿¬» ¬¸» »¨·­¬·²¹ ­«°°´§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» Û«¹»²» °±®¬·±² ±º ¬¸» ½«®®»²¬ ËÙÞô ¿²¼ øî÷ º±®»½¿­¬ ¬¸» ²»»¼ º±® ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¿² »¨¬®¿°±´¿¬·±² ±º ®»½»²¬ ³¿®µ»¬ ¬®»²¼­ ·² ¬¸» ½±²¬»¨¬ ±º »¨·­¬·²¹ Ý·¬§ °±´·½§ ø±® ®»¿­±²¿¾´§ »¨°»½¬»¼ ½¸¿²¹»­ ·² ¬¸±­» ³¿®µ»¬ ¬®»²¼­ ·² ¬¸» ½±²¬»¨¬ ±º »¨·­¬·²¹ °±´·½§÷ò ׺ ¬¸» ¿²¿´§­·­ ·² ¬¸·­ ­¬«¼§ ¼»³±²­¬®¿¬»­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ·­ «²´·µ»´§ ¸¿ª» ­«ºº·½·»²¬ ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞô ¬¸¿¬ ¼±»­ ³»¿² ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ³«­¬ »¨°¿²¼ ·¬­ ËÙÞò ο¬¸»®ô ·¬ ³»¿²­ ÏÎÉ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ³«­¬ ¬¿µ» ¿²±¬¸»® ­¬»° ¬± ³¿µ» ¬¸¿¬ ¼»¬»®³·²¿¬·±²æ ·¬ ³«­¬ ·¼»²¬·º§ô ØÇÜÑÈÜÉØÜÏÙÙÔÊÚÈÊÊÍÎÑÔÚÔØÊÔÉÚÎÈÑÙÜÙÎÍÉÉÎËØÙÈÚØÉÕØÑÜÏÙÙØ×ÔÚÔØÏÚÄéÕØúÔÉÄiÊ «´¬·³¿¬» ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ©¸»¬¸»® ¬¸» ËÙÞ ²»»¼­ ¬± ¾» »¨°¿²¼»¼ ³«­¬ ¾» ¼±²» ·² ¬¸» ½±²¬»¨¬ ±º °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ·¬ ©·´´ ¿¼±°¬ ¬¸¿¬ ½¿² ®»¿­±²¿¾´§ ¾» ¿­­«³»¼ ¬± ®»¼«½» ¬¸» ²»»¼ º±® ¬¸¿¬ »¨°¿²­·±² ø¬¸»­» °±´·½·»­ ¿®» ®»º»®®»ÙÉÎÚÎÑÑØÚÉÔÇØÑÄÜÊlÑÜÏÙnÈÊØØ××ÔÚÔØÏÚÄ ÐØÜÊÈËØÊkøÇÜÑÈÜÉÔÎÏÎ×Ø××ÔÚÔØÏÚÄÐØ¿­«®»­ô ·º ®»¯«·®»¼ô ©·´´ ±½½«® ·² îðïð ¿²¼ ¾»§±²¼ò ̸» ©®·¬¬»² °®±¼«½¬­ º±® ¬¸·­ °®±¶»½¬ ©·´´ «´¬·³¿¬»´§ ½±³°®·­» ¼±¦»²­ ±º ¿²¿´§­»­ô ¬¿¾´»­ô ¿²¼ ³¿°­ò Ó¿µ·²¹ ­»²­» ±º ¬¸»³ ¿­ ¿² ·²¬»¹®¿¬»¼ ¿²¿´§­·­ ·­ ¼·ºº·½«´¬ »²±«¹¸ º±® °»±°´» ·²ª±´ª»¼ ·² ¬¸» ¿²¿´§­·­ô ¿²¼ ³±®» ¼·ºº·½«´¬ ­¬·´´ º±® ½±³³«²·¬§ ³»³¾»®­ ©¸± ر«­» Þ·´´ íííé ©¿­ ½±¼·º·»¼ ·² ÑÎÍ ïçéòíðìò Û³°¸¿­·­ ¿¼¼»¼ò ï ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 3 ©¿²¬ ¬± «²¼»®­¬¿²¼ ¬¸» ·³°´·½¿¬·±²­ º±® Ý·¬§ ´¿²¼ó«­» °±´·½§ ¿¬ ¿ ¹»²»®¿´ ´»ª»´ò É·¬¸ ¬¸¿¬ °±·²¬ ·² ³·²¼ô ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ °®±°±­»¼ ·² ·¬­ ©±®µ °´¿² ¬¸¿¬ ¬¸» ¬»½¸²·½¿´ ·²º±®³¿¬·±² ¾» ½±²­±´·¼¿¬»¼ ¿²¼ ®»°®»­»²¬»¼ ·² ´¿²¼ó«­» ª¿®·¿¬·±²­ò ̸» ³±­¬ ·³°±®¬¿²¬ ´¿²¼ó«­» ª¿®·¿¬·±²ô ¿²¼ ¬¸» ±²» ¬¸¿¬ ¬¸» ­¬¿ºº ¬»½¸²·½¿´ ©±®µ ¿²¼ ÝßÝ ®»ª·»© ¸¿­ º±½«­»¼ ±²ô ·­ ¬¸» ±²» ®»´¿¬»¼ ¬± ®»½»²¬ ¬®»²¼­ ¿²¼ ½«®®»²¬ °±´·½·»­ ·² ´¿²¼ «­» ½±²­«³°¬·±² ø®»º»®®»¼ ¬± ¿­ ª¿®·¿¬·±²÷ò ɸ»®» ¬¸»®» ·­ «²½»®¬¿·²¬§ ±® ÉÕØÛÜÊØÑÔÏØ ®»¿­±²¿¾´» ¼·ºº»®»²½»­ ±º ±°·²·±²­ ¿¾±«¬ ­±³» ±º ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¬¸¿¬ ½±³°±­» ¬¸» ¾¿­»´·²» ª¿®·¿¬·±²ô ¬¸»² ¬¸» ·²¬»²¬ ·­ ¬± ®«² ­±³» ª¿®·¿¬·±²­ ±² ¬¸·­ ­½»²¿®·± ¬± ¬»­¬ ¸±© ¬¸» ²»»¼ ñ ­«°°´§ ½±³°¿®·­±² ·­ ¿ºº»½¬»¼ò ̸±­» ª¿®·¿¬·±²­ ¿®» ¼»­½®·¾»¼ ·² ¿ ­»°¿®¿¬» ³»³±®¿²¼«³ò ̸» ®»³¿·²¼»® ±º ¬¸·­ ³»³±®¿²¼«³ ¼·­½«­­»­ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ·² ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ò ̸» º®¿³»©±®µ ¿²¼ ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ ¼»­½®·¾»­ ¬¸» ®¿¬·±²¿´» º±® ¬¸» ·²º±®³¿¬·±² ­«³³¿®·¦»¼ ¾»´±© ·­ ·² °®»ª·±«­ ³»³±®¿²¼¿ ¬¸¿¬ ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ °®»­»²¬»¼ ¬± ¬¸» ÝßÝ ¿²¼ ©·´´ ¾» ·²½±®°±®¿¬»¼ ·²¬± ¬¸» º·²¿´ °®±¼«½¬­ º±® ÛÝÔßò É» ±®¹¿²·¦» ¿²¼ ¼·­½«­­ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ·² ¬¸®»» ½¿¬»¹±®·»­æ ¬¸±­» ¬¸¿¬ ®»´¿¬» ¬± øï÷ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ø½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´÷ô øî÷ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ô ¿²¼ øí÷ °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ò Ú±® »¿½¸ ±º ¬¸» µ»§ ¿­­«³°¬·±²­ ©» °®±ª·¼» ­±³» ·²¬®±¼«½¬±®§ ¬»¨¬ ¬± »¨°´¿·² ©¸¿¬ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ·­ ¿²¼ ¸±© ·¬ º·¬­ ·²¬± ¬¸» ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ô ¿²¼ ¬¸»² ­«³³¿®·¦» ·²º±®³¿¬·±² «²¼»® º±«® ¸»¿¼·²¹­æ ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ɸ¿¬ ·­ ¿ ®»¿­±²¿¾´»ô ¼»º»²­·¾´» ®¿²¹»ô ¿²¼ ±² ©¸¿¬ ¾¿­·­ ·­ ¬¸¿¬ ½´¿·³ ³¿¼»á ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ɸ¿¬ ¼·¼ ¬¸» ÛÝÔß Ý±³³«²·¬§ ß¼ª·­±®§ ݱ³³·¬¬»» ¿²¼ Ì»½¸²·½¿´ ß¼ª·­±®§ ݱ³³·¬¬»» ¸¿ª» ¬± ­¿§ ¿¾±«¬ ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±²á Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ Ù·ª»² ¬¸» °®»ª·±«­ ¬©± °±·²¬­ô ©¸¿¬ ·­ ¬¸·­ ³»³±®¿²¼«³ ®»½±³³»²¼·²¹ ¿­ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²á Ü¿¬¿ ­±«®½»æ Ó±®» ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ¬¸» ¾¿­·­ º±® ¬¸» ®»½±³³»²¼¿¬·±²ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 4 2B ASELINE ASSUMPTIONS Ì¿¾´» ï ´·­¬­ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¬¸¿¬ ¿®» ²»»¼»¼ ¬± ³±¼»´ ´¿²¼ ²»»¼ º±® ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ±ª»® ¬¸» îðïïóîðíï °»®·±¼å «²¼»®´·²·²¹ ¼»²±¬»­ ©¸¿¬ ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ ¾»´·»ª»­ ¬± ¾» ¿ µ»§ ¿­­«³°¬·±²ò Õ»§ ¿­­«³°¬·±²­ ¿®» ¬¸±­» ¬¸¿¬ øï÷ °±¬»²¬·¿´´§ ¸¿ª» ¿ ´¿®¹» ·³°¿½¬ ±² ´¿²¼ ²»»¼­ô ¿²¼ øî÷ ¿®» ³±­¬ ´·µ»´§ ¬± ¾» ¿ºº»½¬»¼ ¾§ Ý·¬§ °±´·½·»­ò Í«¾­»¯«»²¬ ­»½¬·±²­ ±º ¬¸·­ ³»³±®¿²¼«³ °®±ª·¼» ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ¿­ ¬¸»§ ®»´¿¬» ¬± ¸·­¬±®·½¿´ ¼¿¬¿ò Table 1. Baseline assumptions for modeling land need Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ λ­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼­ Ы¾´·½ ¿²¼ Í»³·óЫ¾´·½ ²»»¼­ Ô¿²¼ Ò»»¼­ б°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ п®µ Ô¿²¼ б°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° Ò»·¹¸¾±®¸±±¼ п®µ­ ¯«¿®¬»®­ ͸¿®» ±º »³°´±§³»²¬ ¾§ ݱ³³«²·¬§ п®µ­ ½¿¬»¹±®§ л®­±²­ ·² ¸±«­»¸±´¼ Ò¿¬«®¿´ ß®»¿­ ײ¼«­¬®·¿´ λ­·¼»²¬·¿´ ª¿½¿²½§ ®¿¬» Ѭ¸»® п®µ­ ݱ³³»®½·¿´ ر«­·²¹ ³·¨ λ¬¿·´ ͽ¸±±´­ ر«­·²¹ ¼»²­·¬§ Ù±ª»®²³»²¬ ìÖ Í½¸±±´ Ü·­¬®·½¬ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ Ò»© »³°´±§³»²¬ ·² ²±²ó ·² ½±³³»®½·¿´ ÐÜ Ð«¾´·½ Ñ°»®¿¬·±²­ ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ÐÜ Ò»¬ ¬± Ù®±­­ Ú¿½¬±® Ú¿½·´·¬·»­ Ò»© »³°´±§³»²¬ ·² λ­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ Í»³·ó°«¾´·½ «­»­ »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ݱ³³»®½·¿´ λ¼»ª»´±°³»²¬ Û³°´±§³»²¬ Ü»²­·¬§ Ò»¬ ¬± Ù®±­­ Ú¿½¬±® 2.1E:B MPLOYMENT LAND NEEDASELINE ASSUMPTIONS ̸» ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ¼®·ª»² ¾§ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ÖËÎÆÉÕøÈÖØÏØiÊÚÎÐÍØÉÔÉÔÇØÜÙÇÜÏÉÜÖØÊÉÕØÉÄÍØÊÎ××ÔËÐÊÉÕÜÉÐÜÄÑÎÚÜÉØÔÏøÈÖØÏØ ¿²¼ ¬¸» ­·¬» ²»»¼­ ±º ¬¸» º·®³­ ¬¸¿¬ ³¿§ ´±½¿¬» ·² Û«¹»²»ò ̸» »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ³«­¬ ³»»¬ ¬¸» ͬ¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´ ç ¿²¼ ÑßÎ êððóððçò ̸» º®¿³»©±®µ ¿²¼ º«´´ ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¬¸¿¬ ³»»¬­ ͬ¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ ©·´´ ¾» ¿ª¿·´¿¾´» ·² ¬¸» Û½±²±³·½ Ñ°°±®¬«²·¬·»­ ß²¿´§­·­ô ©¸·½¸ ©·´´ ¾» °¿®¬ ±º ¬¸» º·²¿´ ®»°±®¬ò ̸·­ ­»½¬·±² ¼·­½«­­»­ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ²»½»­­¿®§ º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 5 Employment growth Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ·­ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ¹®±©¬¸ ·² ¶±¾­ ®»¿­±²¿¾´§ »¨°»½¬»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò É» »¨½´«¼» ¹±ª»®²³»²¬ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ¾»½¿«­» ¹±ª»®²³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼­ô »ª¿´«¿¬»¼ ­»°¿®¿¬»´§ò ݸ¿²¹»­ ·² ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ¼·®»½¬´§ ®»­«´¬ ·² ½¸¿²¹»­ ·² ²»»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ò Ú±®»½¿­¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ®»¯«·®»­ ¬©± º«²¼¿³»²¬¿´ ¿­­«³°¬·±²­æ øï÷ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ½«®®»²¬ »³°´±§³»²¬ ¬± °®±ª·¼» ¬¸» ¾¿­·­ º±® º±®»½¿­¬·²¹ º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ¿²¼ øî÷ ¿ ®¿¬» ±º º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ò Û«¹»²» ¸¿¼ ¿°°®±¨·³¿¬»´§ ïîëôððð »³°´±§»»­ ·² îððêò Û³°´±§³»²¬ ¾¿­»ò î Ü»¬¿·´»¼ ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ½¸¿²¹»­ ·² »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²» ·­ ²±¬ ®»¿¼·´§ ¿ª¿·´¿¾´» º±® îððè ±® îððçò ײ ¬¸» ¿¾­»²½» ±º ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ¬¸» ¿ºº»½¬­ ±º ¬¸» ®»½»­­·±² ±² Û«¹»²»ô ©» ¼»ª»´±°»¼ ¿² »³°´±§³»²¬ ¾¿­» º±® Û«¹»²» ·² îðïï ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ô ·²½´«¼·²¹æ øï÷ øÈÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÛÜÊØÊÕËÜÏÒÛÄ ²»¿®´§ éôîð𠶱¾­ ¿­ ¿ ®»­«´¬ ±º ¬¸» ³±ª»³»²¬ ±º »³°´±§»»­ ¬± ¬¸» ²»© 窻®Þ»²¼ ر­°·¬¿´ô ¬¸» ½´±­«®» ±º ا²·¨ô ¿²¼ ¿­ ¿ ®»­«´¬ ±º ¶±¾ ´¿§±ºº­ ·² ¬¸» ÚÈËËØÏÉËØÚØÊÊÔÎÏÜÏÙ øÈÖØÏØiÊÓξ ³¿®µ»¬ ©·´´ ²±¬ ¹®±© ¼«®·²¹ îððç ¬± îðïïò Þ¿­»¼ ±² ¬¸»­» ¿­­«³°¬·±²­ô ¬¸» îðïï »³°´±§³»²¬ ¾¿­» ©·´´ ¾» ïïêôçëç í »³°´±§»»­ ´±½¿¬»¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞò ̸» ¸·­¬±®·½¿´ ´±²¹ó¬»®³ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ®¿¬» º±® Û«¹»²» ·­ Ú±®»½¿­¬ ®¿¬»ò ²±¬ »¿­·´§ ¿ª¿·´¿¾´» ¾»½¿«­» ¬¸» ͬ¿¬» ¼±»­ ²±¬ °«¾´·­¸ »³°´±§³»²¬ ¼¿¬¿ ¾§ ÚÔÉÄôÉÔÊËØÜÊÎÏÜÛÑØÉÎÜÊÊÈÐØÉÕÜÉøÈÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÖËØÆÆÔÉÕ »³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ¾»½¿«­» Û«ÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÜÚÚÎÈÏÉØÙ×ÎË  ±º »³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ·² îððêò Û³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ¹®»© ¿¬ ïòéû ¿²²«¿´´§ ¾»¬©»»² ïçèð ¿²¼ îððéô ©·¬¸ ¿² ·²½®»¿­» ±º ³±®» ¬¸¿² ëëôíð𠶱¾­ò Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ·² ¬¸» ݱ«²¬§ ÆÜÊÊÑÎÆØÊÉÙÈËÔÏÖÉÕØ  iÊÜÉ ÜÇØËÜÖØÜÏÏÈÜÑÖËÎÆÉÕÜÏÙ×ÜÊÉØÊÉ ÙÈËÔÏÖÉÕØ  iÊÆÔÉÕ  ÜÇØËÜÖØÜÏÏÈÜÑÖËÎÆÉÕ ̸» »³°´±§³»²¬ º±®»½¿­¬ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¾»­¬ ¿ª¿·´¿¾´» ¼¿¬¿ô ©¸·½¸ ·­ ½±´´»½¬»¼ ¾§ ¬¸» Ñ®»¹±² Û³°´±§³»²¬ î Ü»°¿®¬³»²¬ ¿²¼ ³±¼·º·»¼ ¾§ ÔÝÑÙ ¬± ½±®®»½¬ º±® »®®±®­ ·² ¬¸» ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ »¨¿½¬´§ ©¸»®» ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ °¿®¬·½«´¿® »³°´±§»®­ ©»®» ´±½¿¬»¼ò ̸» ³±­¬ ®»½»²¬´§ ¿ª¿·´¿¾´» ª»®­·±² ±º ¬¸·­ ¼¿¬¿ ·­ º±® îððêò É» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²» ¼»½®»¿­»¼ °®±°±®¬·±²¿¬» ¬± »³°´±§³»²¬ ¼»½®»¿­»­ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ í ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 6 éÕØËØÔÊÏÎÊÔÏÖÑØlËÔÖÕÉkÆÜÄÉÎ×ÎËØÚÜ­¬ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ò ̸»®» ¿®»ô ¸±©»ª»®ô ¬©± ³»¬¸±¼­ º±® º±®»½¿­¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ¬¸¿¬ô ·²¼»°»²¼»²¬ ±º ¬¸»·® ¬»½¸²·½¿´ ÐØËÔÉÊÜËØÑØÖÜÑÑÄÊÜÏÚÉÔÎÏØÙÜÊlÊÜ×ØÕÜËÛÎËÊkæ øï÷ ¿­­«³» ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ì ¿¬ ¬¸» ­¿³» ®¿¬» ¿­ °±°«´¿¬·±² øÑßÎ êêðóðîìóððìðøè÷øø¿÷ø··÷÷ô ±® øî÷ ¿­­«³» ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ¿¬ ¬¸» ­¿³» ®¿¬» ¿­ ÉÕØøÐÍÑÎÄÐØÏÉùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ×ÎËØÚÜÊÉ×ÎË Ô¿²» ݱ«²¬§ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æøÈÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÖËÎÆÉÕËÜÉØÚÎÈÑÙÛØ »¨°»½¬»¼ ¬± ¾» ­·³·´¿® ¬± °¿­¬ ݱ«²¬§ ¹®±©¬¸ ®¿¬»­ô ¿ª»®¿¹·²¹ ¿¾±«¬ ïòéû ¿ª»®¿¹» ¿²²«¿´ ¹®±©¬¸ ¿²¼ ®¿²¹·²¹ ¾»¬©»»² ïòë ¿²¼ îòïû ¿ª»®¿¹» ¿²²«¿´ ¹®±©¬¸ò ß°°´§·²¹ ¬¸» ­¿º» ¸¿®¾±®­ º±® »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ®»­«´¬­ ·² ´±©»® »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ®¿¬» ¿­­«³°¬·±²­ò ß­­«³·²¹ ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ¿¬ ¬¸» ­¿³» ®¿¬» ¿­ °±°«´¿¬·±² ø¿ ðòçû ¿²²«¿´ ¹®±©¬¸÷ ®»­«´¬­ ·² ¿¼¼·¬·±² ±º ¿¾±«¬ îðôðð𠶱¾­ò ß­­«³·²¹ ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²» ©·´´ ¹®±© ¿¬ ¬¸» ë ­¿³» ®¿¬» ¿­ ¬¸» ±²» «­»¼ ·² ¬¸» Û³°´±§ÐØÏÉùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ×ÎËØÚÜÊÉ×ÎËñÜÏØ ݱ«²¬§ ø¿ ïòìû ¿²²«¿´ ¹®±©¬¸ ®¿¬»÷ ®»­«´¬­ ·² ¬¸» ¿¼¼·¬·±² ±º ¿¾±«¬ íìôëð𠶱¾­ô ²±¬ ·²½´«¼·²¹ ¹±ª»®²³»²¬ ¶±¾­ô ©¸·½¸ ¿®» ¿½½±«²¬»¼ º±® ·² °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ Í»ª»®¿´ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ³»³¾»®­ ­¿·¼ ¬¸» ÜÊÊÈÐÍÉÔÎÏÉÕÜÉøÈÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉ©·´´ ¹®±© ¿¬ ¬¸» ®¿¬» º±®»½¿­¬»¼ º±® Ô¿²» ݱ«²¬§ øïòìû ¿²²«¿´ ¹®±©¬¸÷ ·­ ®»¿­±²¿¾´»ô ¿²¼ °®±¾¿¾´§ ¬¸» ³±®» ®»¿­±²¿¾´» ±º ¬¸» ¬©± ¹®±©¬¸ ®¿¬»­ò Û«¹»²» ·­ ¬¸» ½»²¬®¿´ ½·¬§ ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ½»²¬»® ±º ¬¸» ®»¹·±²æ ·¬ ·­ ®»¿­±²¿¾´» ¬± »¨°»½¬ »³°´±§³»²¬ ¬± ¹®±© º¿­¬»® ¬¸¿² °±°«´¿¬·±²ò Ѳ ¬¸» ±¬¸»® ¸¿²¼ô ¿ ¼·ºº»®»²½» ·² ¹®±©¬¸ ®¿¬»­ ­«¹¹»­¬­ ¹®»¿¬»® ½±³³«¬·²¹ ¬± Û«¹»²» º®±³ ±«¬´§·²¹ ½·¬·»­ ø»ò¹òô Ê»²»¬¿÷ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ïòìû ¿²²«¿´ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô ¾¿­»¼ ±²æ øï÷ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ Û«¹»²» ·­ ¬¸» ®»¹·±²¿´ »½±²±³·½ ½»²¬»® ±º Ô¿²» ݱ«²¬§ ¿²¼ ´·µ»´§ ¬± ¸¿ª» ¬¸» ¹®»¿¬»­¬ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô ¿²¼ øî÷ ¿ª»®¿¹» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ±ª»® ¬¸» ïçè𠬱 îððé ©¿­ ïòéû ¿ª»®¿¹» ¿²²«¿´ ¹®±©¬¸ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» »³°´±§³»²¬ ¾¿­» ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» º±® îððê ¾¿­»¼ ±²æ Ï«¿®¬»®´§ Ý»²­«­ ±º Û³°´±§³»²¬ ¿²¼ ɱ®µº±®½» º®±³ ¬¸» ÑÎ Û³°´±§³»²¬ Ü»°¿®¬³»²¬ ¿²¼ ̱¬¿´ Û³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ º®±³ ¬¸» ËÍ Þ«®»¿« ±º Û½±²±³·½ ß²¿´§­·­ò Í¿º» ¸¿®¾±®­ ¿®» ±°¬·±²¿´ ¿­­«³°¬·±²­ ¬¸¿¬ ­¿¬·­º§ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´­ çô ïðô ±® ïìò Ë­» ±º ¿ ­¿º» ¸¿®¾±® ¿­ ì ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» Ñ®»¹±² ß¼³·²·­¬®¿¬·ª» Ϋ´»­ ©·´´ ­¿¬·­º§ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬ º±® ©¸·½¸ ¬¸» ­¿º» ¸¿®¾±® ·­ °®»­½®·¾»¼ò ß ­¿º» ¸¿®¾±® ·­ ²±¬ ¬¸» ±²´§ ©¿§ ±® ²»½»­­¿®·´§ ¬¸» °®»º»®®»¼ ©¿§ ¬± ½±³°´§ ©·¬¸ ¿ ®»¯«·®»³»²¬ ¾«¬ ½±®®»½¬ «­» ±º ¿ ­¿º» ¸¿®¾±® ®»­«´¬­ ·² ¿² ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ¬¸» ÜÔÝÜ ©·´´ ¿½½»°¬ò ̸·­ ¿­­«³°¬·±² ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ º±® ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ °®»­»²¬»¼ ÔÏÉÕØlñÜÏØúÎÈÏÉÄëÈËÜÑ ë úÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØíÑÜÏöØÏØËÜÑíÑÜÏíÎÑÔÚÔØÊ  kÈÍÙÜÉØÙóȲ» îððçò б°«´¿¬·±² ·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ·­ º±®»½¿­¬ ¬± ¹®±© ¿¬ ¿¾±«¬ ðòèèû ¿²²«¿´´§ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 7 Distribution of employment by land-use type ̸» º±®»½¿­¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ½¿² ¾» ¼·ª·¼»¼ ·²¬± ¾®±¿¼ ½¿¬»¹±®·»­ ±º ´¿²¼ «­» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼æ ½±³³»®½·¿´ ±ºº·½»ô ½±³³»®½·¿´ ®»¬¿·´ô ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ¹±ª»®²³»²¬ò ײ îððêô ¬¸» ­¸¿®» ±º »³°´±§³»²¬ ·² »¿½¸ ±º ¬¸»­» ½¿¬»¹±®·»­ ©¿­æ ëìòíû ½±³³»®½·¿´ô ïíòïû ®»¬¿·´ô ïèòîû ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ïìòìû ¹±ª»®²³»²¬ò ê Ò±¬» ¬¸¿¬ ¬¸» »ºº»½¬ ±º ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±² ·­ ¼·³·²·­¸»¼ ¬± ­±³» ¼»¹®»» ¾§ ¬¸» º¿½¬ ¬¸¿¬ ¬¸» Î×ØÐÍÑÎÄÐØÏÉÙÎØÊÏÎÉÚÕÜÏÖØmÉÕØ ½¸¿²¹»­ò ̸«­ô ¬¸» ­¿³» ÜÐÎÈÏÉÚÎÐÍÎÊÔÉÔÎÏ ²«³¾»® ±º »³°´±§»»­ ©·´´ ²»»¼ ¾«·´¬ ­°¿½» ¬± ©±®µ ·²ô ©¸·½¸ ©·´´ ²»»¼ ´¿²¼ ¾» ½±²­¬®«½¬»¼ò ̸» ¼·ºº»®»²½» ·­ ¬¸¿¬ ¬¸» ¼»²­·¬§ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¼·ºº»®»²¬ º±® ­±³» ¬§°»­ ±º ¼»ª»´±°³»²¬ò Þ«¬ ¬¸» ¼·ºº»®»²½»­ ·² ¼»²­·¬§ ¿³±²¹ ½±³³»®½·¿´ ±ºº·½»ô ®»¬¿·´ô ¿²¼ ¹±ª»®²³»²¬ ¿®» ®»´¿¬·ª»´§ ­³¿´´ô ­± ­¸·º¬·²¹ ¿³±²¹ ¬¸±­» ¸¿­ ´·¬¬´» ·³°¿½¬ ±² ´¿²¼ ²»»¼ò ̸» ¾·¹¹»® »ºº»½¬ ½±³»­ º®±³ ­¸·º¬­ ¾»¬©»»² ¬¸±­» ½¿¬»¹±®·»­ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ô ©¸·½¸ ¸¿­ ´±©»® ¼»²­·¬§ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æéÕØËØÔÊÏÎlÚÎËËØÚÉkÆÜÄÉÎ×ÎËØÚÜÊÉÉÕØ×ÈÉÈËØ ÚÎÐÍÎÊÔÉÔÎÏÎ×øÈÖØÏØiÊØÚÎÏÎÐÄéÕØÖËØܬ»­¬ «²½»®¬¿·²¬§ ·­ ·² »­¬·³¿¬·²¹ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ Û«¹»²» ¸¿ª» ·² î𠧻¿®­ò ײ¼«­¬®·¿´ ØÐÍÑÎÄÐØÏÉØÊÍØÚÔÜÑÑÄÐÜÏÈ×ÜÚÉÈËÔÏÖÙØÚÑÔÏØÙ×ËÎÐ Î×ñÜÏØúÎÈÏÉÄiÊ »³°´±§³»²¬ ·² ïçè𠬱 îêû ±º ¬¸» ݱÈÏÉÄiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÔÏ ÚÎÏÊÔÊÉØÏÉ ©·¬¸ ­¬¿¬» ¿²¼ ²¿¬·±²¿´ ¬®»²¼­ò б­­·¾´» ¿°°®±¿½¸»­ ¬± º±®»½¿­¬·²¹ ¬¸» º«¬«®» ÚÎÐÍÎÊÔÉÔÎÏÎ×øÈÖØÏØiÊØÚÎÏÎÐÄÜËØ ß­­«³» ¬¸» º«¬«®» ½±³°±­·¬·±² ±º Û«ÖØÏØiÊØÚÎÏÎÐÄÆÔÑÑÑÎÎÒÑÔÒØÉÕØ o °®»­»²¬ ¿²¼ «­» ¬¸» »¨·­¬·²¹ ¼·­¬®·¾«¬·±² ±º »³°´±§³»²¬ ¾§ ´¿²¼ó«­» ¬§°»å ß­­«³» ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ·² ²±²ó·²¼«­¬®·¿´ ­»½¬±®­ ©·´´ ¹®±© ³±®» ¬¸¿² o »³°´±§³»²¬ ·² ·²¼«­¬®·¿´ ¾¿­»¼ ±² ݱ«²¬§ô ͬ¿¬»ô ¿²¼ ²¿¬·±²¿´ ®»½»²¬ ¬®»²¼­ò ß² »¨¿³°´» ±º ¬¸» ­¸·º¬ ·² ¬¸» ³·¨æ ëëû ½±³³»®½·¿´ô ïëû ®»¬¿·´ô ïëû ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ïëû ¹±ª»®²³»²¬å ±® ß­­«³» ¬¸¿¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¾» ­·³·´¿® ¬± o ±¬¸»® ³¿¶±® ½·¬·»­ ±® ½±«²¬·»­ ·² ¬¸» É·´´¿³»¬¬» Ê¿´´»§ò ײ¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ ¿½½±«²¬»¼ º±® ¬¸» º±´´±©·²¹ ­¸¿®» ±º »³°´±§³»²¬æ ïçû ·² Í¿´»³ ¿²¼ îìû ·² ᮬ´¿²¼ò é Ù®±©¬¸ ·² ¹±ª»®²³»²¬ »³°´±§³»²¬ ·­ ¿½½±«²¬»¼ º±® ¬¸®±«¹¸ ¬¸» °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼­ °®±½»­­ô ê ®¿¬¸»® ¬¸¿² ¬¸®±«¹¸ ¬¸» »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ò ̸·­ ¿­­«³°¬·±² ¿½½±«²¬­ º±® ¬¸» ½´±­·²¹ ±º ا²·¨ô ©¸·½¸ ®»¼«½»¼ ¬¸» ­¸¿®» ±º ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²»ò Ó·¨ ±º »³°´±§³»²¬ º±® Í¿´»³ ¿²¼ ᮬ´¿²¼ ·­ ¾¿­»¼ ±² ·²º±®³¿¬·±² º®±³ Ñ®»¹±² Ю±­°»½¬±®ò é ß½½»­­»¼ ¿¬æ ¸¬¬°æññ±®»¹±²°®±­°»½¬±®ò½±³ñ ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 8 Ë­» ¬¸» ³·¨ ±º »³°´±§³»²¬ º±®»½¿­¬ÔÏÉÕØøÐÍÑÎÄÐØÏÉùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ o º±®»½¿­¬ º±® Ô¿²» ݱ«²¬§æ ìêû ½±³³»®½·¿´ô ïíû ®»¬¿·´ô îíû ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ïèû ¹±ª»®²³»²¬ò ÝßÝ ¼·­½«­­·±²æ ͱ³» ÝßÝ ³»³¾»®­ ­¿·¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ½«®®»²¬ ³·¨ ±º »³°´±§³»²¬ ­»»³­ ³±®» ´·µ»´§ ¬± ½±²¬·²«» ·²¬± ¬¸» º«¬«®» ¬¸¿² ¬¸» ³·¨ ·² ¬¸» Û³°´±§³»²¬ ùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ×ÎËØÚÜÊÉ×ÎËñÜÏØúÎÈÏÉÄ Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ Ù·ª»² ¬¸» ´±²¹ó ¬»®³ ­¬¿¬» ¿²¼ ²¿¬·±²¿´ ¬®»²¼­ ±º ¼»½®»¿­·²¹ ­¸¿®» ±º »³°´±§³»²¬ ·² ·²¼«­¬®·¿´ ­»½¬±®­ô »­°»½·¿´´§ ³¿²«º¿½¬«®·²¹ô ·¬ ­»»³­ «²´·µ»´§ ¬¸¿¬ ³¿²«º¿½¬«®·²¹ »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²» ©·´´ ·²½®»¿­» ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ò É» ®»½±³³»²¼ «­·²¹ ¬¸» ½«®®»²¬ ³·¨ ±º »³°´±§³»²¬ øëìòíû ½±³³»®½·¿´ô ïíòïû ®»¬¿·´ô ïèòîû ·²¼«­¬®·¿´ô ¿²¼ ïìòìû ¹±ª»®²³»²¬÷ô ¹·ª»² ¬¸» «²½»®¬¿·²¬§ ±º ¹®±©¬¸ ·² ³¿²«º¿½¬«®·²¹ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» »³°´±§³»²¬ ¾¿­» ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» º±® îððê ¾¿­»¼ ±² Ï«¿®¬»®´§ Ý»²­«­ ±º Û³°´±§³»²¬ ¿²¼ ɱ®µº±®½» º®±³ ¬¸» ÑÎ Û³°´±§³»²¬ Ü»°¿®¬³»²¬ ¿²¼ ̱¬¿´ Û³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ º®±³ ¬¸» ËÍ Þ«®»¿« ±º Û½±²±³·½ ß²¿´§­·­ò New employment accommodated on land not designated for employment ͱ³» »³°´±§³»²¬ ·­ ½«®®»²¬´§ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ®»­·¼»²¬·¿´ ±® ±¬¸»® ²±²ó»³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò ײ îððêô ¿¾±«¬ ïëû ±º ½±ª»®»¼ »³°´±§³»²¬ ©¿­ ´±½¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ±¬¸»® ²±²ó»³°´±§³»²¬ ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸·­ è ·²½´«¼»­ ¾«­·²»­­»­ ´±½¿¬»¼ ·² ²±²ó»³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ø­«½¸ ¿­ ¿ ½±®²»® ­¬±®» ·² ¿ ²»·¹¸¾±®¸±±¼÷ ¿²¼ °»±°´» ©±®µ·²¹ º®±³ ¸±³»ò ̸·­ »­¬·³¿¬» »¨½´«¼»­ ©±®µ»®­ ¬¸¿¬ ¿®» ²±¬ ½±ª»®»¼ ¾§ «²»³°´±§³»²¬ ·²­«®¿²½»ô ­«½¸ ¿­ ­±´» °®±°®·»¬±®­ò ß´¬¸±«¹¸ ¬¸»­» ©±®µ»®­ ³¿§ ¾» ³±®» ´·µ»´§ ¬¸¿² ½±ª»®»¼ »³°´±§»»­ ¬± ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ©·¬¸ ²±²ó»³°´±§³»²¬ ¼»­·¹²¿¬·±²ô ©» ¼± ²±¬ ¸¿ª» ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ©¸»®» ²±²ó ½±ª»®»¼ ©±®µ»®­ ¿®» ´±½¿¬»¼ò ײ ¬¸» ¿¾­»²½» ±º ¬¸·­ ·²º±®³¿¬·±²ô ©» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ½±ª»®»¼ ¿²¼ ²±²ó½±ª»®»¼ ©±®µ»®­ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ·² ²±²ó»³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·² ¬¸» ­¿³» °®±°±®¬·±²­ ¿²¼ ¬¸¿¬ ïëû ±º ¿´´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ·² ²±²ó»³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸»®» ·­ ´·¬¬´» ·²º±®³¿¬·±² ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ²±¬ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ·² Û«¹»²»ô ¾»§±²¼ ¬¸» ¼¿¬¿ ®»°±®¬»¼ ¿¾±ª»ò ײ ©±®µ º±® ±¬¸»® Ñ®»¹±² ½·¬·»­ô ÛÝÑ ¸¿­ ¹»²»®¿´´§ º±«²¼ ¿²¼ ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ¾»¬©»»² ïðû ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ·­ »³°´±§³»²¬ ¬¸¿¬ ¬¸» ­¬¿¬» ¬®¿½µ­ ¾»½¿«­» ·¬ ·­ ½±ª»®»¼ ¾§ «²»³°´±§³»²¬ ·²­«®¿²½» ¿²¼ úÎÇØËØÙ è ®»°±®¬»¼ò ݱª»®»¼ »³°´±§³»²¬ ·²º±®³¿¬·±² ·­ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¬ ¬¸» ½·¬§ó´»ª»´ò »³°´±§³»²¬ô ©¸·½¸ ·²½´«¼»­ ¿´´ éÎÉÜÑ »³°´±§³»²¬ô ·­ ¬®¿½µ»¼ ¾§ ¬¸» ËòÍò Þ«®»¿« ±º Ô¿¾±® ͬ¿¬·­¬·½­ ¿²¼ ·­ ²±¬ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¬ ¬¸» ½·¬§ó´»ª»´ò ݱ³°¿®·­±² ±º ½±ª»®»¼ ¿²¼ ¬±¬¿´ »³°´±§³»²¬ ·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ­¸±©»¼ ¬¸¿¬ ½±ª»®»¼ »³°´±§³»²¬ ©¿­ éëû ±º ¬±¬¿´ »³°´±§³»²¬ ·² ¬¸» ݱ«²¬§ ·² îððêòݱª»®»¼ »³°´±§³»²¬ »¨½´«¼»­ ­±´» °®±°®·»¬±®­ ¿²¼ ±¬¸»® ©±®µ»®­ ²±¬ ½±ª»®»¼ ¾§ «²»³°´±§³»²¬ ·²­«®¿²½»ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 9 îðû ±º »³°´±§³»²¬ ·­ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ±® ±¬¸»® ²±²ó»³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ͱ³» ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ­¸¿®» ±º »³°´±§³»²¬ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ²±¬ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® »³°´±§³»²¬ «­»­ ³¿§ ·²½®»¿­» ·² ¬¸» º«¬«®»ô ¾¿­»¼ ±² ¬®»²¼­ ·² ©±®µ·²¹ º®±³ ¸±³»ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ïëû ±º ²±²ó·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ²±¬ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® »³°´±§³»²¬ò ̸» ¾¿­·­ º±® ¬¸·­ ®»½±³³»²¼¿¬·±² ·­ ¬¸¿¬ ¬¸» îððê ½±ª»®»¼ »³°´±§³»²¬ ¼¿¬¿ ·­ ¬¸» ¾»­¬ ¿ª¿·´¿¾´» ¿²¼ ©» ¸¿ª» ´·¬¬´» ¼¿¬¿ ¿­ ¿ ¾¿­·­ º±® ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ½¸¿²¹»­ ·² ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¬¸¿¬ ³¿§ ´±½¿¬» ·² ²±²ó»³°´±§³»²¬ ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·² ¬¸» º«¬«®»ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» »­¬·³¿¬» ±º ïëû ±º ½±ª»®»¼ »³°´±§³»²¬ ±² ´¿²¼ ²±¬ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ·­ ¾¿­»¼ ±² »³°´±§³»²¬ ¼¿¬¿ º®±³ îððêò ̸» ¼¿¬¿ ­±«®½» º±® ¬¸» »³°´±§³»²¬ ¾¿­» ©¿­ Ï«¿®¬»®´§ Ý»²­«­ ±º Û³°´±§³»²¬ ¿²¼ ɱ®µº±®½» º®±³ ¬¸» ÑÎ Û³°´±§³»²¬ Ü»°¿®¬³»²¬ô ±ª»®´¿·¼ ©·¬¸ ¬¸» ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ­¸±©·²¹ ¬¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» д¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ò New employment accommodated in existing built space ß­ º·®³­ ¿¼¼ »³°´±§»»­ ¬¸»§ ³¿§ º·¬ ³¿²§ ±º ¬¸»³ ·²¬± »¨·­¬·²¹ ±ºº·½» ­°¿½»­ò ̸¿¬ ©±«´¼ ±½½«® ·º ½«®®»²¬ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ©»®» ³«½¸ ¸·¹¸»® ¬¸¿² ¿ª»®¿¹» ø¾»½¿«­» º«¬«®» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ½±«´¼ ¬¸»² ¾» °¿®¬·¿´´§ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² »¨·­¬·²¹ ­°¿½» «²¬·´ ¿²¼ ²¿¬«®¿´ô º®·½¬·±²¿´ ª¿½¿²½§ ®¿¬» ©¿­ ®»¿½¸»¼÷ò ׬ ½±«´¼ ¿´­± ±½½«® ·² ±½½«°·»¼ ¾«·´¼·²¹­ ¬¸®±«¹¸ º·´´·²¹ ª¿½¿²¬ ½«¾·½´»­ ±® ±ºº·½»­ ±® ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§ ±º «­» »¨·­¬·²¹ ©±®µ­°¿½»­ ø»ò¹òô ¾§ ¿¼¼·²¹ ²»© ½«¾·½´»­÷ò ̸»®» ·­ ²± ­¬«¼§ ¬¸¿¬ ¯«¿²¬·º·»­ ¸±© ³«½¸ »³°´±§³»²¬ ·­ ½±³³±²´§ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ±ª»® ¿ îð󧻿® °»®·±¼ ·² ¿ ½·¬§ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸»®» ·­ ²± ¼¿¬¿ ¬¸¿¬ ¼±½«³»²¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»ò Ý´»¿®´§ ­±³» »³°´±§³»²¬ ·­ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ¬¸·­ ¬§°» ±º ·²¬»²­·º·½¿¬·±² ±º «­» ¾«¬ô »¯«¿´´§ ½´»¿®´§ô ²±¬ ¿´´ »³°´±§³»²¬ ½¿² ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸·­ ©¿§ò ÛÝÑ ¬§°·½¿´´§ ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ëû ¬± ïðû ±º »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»ò Ù·ª»² ¬¸» ½«®®»²¬ ¸·¹¸ «²»³°´±§³»²¬ ®¿¬»ô ·¬ ·­ ®»¿­±²¿¾´» ¬± ¿­­«³» ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¹®»¿¬»® ½¿°¿½·¬§ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»ò ß ®¿²¹» ±º ¾»¬©»»² ëû ¬± îðû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ´±½¿¬·²¹ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» ·­ ¿ ®»¿­±²¿¾´» ¿­­«³°¬·±²ò Ѿª·±«­´§ô ­«½¸ ¿² ¿­­«³°¬·±² ½¿²²±¬ ¿°°´§ ·²¼»º·²·¬»´§ô ­± ·¬ °®»­«³»­ ¬¸¿¬ øï÷ ¬¸» «­» ±º »¨·­¬·²¹ ­°¿½» ·­ ²±¬ ­± ·²¬»²­» ¬¸¿¬ ·¬ ½¿²²±¬ ¾» »½±²±³·½¿´´§ ·²½®»¿­»¼ô ¿²¼ øî÷ »½±²±³·½ ½±²¼·¬·±²­ô ½±³°»¬·¬·ª»²»­­ô ¿²¼ ­¬¿²¼¿®¼ ¾«­·²»­­ °®¿½¬·½»­ º±® ®»¼«½·²¹ ½±­¬ ³¿µ» ¿ ëû ¬± îðû ·²½®»¿­» ·² ­°¿½» «¬·´·¦¿¬·±² ®»¿­±²¿¾´»ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 10 ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æúüúÐØÐÛØËÊiÎÍÔÏÔÎÏÊÆØËØÙÔÇÔÙØÙÎÏÉÕÔÊ ¿­­«³°¬·±²ô ©·¬¸ ÝßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬·²¹ ·²½®»¿­·²¹ ¿²¼ ¼»½®»¿­·²¹ ·¬ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ïðû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ ¸¿­ ¬§°·½¿´´§ ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ ïðû ±º »³°´±§³»²¬ ©±«´¼ ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½» º±® ­·³·´¿® ­¬«¼·»­ ·² ±¬¸»® ½·¬·»­ò ̸» ®¿¬·±²¿´» º±® ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±² ·­æ øï÷ ·² ¬¸» ­¸±®¬ó¬»®³ô ½±³³»®½·¿´ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ¿®» ´·µ»´§ ¬± ¾» ¸·¹¸»® ¬¸¿² ²±®³¿´ ø¾»½¿«­» ±º ¬¸» ½«®®»²¬ ®»½»­­·±²÷ ¿²¼ øî÷ »¨·­¬·²¹ º·®³­ ¸¿ª» ¿ ´¿®¹» ·²½»²¬·ª» ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© »³°´±§»»­ ·² ¬¸»·® »¨·­¬·²¹ ±ºº·½»­ ¾»½¿«­» ±º ¬¸» ½±­¬ ±º ³±ª·²¹ ¿²¼ ´»¿­·²¹ ¿¼¼·¬·±²¿´ ±ºº·½» ­°¿½»ò Ù·ª»² ¬¸» ½«®®»²¬ ¸·¹¸ ®¿¬» ±º «²»³°´±§³»²¬ô ·¬ ³¿§ ¾» ®»¿­±²¿¾´» ¬± ¿­­«³» ¬¸¿¬ îðû ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»ò New employment accommodated through redevelopment Ù±¿´ ç ­¬®±²¹´§ »²½±«®¿¹»­ ½·¬·»­ ¬± ¼»ª»´±° °±´·½·»­ ¬± »²½±«®¿¹» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ô »­°»½·¿´´§ ¾®±©²º·»´¼­ò λ¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¿²§ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ¸¿°°»²­ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ¸¿­ ¾»»² ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ¼»ª»´±°»¼ ø·ò»òô ²±¬ ª¿½¿²¬÷ò ̸·­ ¼»º·²·¬·±² ·­ ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ¼»º·²·¬·±² ±º ¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼ ·² ÑßÎ êêðó ððçò Ú±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ¬¸·­ ­¬«¼§ô ©» ¼»º·²» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ øï÷ ±½½«®­ ±² ´¿²¼ ©·¬¸ »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ô øî÷ ®»­«´¬­ ·² ¿ ²»¬ ·²½®»¿­» ·² ÜÏÙ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ò ̸» ­»½±²¼ ½±²¼·¬·±² ³»¿²­ ¬¸¿¬ ¬¸» ®»°´¿½»³»²¬ ±º ¿ ¾«·´¼·²¹ «­»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ¾§ ¿ ²»© ¾«·´¼·²¹ ©·¬¸ ­·³·´¿® »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ ©±«´¼ ²±¬ ¾» ½±«²¬»¼ ¿­ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸·­ ¼»º·²·¬·±² ·²½´«¼»­ ·²º·´´ ±² °¿®¬·¿´´§ ª¿½¿²¬ ´¿²¼ò É» ½¿² ­»» ¬¸¿¬ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¸¿­ ±½½«®®»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» ´¿­¬ îð󧻿®­ò λ¬¿·´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ »­°»½·¿´´§ ½±³³±²ô ­«½¸ ¿­ ¬¸» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ¸¿­ ±½½«®®»¼ ¿´±²¹ ݱ¾«®¹ α¿¼ô ´·µ» Ñ¿µ©¿§ Ý»²¬»®ò É» ½¿² ®»¿­±²¿¾´§ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ­±³» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±º »¨·­¬·²¹ ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ îð󧻿®­ò Ü»¬»®³·²·²¹ ¸±© ³«½¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¸¿­ ¿½¬«¿´´§ ±½½«®®»¼ ·­ ¼·ºº·½«´¬ ¾»½¿«­» ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ø±® ·²¼·½¿¬±®­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬÷ ¿®» ²±¬ ³¿·²¬¿·²»¼ò ɸ·´» ¬¸» Ý·¬§ ½±´´»½¬­ ¼¿¬¿ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ ¾«·´¼·²¹ °»®³·¬­ô ¬¸»®» ·­ ²± ©¿§ ¬± ¼»¬»®³·²» ©¸·½¸ ±º ¬¸»­» °»®³·¬­ ©¿­ ·­­«»¼ º±® ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±º ¿ ­·¬»ô ­¸±®¬ ±º ­±®¬·²¹ ¬¸®±«¹¸ ¬¸» °»®³·¬­ ±²»ó¾§ó±²»ò É» ½±«´¼ »­¬·³¿¬» ®»¼»ª»´±°³»²¬ «­·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ´¿²¼ ª¿´«» ¿²¼ °±¬»²¬·¿´ ¬± ®»¼»ª»´±°³»²¬ô ¬¸·­ ³»¬¸±¼±´±¹§ °®±ª·¼»­ ¿ ¹®±­­ ·²¼·½¿¬±® ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ °±¬»²¬·¿´ ¾«¬ ´·¬¬´» ·²¼·½¿¬·±² ±º ¸±© ³«½¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¬± ±½½«® ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ÑÔÒØÑÄ ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 11 ß­ ¿ ®»­«´¬ô ©» ¼± ²±¬ ¸¿ª» ¿ º¿½¬«¿´ ¾¿­·­ ¬± »­¬·³¿¬» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ײ °®»ª·±«­ ­¬«¼·»­ ½±²¼«½¬»¼ ¾§ ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ ¿²¼ ±¬¸»® ±®¹¿²·¦¿¬·±²­ô ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¸¿­ ¾»»² ¿¼¼®»­­»¼ ¾§ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ¿ ½»®¬¿·² °»®½»²¬¿¹» ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿¼¼®»­­»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ô ¹»²»®¿´´§ º®±³ ëû ¬± îðû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ò ç ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ É» º±«²¼ ²± ­¬«¼·»­ ±® ¼¿¬¿ ¬¸¿¬ ¿¬¬»³°¬ ¬± »­¬·³¿¬» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ·²º·´´ ¿²¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» °¿­¬ ¼»½¿¼»ò ׬ ·­ ½´»¿®ô ¸±©»ª»®ô ¬¸¿¬ ·²º·´´ ¿²¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ô »­°»½·¿´´§ ¿´±²¹ ݱ¾«®¹ α¿¼ò ß îððî ­¬«¼§ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ¿®»¿ ­«¹¹»­¬»¼ ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ ëðû ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ íëû ±º ·²¼«­¬®·¿´ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ©±«´¼ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððîóîðîî °»®·±¼ò ïð ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·¼ ²±¬ ¼·­½«­­ ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±² ·² ¹®»¿¬ »²±«¹¸ ¼»°¬¸ ¬± ¸¿ª» ­«¹¹»­¬·±²­ º±® ¼·ºº»®»²¬ ¿­­«³°¬·±²­ º®±³ ³±®» ¬¸¿² ±²» ½±³³·¬¬»» ³»³¾»®ò Ѳ» ÌßÝ ³»³¾»® ­«¹¹»­¬»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ³±­¬ ¿°°®±°®·¿¬» °´¿½»­ º±® ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿®» ·² ³·¨»¼ «­» ½»²¬»®­ ¿²¼ ¼±©²¬±©²ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ Ñ«® °®»´·³·²¿®§ ®»½±³³»²¼¿¬·±² ·­ ¬± ¿­­«³» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±º ïðû ±º º±®»½¿­¬ ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ô ïëû ±º ½±³³»®½·¿´ »³°´±§³»²¬ô ¿²¼ íëû ±º ®»¬¿·´ »³°´±§³»²¬ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ Ò± ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ½«®®»²¬´§ ¿ª¿·´¿¾´»ò Employment density Û³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ ·­ ¬¸» ¼»²­·¬§ ±º »³°´±§³»²¬ ø³»¿­«®»¼ ·² »³°´±§»»­ °»® ¿½®»÷ ´±½¿¬·²¹ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Ú±®»½¿­¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² º±®»½¿­¬­ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ®»¯«·®»­ ¿ ½±²ª»®­·±²ô »·¬¸»® »¨°´·½·¬ ±® ·³°´·½·¬ô ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ø²«³¾»® ±º ²»© »³°´±§»»­÷ ¬± ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ò ̸·­ ½¿² ¾» ¿½½±³°´·­¸»¼ ¬¸®±«¹¸ «­» ±º ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ²«³¾»® ±º »³°´±§»»­ ÍØËÜÚËØøíüôÏ øÈÖØÏØiÊÎÇØËÜÑÑ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ ©¿­ îî »³°´±§»»­ °»® ¿½®»ò Û³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ·² Û«¹»²» ª¿®·»¼ ¾§ «­» ¿²¼ ³·¨¬«®» ±º «­»­ô ¿­ º±´´±©­æ ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ «­»¼ ¬¸·­ ³»¬¸±¼ ·² ­¬«¼·»­ º±® ¬¸» º±´´±©·²¹ ½·¬·»­æ ß­¸´¿²¼ô Ó½Ó·²²ª·´´»ô ̸» Ü¿´´»­ô ç íØÏÙÑØÉÎÏîÏÉÜËÔÎÜÏÙêÜÏÙÄðØÉËÎÈÊØÊÜlËØ×ÔÑÑk®¿¬» ¬± ¿½½±«²¬ º±® »³°´±§³»²¬ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ËØÙØÇØÑÎÍÐØÏÉôÏðØÉËÎiÊ èËÛÜÏö˱©¬¸ λ°±®¬ô ¬¸»§ ¿­­«³»¼ ¿ ®»º·´´ ®¿¬» ±º ¿¾±«¬ îêû º±® ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼­ò ðØÉËÎiÊl  èËÛÜÏöËÎÆÉÕëØÍÎËÉÜÏøÐÍÑÎÄÐØÏÉñÜÏÙïØØÙÊüÏÜÑÄÊÔÊkùØÚØÐÛØË üÚÚØÊÊÔÛÑØ ï𠺮±³ ¸¬¬°æññ´·¾®¿®§ò±®»¹±²³»¬®±ò¹±ªñº·´»­ñ«¹®ó»³°´±§³»²¬ò°¼º ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 12 ¼»²­·¬·»­ ®¿²¹»¼ º®±³ ¿¾±«¬ ë »³°´±§»»­ °»® ¹®±­­ ¿½®» øÛÐß÷ ·² ײ¼«­¬®·¿´ ¸»¿ª§ ·²¼«­¬®·¿´ ¿®»¿­ ¬± ²»¿®´§ îð ÛÐß ·² ´·¹¸¬ ±® ½¿³°«­ ·²¼«­¬®·¿´ò ¼»²­·¬·»­ ª¿®·»¼ º®±³ íð ÛÐß ·² ³·¨»¼ ®»¬¿·´ ¿²¼ ±ºº·½» ­·¬»­ ¬± çí ݱ³³»®½·¿´ ÛÐß ·² ¼±©²¬±©²ò ¼»²­·¬·»­ ª¿®·»¼ º®±³ ¿¾±«¬ îð ÛÐß ¬± ¿¾±«¬ íé ÛÐß ¿¬ Ñ¿µ©¿§ Ý»²¬»®ò λ¬¿·´ Û¨·­¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ¿®» ¼±½«³»²¬»¼ ³±®» ½±³°´»¬»´§ ·² ¬¸» ÐØÐÎËÜÏÙÈÐÉÎÉÕØúüúlíËØÑÔÐÔÏÜËÄøÊÉÔÐÜÉØ ±º Û³°´±§³»²¬ Ô¿²¼ Ò»»¼ ·² Û«¹»²» ùÈËÔÏÖÉÕØ  íØËÔÎÙkÙÜÉØÙ÷ØÛËÈÜËÄ  ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» °±¬»²¬·¿´ ®¿²¹»­ ±º ¿­­«³°¬·±²­ ¿®» ¼»­½®·¾»¼ ¿¾±ª»ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·¼ ²±¬ ¸¿ª» ³¿²§ ½±³³»²¬­ ±® ¯«»­¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ ¼¿¬¿ °®»­»²¬»¼ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ³¿µ·²¹ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬·»­ ·² Û«¹»²»æ ïí ÛÐß º±® ·²¼«­¬®·¿´ô êè ÛÐß º±® ½±³³»®½·¿´ô ¿²¼ îí ÛÐß º±® ®»¬¿·´ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ Û³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ¿®» ¾¿­»¼ ±² »³°´±§³»²¬ ·² îððê º®±³ ¬¸» Ï«¿®¬»®´§ Ý»²­«­ ±º Û³°´±§³»²¬ ¿²¼ ɱ®µº±®½» º®±³ ¬¸» ÑÎ Û³°´±§³»²¬ Ü»°¿®¬³»²¬ô Ý·¬§ ±º Û«¹»²» д¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ô ¿²¼ ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ´¿²¼ ·² »³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Converting net acres to gross acres ̸» ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ °®»­»²¬»¼ ¿¾±ª» ·­ ·² ¿½®»­ô ©¸·½¸ ¼±»­ ²±¬ ÏØÉ ·²½´«¼» ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò Ú«¬«®» ´¿²¼ ²»»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ­¸±«´¼ ·²½´«¼» ´¿²¼ ·² ¬¿¨ ´±¬­ ²»»¼»¼ º±® »³°´±§³»²¬ °´«­ ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò Ѳ» ©¿§ ¬± »­¬·³¿¬» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® »³°´±§³»²¬ ·²½´«¼·²¹ °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó ©¿§ ·­ ¬± ½±²ª»®¬ º®±³ ¬± ¿½®»­ ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ÏØÉÖËÎÊÊ ²»»¼»¼ º±® ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò ß ²»¬ ¬± ¹®±­­ ½±²ª»®­·±² ·­ »¨°®»­­»¼ ¿­ ¿ °»®½»²¬¿¹» ±º ïï ¹®±­­ ¿½®»­ ¬¸¿¬ ¿®» ·² °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò Ú±® »¨¿³°´»ô ¿ ²»¬ ¬± ¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±® ±º ïëû ³»¿²­ ¬¸¿¬ ïëû ±º ¹®±­­ ¿½®»­ ¿®» ·² °«¾´·½ ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ò ÑßÎ êêðóðîìóððïðøê÷ «­»­ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¼»º·²·¬·±² ±º ²»¬ ¾«ÔÑÙÜÛÑØÜÚËØlïØÉûÈÔÑÙÜÛÑØüÚËØkÚÎÏÊÔÊÉÊÎ×   ïï ­¯«¿®» º»»¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´´§ ¼»­·¹²¿¬»¼ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¿º¬»® »¨½´«¼·²¹ º«¬«®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ɸ·´» ¬¸» ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´» ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¿ ¼»º·²·¬·±² ±º ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®»ô «­·²¹ ¬¸» ¼»º·²·¬·±² ¿¾±ª»ô ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®» ©·´´ ·²½´«¼» ¿®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ß®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ¿®» ½±²­·¼»®»¼ «²¾«·´¼¿¾´»ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 13 ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ É» »¨¿³·²»¼ ²»¬ ¬± ¹®±­­ ®¿¬·±­ º±® »¨·­¬·²¹ ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ±² ­»´»½¬»¼ ­·¬»­ ©·¬¸·² Û«¹»²»ò É» º±«²¼ ¬¸» º±´´±©·²¹ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±®­æ ݱ³³»®½·¿´ ­·¬»­ ¸¿¼ ¿ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ®¿²¹·²¹ º®±³æ ¿¾±«¬ ïéû ·² o ½±³³«²·¬§ ®»¬¿·´ ½»²¬»®­ô íïû ·² ܱ©²¬±©²ô ¿²¼ íìû ·² ¬¸» ¿®»¿ ¼·®»½¬´§ ­±«¬¸ ±º ܱ©²¬±©² Û«¹»²»ò ײ¼«­¬®·¿´ ­·¬»­ ¸¿¼ ¿ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ¿ª»®¿¹·²¹ ¿¾±«¬ ïìûô ©·¬¸ ²± o ­«¾­¬¿²¬·¿´ ¼·ºº»®»²¬ ¾»¬©»»² ´·¹¸¬ ¿²¼ ¸»¿ª§ ·²¼«­¬®§ò ɱ®µ ©·¬¸ ±¬¸»® ½·¬·»­ ¸¿­ ­¸±©² ­·³·´¿® ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±®­ò ÛÝÑ ¬§°·½¿´´§ ¿­­«³»­ ¿ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ±º ïëû ¬± îðû º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·¼ ²±¬ °®±ª·¼» ½±³³»²¬­ ±² ¬¸» ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±®ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¿ îðû ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® º±® ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ º«¬«®» ½±³³»®½·¿´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¾» ·² ¿®»¿­ ³±®» ´·µ» ½±³³«²·¬§ ®»¬¿·´ ½»²¬»®­ ¿²¼ ´»­­ ´·µ» ܱ©²¬±©²ò ̸»­» ¿®»¿­ ©·´´ ²»»¼ ´»­­ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ò É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¿ ïëû ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ô ©¸·½¸ ·­ ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ±¾­»®ª»¼ ²»»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ·² ·²¼«­¬®·¿´ ¿®»¿­ ·² Û«¹»²»ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±®­ ¿®» ¾¿­»¼ ±² ¼¿¬¿ º®±³ ¬¸» îððê Ï«¿®¬»®´§ Ý»²­«­ ±º Û³°´±§³»²¬ ¿²¼ ɱ®µº±®½» º®±³ ¬¸» ÑÎ Û³°´±§³»²¬ Ü»°¿®¬³»²¬ ¿²¼ Ý·¬§ ±º Û«¹»²» д¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ò ̸·­ ¿­­«³°¬·±² ·­ ¹»²»®¿´´§ ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ·² ¬¸» Ó»¬®±Ð´¿² ¿¾±«¬ ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬­ó±ºó ©¿§ò 2.2R:B ESIDENTIAL LAND NEEDASELINE ASSUMPTIONS ̸» ¿²¿´§­·­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ¼®·ª»² ¾§ ¿² ¿²¿´§­·­ ±º ¸±«­·²¹ ²»»¼ò ̸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ³«­¬ ³»»¬ ¬¸» ͬ¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´ ïðô ÑÎÍ ïçéòîçêô ¿²¼ ÑßÎ êððóððèò ̸» º®¿³»©±®µ ¿²¼ º«´´ ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¬¸¿¬ ³»»¬­ ͬ¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ ©·´´ ¾» ¿ª¿·´¿¾´» ·² ¬¸» ر«­·²¹ Ò»»¼­ ß²¿´§­·­ô ©¸·½¸ ©·´´ ¾» °¿®¬ ±º ¬¸» º·²¿´ ®»°±®¬ò ̸·­ ­»½¬·±² ¼·­½«­­»­ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ²»½»­­¿®§ º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ¸±«­·²¹ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ °®»­»²¬­ ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¾§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ̸»®» ¿®» ³«´¬·°´» ©¿§­ ¬¸¿¬ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ½±«´¼ ¾» ¹®±«°»¼ò Ú±® »¨¿³°´»ô ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ½±«´¼ ¾» ¹®±«°»¼ ¾§æ øï÷ ­¬®«½¬«®» ¬§°» ø»ò¹òô ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ¿°¿®¬³»²¬­ô »¬½ò÷ô øî÷ ¬»²«®» ø»ò¹òô ¼·­¬·²¹«·­¸·²¹ «²·¬ ¬§°» ¾§ ±©²»® ±® ®»²¬»® «²·¬­÷ô øí÷ ¸±«­·²¹ ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ ø»ò¹òô «²·¬­ ¿ºº±®¼¿¾´» ¿¬ ¹·ª»² ·²½±³» ´»ª»´­÷ ±® øì÷ ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 14 ­±³» ½±³¾·²¿¬·±² ±º ¬¸»­» ½¿¬»¹±®·»­ò ̸»®» ¿®» °®±¾¿¾´§ ±¬¸»® ©¿§­ ¬± ¹®±«° ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò Ú±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ¬¸·­ ­¬«¼§ô ©» ¹®±«°»¼ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¾¿­»¼ ±²æ øï÷ ©¸»¬¸»® ¬¸» ­¬®«½¬«®» ·­ ­¬¿²¼ó¿´±²» ±® ¿¬¬¿½¸»¼ ¬± ¿²±¬¸»® ­¬®«½¬«®» ¿²¼ øî÷ ¬¸» ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ·² »¿½¸ ­¬®«½¬«®»ò ̸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ «­»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ ¿®»æ ·²½´«¼»­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ «²·¬­ô ­»½±²¼¿®§ Í·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ô ¿²¼ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³»­ ±² ´±¬­ ¿²¼ ·² ³±¾·´» ¸±³» °¿®µ­ò ·²½´«¼»­ ®±© ¸±«­»­ô ¬±©²¸±«­»­ô ¿²¼ ½±²¼±³·²·«³­ò Í·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ ·²½´«¼»­ ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ¬©± ¬± º±«® ¼©»´´·²¹ «²·¬­ô ­«½¸ ¿­ Ì©± ¬± º±«® «²·¬­ ¼«°´»¨»­ô ¬®·ó°´»¨»­ô ¿²¼ ¯«¿¼ó°´»¨»­ò ·²½´«¼»­ ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ º·ª» ±® ³±®» ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® Ú·ª» ±® ³±®» «²·¬­ ­¬®«½¬«®»ò ̸» ®»¿­±² º±® ½¸±±­·²¹ ¬¸»­» ½¿¬»¹±®·»­ ±º ¸±«­·²¹ ¬§°» º±® ¬¸» ¿²¿´§­·­ ·­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ½±´´»½¬­ ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¾¿­»¼ ±² ¬¸»­» ­¬®«½¬«®» ¬§°»­ò Ë­·²¹ ¬¸»­» ­¬®«½¬«®» ¬§°»­ ¬± º±®»½¿­¬ ²»»¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ ¼±»­ ²±¬ °®±ª·¼» ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ·­­«»­ ¬¸¿¬ »´»½¬»¼ ±ºº·½·¿´­ ³¿§ ©¿²¬ ¬± ½±²­·¼»®ò Ì©± »¨¿³°´»­ ±º ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¬¸¿¬ ¿®» ²±¬ ­¸±©² ·² ¬¸·­ ½¿¬»¹±®·¦¿¬·±² ±º ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿®»æ λ½»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ·² Ô¿®¹»® ¬¸¿² ¿ª»®¿¹» ­¬«¼»²¬ ¸±«­»¸±´¼­ò ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ ²»¿® ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ¸¿ª» ·²½´«¼»¼ ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ¬¸¿¬ ¸¿ª» ¸·¹¸»® ¬¸¿² ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»ò ̸»­» ­¬®«½¬«®»­ ³¿§ ¸¿ª» ¬¸®»» ±® º±«® ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ­¬®«½¬«®» ¾«¬ »¿½¸ ¼©»´´·²¹ «²·¬ ³¿§ ¸¿ª» º±«® ±® ³±®» ¾»¼®±±³­ò ̸»­» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿ºº»½¬ ¬¸» ­«®®±«²¼·²¹ ²»·¹¸¾±®¸±±¼ ¼·ºº»®»²¬´§ ¬¸¿² «²·¬­ ©·¬¸ ­³¿´´»® ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ô ­«½¸ ¿­ ¾§ °±¬»²¬·¿´´§ ¹»²»®¿¬·²¹ ¸·¹¸»® ¼»³¿²¼ º±® °¿®µ·²¹ ­°¿½»­ ¬¸¿² «²·¬­ ©·¬¸ º»©»® °»®­±²­ °»® «²·¬ò ̸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ¼·­½«­­»­ ¬¸» ߺº±®¼¿¾´»ô ­³¿´´ ­·²¹´»óº¿³·´§ «²·¬­ò ²»»¼ º±® ¿ºº±®¼¿¾´» ¸±«­·²¹ô ¾±¬¸ º±® ¸±³»±©²»®­¸·° ¿²¼ ®»²¬¿´ ¸±«­·²¹ò ͳ¿´´ ­·²¹´»óº¿³·´§ «²·¬­ ·² »­¬¿¾´·­¸»¼ ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ ¿®» ±²» »¨¿³°´» ±º ¿ºº±®¼¿¾´» ±©²»®­¸·° «²·¬­ò ̸»­» «²·¬­ ³¿§ ¾» ´±½¿¬»¼ ·² »­¬¿¾´·­¸»¼ ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ ©¸»®» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ±½½«®®·²¹ô ¼»½®»¿­·²¹ ¬¸» ¿ª¿·´¿¾·´·¬§ ±º ¬¸»­» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ̸»­» ·­­«»­ ¿®» ¼·­½«­­»¼ ·² ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ô ©¸»®» ¼¿¬¿ ·­ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¬¸»­» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 15 Population growth ß îð󧻿® °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ ø·² ¬¸·­ ·²­¬¿²½»ô îðïï ¬± îðíï÷ ·­ ¬¸» º±«²¼¿¬·±² º±® »­¬·³¿¬·²¹ ²»»¼»¼ ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ׺ Ô¿²» ݱ«²¬§ ¼·¼ ²±¬ ¸¿ª» ¿² ¿¼±°¬»¼ °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ô ©» ©±«´¼ ²»»¼ ¬± ½±²­·¼»® ¿ ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» ±º °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ò Ô¿²» ݱ«²¬§ô ¸±©»ª»®ô ¿¼±°¬»¼ ¿ ²»© ½±±®¼·²¿¬»¼ °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ ¬¸¿¬ ½±ª»®­ ¬¸» îðï𠬱 îðíë °»®·±¼ò ̸» Ý·¬§ ¸¿­ ¬¿µ»² ¿½¬·±² ±² ¿ Ó»¬®± д¿² ß³»²¼³»²¬ ¬± º±®³¿´´§ ¿¼±°¬ ¬¸·­ º±®»½¿­¬ º±® «­» ·² ¿´´ º«¬«®» °´¿²²·²¹ »ºº±®¬­ ¿²¼ ·­ ¿©¿·¬·²¹ ­·³·´¿® ¿½¬·±² ¾§ Í°®·²¹º·»´¼ ¿²¼ Ô¿²» ݱ«²¬§ò ̸» º±®»½¿­¬ °®±¶»½¬­ ¬¸¿¬ °±°«´¿¬·±² ·²­·¼» ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ©·´´ ¹®±© º®±³ ïéçôííè °»±°´» ·² îðïï ¬± îïíôîíè °»±°´» ·² îðíïô ¿² ·²½®»¿­» ±º ííôçðð °»±°´» ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïò ïî ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» ¿¼±°¬»¼ Ô¿²» ݱ«²¬§ °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ ·­ ¬¸» ±²´§ ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ ½«®®»²¬´§ «²¼»® ½±²­·¼»®¿¬·±² ·² ÛÝÔßò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ©»®» ²±¬ ¿­µ»¼ º±® ¼·ºº»®»²¬ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ ¾»½¿«­» ¬¸·­ ·­ ¿ °±´·½§ ¼»½·­·±² ¾¿­»¼ ±² ¬¸» Ô¿²» ݱ«²¬§ ½±±®¼·²¿¬»¼ °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ô ©¸·½¸ ¬¸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ¸¿­ ¿¼±°¬»¼ ¿­ ¿ Ó»¬®± д¿² ß³»²¼³»²¬ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ «­·²¹ ¬¸» Ô¿²» ݱ«²¬§ °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ º±® Û«¹»²»ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ Ô¿²» ݱ«²¬§ ¿¼±°¬»¼ ½±±®¼·²¿¬»¼ °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ô ñÜÏØ ô «°¼¿¬»¼ Ö«²» îððçò úÎÈÏÉÄëÈËÜÑúÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØíÑÜÏ Population in group quarters л®­±²­ ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ¼± ²±¬ ½±²­«³» ­¬¿²¼¿®¼ ¸±«­·²¹ «²·¬­æ ¬¸«­ô ¿²§ º±®»½¿­¬ ±º ²»© °»±°´» ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ·­ ¬§°·½¿´´§ ¾¿½µ»¼ ±«¬ ±º ¬¸» °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ º±® ¬¸» °«®°±­» ±º »­¬·³¿¬·²¹ ¸±«­·²¹ ¼»³¿²¼ò Ù®±«° ¯«¿®¬»®­ ½¿² ¸¿ª» ¿ ¾·¹ ·²º´«»²½» ±² ¸±«­·²¹ ·² ½·¬·»­ ©·¬¸ ½±´´»¹»­ ø¼±®³­÷ô °®·­±²­ô ±® ¿ ´¿®¹» »´¼»®´§ °±°«´¿¬·±² ø²«®­·²¹ ¸±³»­÷ò ײ ¹»²»®¿´ô ¿²§ ²»© ®»¯«·®»³»²¬­ º±® ¬¸»­» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ©·´´ ¾» ³»¬ ¾§ ·²­¬·¬«¬·±²­ ø½±´´»¹»­ô ¹±ª»®²³»²¬ ¿¹»²½·»­ô ¸»¿´¬¸ó½¿®» ½±®°±®¿¬·±²­÷ ±°»®¿¬·²¹ ±«¬­·¼» ©¸¿¬ ·­ ¬§°·½¿´´§ ¼»º·²»¼ ¿­ ¬¸» ¸±«­·²¹ ³¿®µ»¬ò Ù®±«° ¯«¿®¬»®­ô ¸±©»ª»®ô ®»¯«·®» ´¿²¼ ¿²¼ ¿®» ¬§°·½¿´´§ ¾«·´¬ ¿¬ ¼»²­·¬·»­ ¬¸¿¬ ¿®» ½±³°¿®¿¾´» ¬± ³«´¬·°´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò ̸» ËòÍò Ý»²­«­ ¬®¿½µ­ ¬¸» ²«³¾»® ±º °»±°´»ÔÏÖËÎÈÍÌÈÜËÉØËÊéÕØÊÕÜËØÎ×øÈÖØÏØiÊ °±°«´¿¬·±² ´·ª·²¹ ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ©¿­ ëòëû ·² ïççðô ìòìû ·² îðððô ¿²¼ ëòíû ·² îððéò Ѳ» ±º ¬¸» º¿½¬±®­ ¬¸¿¬ ©·´´ ¿ºº»½¬ ¬¸» ¿³±«²¬Î×øÈÖØÏØiÊÍÎÍÈÑÜÉÔÎÏÕÎÈÊØÙÔÏÖËÎÈÍ ¯«¿®¬»®­ ·­ »²®±´´³»²¬ ¹®±©¬¸ ¿¬ ¬¸» ˲ÔÇØËÊÔÉÄÎ×îËØÖÎÏÜÏÙÉÕØèÏÔÇØËÊÔÉÄiÊ ̸» °±°«´¿¬·±² º±®»½¿­¬ ·­ º®±³ Ì¿¾´» ïòï ·² ¬¸» ®»ª·­»¼ ñÜÏØúÎÈÏÉÄëÈËÜÑúÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØíÑÜÏöØÏØËÜÑíÑÜÏíÎÑÔÚÔØÊ ïî ô «°¼¿¬»¼ Ö«²» îððçò  ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 16 °®±ª·­·±² ±º ¼±®³·¬±®§ ­°¿½»ò ̸» ˲·ª»®­·¬§ °®±¶»½¬­ ¹®±©¬¸ ±º ¿¾±«¬ íôéðð ­¬«¼»²¬­ ±ª»® ¬¸» îððç ¬± îðïç °»®·±¼ øº®±³ îðôíðð ­¬«¼»²¬­ ·² îððç÷ ¿²¼ °´¿²­ ¬± ¾«·´¼ ¿² ïí ¿¼¼·¬·±²¿´ ¿°°®±¨·³¿¬»´§ ïôëðð ¾»¼ ­°¿½»­ ±ª»® ¬¸» îððé ¬± îðïé °»®·±¼ò ïì ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æéÕØèêúØÏÊÈÊiËÜÏÖØÎ×ÍØÎÍÑØÔÏÖËÎÈÍ ¸±«­»¸±´¼­ ø¾»¬©»»² ìòìû ¬± ëòëû ±º °±°«´¿¬·±²÷ ·­ ¿ ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» º±® ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±²ò ̸»®» ¿®» ¬©± ³¿·² º¿½¬±®­ ¬¸¿¬ ³¿§ ¿ºº»½¬ ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­æ øï÷ ¬¸» ¿¹·²¹ °±°«´¿¬·±² ¿²¼ øî÷ ¹®±©¬¸ ·² ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º îËØÖÎÏiÊÊÉÈÙØÏÉÛÎÙÄ ̸» ¿¹·²¹ ±º ¬¸» °±°«´¿¬·±² ³¿§ ®»­«´¬ ·² ¿² ·²½®»¿­» ·² ­¸¿®» ±º ­»²·±®­ o ´·ª·²¹ ·² ¹®±«° ¸±«­·²¹ô »­°»½·¿´´§ ²«®­·²¹ ¸±³»­ò ر«­·²¹ ¬§°»­ º±® ¬¸» ¿¹·²¹ °±°«´¿¬·±² ®¿²¹» º®±³ ½±²¹®»¹¿¬» º¿½·´·¬·»­ ø»ò¹òô ¿­­·­¬»¼ ´·ª·²¹÷ ¬± ¿¹» ®»­¬®·½¬»¼ ¿½¬·ª» ¿¼«´¬ ®»¬·®»³»²¬ ½±³³«²·¬·»­ô ©¸·½¸ ¸¿ª» ¿ ®¿²¹» ±º ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿²¼ ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ̸» ¿¹» ¿²¼ ¸»¿´¬¸ ±º ­»²·±®­ ·³°¿½¬ ¬¸» ¬¸»·® ¸±­·²¹ ½¸±·½»ò DZ«²¹»®ô ·²¼»°»²¼»²¬ ­»²·±®­ ¸¿ª» ¿ °®»º»®»²½» º±® ¿¹·²¹ ·² °´¿½» ±® ½¸±±­» ¸±«­·²¹ ¬¸¿¬ ¿´´±©­ ¬¸»³ ¹®»¿¬»® ·²¼»°»²¼»²½»ô ­«½¸ ¿­ ¿¹» ®»­¬®·½¬»¼ ½±³³«²·¬·»­ò ß­ ­»²·±®­ ¿¹» ±® ¬¸»·® ¸»¿´¬¸ ¼»¬»®·±®¿¬»­ô ¸±«­·²¹ ½¸±·½»­ ³¿§ ·²½´«¼» ¿­­·­¬»¼ ´·ª·²¹ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ²«®­·²¹ ¸±³»­ò ׬ ·­ ¼·ºº·½«´¬ ¬± »­¬·³¿¬» ¸±© ³«½¸ ¬¸» ¿¹·²¹ ±º ¬¸» °±°«´¿¬·±² ¿²¼ ¹®»¿¬»® ¸±«­·²¹ ½¸±·½» º±® ­»²·±®­ ©·´´ ¿ºº»½¬ ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò öËÎÆÉÕÔÏÉÕØèÏÔÇØËÊÔÉÄÎ×îËØÖÎÏiÊ ­¬«¼»²¬ °±°«´¿¬·±² ³¿§ ®»­«´¬ ·² o ¿² ·²½®»¿­» ·² ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò ̸» ¿ºº»½¬ ±º ¹®±©¬¸ ·² ¬¸» ­¬«¼»²¬ ¾±¼§ ¿¬ ¬¸» èÏÔÇØËÊÔÉÄÎÏÉÕØÊÕÜËØÎ×øÈÖØÏØiÊ °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ©·´´ ¼»°»²¼ ±² ¿½¬«¿´ ¹®±©¬¸ ·² ¬¸» ­¬«¼»²¬ ¾±¼§ ¿²¼ ©¸»¬¸»® ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ¾«·´¼­ ¿­ ³«½¸ ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ¿­ ¸¿­ ¾»»² °®±°±­»¼ò ׺ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ¾«·´¼­ ¿­ ³«½¸ ¸±«­·²¹ ¿­ °®±°±­»¼ô ·¬ ³¿§ ®»­«´¬ ·² ¿² ·²½®»¿­» ·² °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ô ©¸·½¸ ©±«´¼ ®»­«´¬ ·² ¿ ¼»½®»¿­» ·² ²»»¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ͱ³» ÝßÝ ³»³¾»®­ ¸¿ª» »¨°®»­­»¼ ½±²½»®² ¬¸¿¬ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¿½½±«²¬ º±® ¹®±©¬¸ ·² ¬¸» ­¬«¼»²¬ °±°«´¿¬·±² ¿¬ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ Î×îËØÖÎÏÜÏÙÉÕØèÏÔÇØËÊÔÉÄiÊÍÑÜÏÊ×ή ¾«·´¼·²¹ ¿¼¼·¬·±²¿´ ¼±®³ ®±±³­ò ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±² Ü®¿º¬ ß½¿¼»³·½ д¿²ô ïñïîñðçò ß½½»­­»¼ ±² îñçñîððç º®±³æ ïí ¸¬¬°æññ°®±ª±­¬ò«±®»¹±²ò»¼«ñº·´»­ñ°®±ª±­¬ñ«°´±¿¼­ñß½¿¼»³·½Á°´¿²ÁïÁïîÁðçò°¼º ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±² ³»³±®¿²¼«³ô ͬ®¿¬»¹·½ ر«­·²¹ íÑÜÏúÎÏÊÈÑÉÜÏÉiÊëØÍÎËÉðÜËÚÕ  üÚÚØÊÊØÙÎÏ ïì îñçñîððç º®±³æ ¸¬¬°æññ«°´¿²ò«±®»¹±²ò»¼«ñ°®±¶»½¬­ñЮ±¶»½¬ûîðÍ«³­ûî𺱮ûîðÉ»¾ñر«­·²¹Ð´¿²ñËÑûîðØÍÐûîðÚ×ÒßÔûîðÓß× Òò°¼º ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 17 Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ÜÊÊÈÐÔÏÖÉÕÜÉ Î×øÈÖØÏØiÊ °±°«´¿¬·±² øïôèêë °»±°´»÷ ©·´´ ´·ª» ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ·­ ¾¿­»¼ ±² ÉÕØÊÕÜËØÎ×øÈÖØÏØiÊÍÎÍÈÑÜÉÔÎÏÔϹ®±«° ¯«¿®¬»®­ ·² îððé ¿½½±®¼·²¹ ¬± ¬¸» ËòÍò Ý»²­«­ô ß³»®·½¿² ݱ³³«²·¬§ Í«®ª»§ô îððéò ̸·­ ¿­­«³°¬·±² ½±²­·¼»®­ ´±²¹ó¬»®³ ¬®»²¼­ ·² ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ·² ïççðô îðððô ¿²¼ îððéô ¾¿­»¼ ±² ËòÍò Ý»²­«­ ¼¿¬¿ ·² ¬¸±­» §»¿®­ò Persons per household ײ ïççðô ¬®¿¼·¬·±²¿´ º¿³·´·»­ ø³¿®®·»¼ ½±«°´»ô ©·¬¸ ±²» ±® ³±®» ½¸·´¼®»² ¿¬ ¸±³»÷ ¿½½±«²¬»¼ º±® îëû ±º ¿´´ ¸±«­»¸±´¼­ ·² Ñ®»¹±²ò ײ îððé ¬¸¿¬ °»®½»²¬¿¹» ¸¿¼ ¼®±°°»¼ ¬± îðûò ݱ²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸¿¬ ¬®»²¼ô ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ¸¿­ ¼»½®»¿­»¼ ±ª»® ¬¸» °¿­¬ º·ª» ¼»½¿¼»­ ¿²¼ ·­ ´·µ»´§ ¬± ½±²¬·²«» ¼»½®»¿­·²¹ò ̸» ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ·² Ñ®»¹±² ©¿­ îòêð ·² ïçèðô îòëî ·² ïççðô ¿²¼ îòëï ·² îððð ¿²¼ îòìç ·² îððéò Ѳ» ¿²¼ ¬©± °»®­±² ¸±«­»¸±´¼­ ³¿¼» «° ¬¸» ³¿¶±®·¬§ ±º Ñ®»¹±² ¸±«­»¸±´¼­ ·² ïççðò ̸» ¼·®»½¬ ·³°¿½¬ ±º ¼»½®»¿­·²¹ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ±² ¸±«­·²¹ ¼»³¿²¼ ·­ ¬¸¿¬ ­³¿´´»® ¸±«­»¸±´¼­ ³»¿²­ ³±®» ¸±«­»¸±´¼­ô ©¸·½¸ ³»¿²­ ¿ ²»»¼ º±® ³±®» ¸±«­·²¹ «²·¬­ »ª»² ·º °±°«´¿¬·±² ©»®» ²±¬ ¹®±©·²¹ò ߪ»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ·² Û«¹»²» º±´´±©»¼ ¬¸» ­¿³» °¿¬¬»®² ¿­ ¬¸» ͬ¿¬»æ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ ¸¿ª» ¼»½®»¿­»¼ò ײ ïççðô ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ¸¿¼ îòíð °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ô ¼®±°°·²¹ ¬± îòîé ·² îðððô ¿²¼ îòîë °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ ·² îððéò ÑßÎ êêðóðîì ØÊÉÜÛÑÔÊÕØÙÜlÊÜ×ØÕÜËÛÎËkÜÊÊÈÐÍÉÔÎÏ×ÎËÜÇØËÜÖØÕÎÈÊØÕÎÑÙÊÔÃØmÆÕÔÚÕÔÊÉÕØ×ÔÖÈËØ º®±³ ¬¸» ³±­¬ ®»½»²¬ Ý»²­«­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ É» ½±«´¼ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ ©·´´ ½¸¿²¹» ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ ±® ©» ½±«´¼ «­» ¬¸» ­¿º» ¸¿®¾±® ¿²¼ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ ©·´´ ½±²¬·²«» ¿¬ îòîë °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ò ̸» ¸·­¬±®·½¿´ ½¸¿²¹» ·² ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ·² Û«¹»²» ±ª»® ¬¸» ´¿­¬ ¯«¿®¬»®ó ½»²¬«®§ ·­ ¿ ®»´¿¬·ª»´§ ­´±© ¼»½®»¿­»æ º®±³ ïçè𠬱 îððé ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¿²²«¿´ ®¿¬» ±º ¼»½®»¿­» ©¿­ ±² ¬¸» ±®¼»® ±º ïñïðÎ× ÍØËÄØÜËô×øÈÖØÏØiÊÕÎÈÊØÕÎÑÙ ¬¸ ­·¦» ½±²¬·²«»­ ¬± ¼»½®»¿­»ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ³±®» ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿² ¬¸» ÚÈËËØÏÉ×ÎËØÚÜÊÉÍËÎÓØÚÉÊÉÎÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØøÈÖØÏØiÊØÅÍØÚÉØÙÍÎÍÈÑÜÉÔÎÏ ¹®±©¬¸ò Ì®»²¼­ ·² ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ­«¹¹»­¬ ¬¸¿¬ øÈÖØÏØiÊÕÎÈÊØÕÎÑÙÊÔÃØÐÜÄÔÏÚËØÜÊØ ­´·¹¸¬´§ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ѳ» ¬§°» ±º ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ¬¸¿¬ ¸¿­ ¾»»² ¾«·´¬ ³±®» º®»¯«»²¬´§ ·² Û«¹»²» ¿®» ´¿®¹» «²·¬­ ©·¬¸ º·ª» ±® ³±®» ¾»¼®±±³­ ¿²¼ ­¸¿®»¼ ½±³³±² ­°¿½» ¿²¼ µ·¬½¸»² º¿½·´·¬·»­ò ̸»­» ¼©»´´·²¹­ ¿®» ³±­¬ ½±³³±² ·² ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ ²»¿® ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ¿²¼ ³¿§ ¸¿ª» º·ª» ±® ³±®» ­¬«¼»²¬­ ´·ª·²¹ ·² ¬¸»³ò ɸ·´» ·¬ ­»»³­ ¬¸¿¬ ¬¸» ³¿®µ»¬ º±® ¬¸·­ ¬§°» ±º ¸±«­·²¹ ·­ ´·³·¬»¼ ¾§ ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ¼»³¿²¼ ¿²¼ ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ °®»º»®»²½»­ô ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 18 ½±²¬·²«»¼ ¹®±©¬¸ ·² ¬¸·­ ¬§°» ±º ¸±«­·²¹ ½±«´¼ ·²½®»¿­» ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ­´·¹¸¬´§ ¿½®±­­ ¬¸» Ý·¬§ò ̸» ®»­«´¬ ±º ·²½®»¿­»¼ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ©±«´¼ ¾» ¿ ¼»½®»¿­» ·² ¬¸» ²«³¾»® ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» øÈÖØÏØiÊØÅÍØÚÉØÙÍÎÍÈÑÜÉÔÎÏÖËÎÆÉÕ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ͱ³» ÝßÝ ³»³¾»®­ ¬¸·²µ ¬¸¿¬ ©» ­¸±«´¼ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ ©·´´ ½¸¿²¹» ·² ¬¸» º«¬«®»ò ÝßÝ ³»³¾»®­ ¸¿ª» »¨°®»­­»¼ ½±²½»®² ¿¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ±º ¾«·´¼·²¹­ ©·¬¸ ¿² ·²½®»¿­·²¹ ²«³¾»® ±º ¾»¼®±±³­ ·² ¬¸» ­¿³» ¼©»´´·²¹ «²·¬ò ̸·­ ½®»¿¬»­ ¸·¹¸»® °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ ·² ¬¸» ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ ©·¬¸ ¬¸·­ ¬§°» ±º ¼»ª»´±°³»²¬ô ©¸·½¸ ½®»¿¬»­ ±¬¸»® °±´·½§ ½¸¿´´»²¹»­ º±® ¬¸»­» ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ ø»ò¹òô °¿®µ·²¹ ¼»³¿²¼÷ò Ѭ¸»® ÝßÝ ³»³¾»®­ ·¼»²¬·º·»¼ ¬¸·­ ¿­ ¿ ¬®»²¼ ´±½¿´·¦»¼ ¿®±«²¼ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ô ©¸·½¸ ©±«´¼ ²±¬ ­·¹²·º·½¿²¬´§ ·³°¿½¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ¿½®±­­ ¬¸» Ý·¬§ò ̸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ©·´´ ¼·­½«­­ ¬¸·­ ¬®»²¼ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ «­·²¹ ¬¸» ­¿º» ¸¿®¾±® ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ ©·´´ ®»³¿·² ¿¬ îòîë °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ò Ú±®»½¿­¬·²¹ º«¬«®» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦»­ ®»¯«·®»­ ½±²­·¼»®·²¹ ¿ ²«³¾»® ±º ¼»³±¹®¿°¸·½ ¿²¼ ­±½·¿´ ­¸·º¬­ ¬¸¿¬ ¿®» ½±³°´»¨æ ½±²¬·²«»¼ ¿¹·²¹ ±º ¬¸» °±°«´¿¬·±²ô ½¸¿²¹»­ ·² »¬¸²·½·¬§ô ¿²¼ ½¸¿²¹»­ ·² ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ °®»º»®»²½»­ò ̸» ½¸¿²¹»­ ·² ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» º®±³ ¬¸»­» º¿½¬±®­ ³¿§ ½¿²½»´ »¿½¸ ±¬¸»® ±«¬ ±® ³¿§ ¿ºº»½¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ·² ­°»½·º·½ ¿®»¿­ ±º ¬¸» Ý·¬§ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ·­ ¾¿­»¼ ±² ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» ¾¿­»¼ ±² îððé ËòÍò Ý»²­«­ô ß³»®·½¿² ݱ³³«²·¬§ Í«®ª»§ô ¼¿¬¿ò Residential vacancies ر«­·²¹ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ¿®» ½§½´·½¿´ò Ô±© ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ­·¹²¿´ ¿² »¨½»­­ ±º ¼»³¿²¼ ®»´¿¬·ª» ¬± ­«°°´§ô ©¸·½¸ ¾®·²¹­ ²»© ½±²­¬®«½¬·±² ¿²¼ô »ª»²¬«¿´´§ô ¸·¹¸»® ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ò Ê¿½¿²½§ ®¿¬»­ º±® ®»²¬¿´ ¿²¼ ³«´¬·°´» º¿³·´§ «²·¬­ ¿®» ¬§°·½¿´´§ ¸·¹¸»® ¬¸¿² ¬¸±­» º±® ±©²»®ó±½½«°·»¼ ¿²¼ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ײ ïçç𠬸» Ý»²­«­ ®»°±®¬»¼ ¿ ª¿½¿²½§ ®¿¬» º±® ¿´´ ¸±«­·²¹ ±º íòêûô ·²½®»¿­·²¹ ¬± ëòìû ·² îðððô ¿²¼ êòíû ·² îððéò ɸ·´» ·¬ ³¿§ ¿°°»¿® ÉÕÜÉøÈÖØÏØiÊÇÜÚÜÏÚÄËÜÉØÕÜÊÔÏÚËØÜÊØÙ ÎÇØËÉÕØ  ÉÎ øÈÖØÏØiÊÇÜÚÜÏÚÄËÜÉØÕÜÊÍËÎÛÜÛÑÄ×ÑÈÚÉÈÜÉØÙÉÕËÎÈÖÕÎÈÉØÜÚÕ ÄØÜËéÕØúØÏÊÈÊiÇÜÚÜÏÚÄËÜÉØÙÜÉÜÔÊÜÚÚÈËÜÉØ×ÎËÉÕØÙÜÉØÎ×ÉÕØúØÏÊÈÊüÍËÔÑ ÛÈÉ ¬¸» ª¿½¿²½§ ®¿¬» ³¿§ ½¸¿²¹» ­·¹²·º·½¿²¬´§ ¬¸®±«¹¸±«¬ ¬¸» §»¿® ¾¿­»¼ ±² ¿½¬·ª·¬·»­ ¿¬ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±²ò Ú±® »¨¿³°´»ô Û«¹»²» ³¿§ ¸¿ª» ¿ ¸·¹¸»® ª¿½¿²½§ ®¿¬» ·² Ö«´§ô ©¸»² ³±­¬ ­¬«¼»²¬­ ¸¿ª» ´»º¬ ¬±©²ô ¿²¼ ¿ ´±©»® ª¿½¿²½§ ®¿¬» ·² ѽ¬±¾»®ô ©·¬¸ ¬¸» ­¬¿®¬ Î×ÉÕØèÏÔÇØËÊÔÉÄiÊÊÚÕÎÎÑÄØÜË Í·²½» ­¬¿¬» ´¿© ¿²¼ ¬¸·­ °®±¶»½¬ ®»¯«·®»­ ¿ îð󧻿® º±®»½¿­¬ô ¿²¼ ±²» ­¸±«´¼ »¨°»½¬ ­»ª»®¿´ ¸±«­·²¹ ½§½´»­ ¼«®·²¹ ¬¸¿¬ °»®·±¼ô ¬¸·­ °®±¶»½¬ ­¸±«´¼ ¾» ´±±µ·²¹ º±® ¿² ¿ª»®¿¹» ÇÜÚÜÏÚÄËÜÉØÉÕØlÏÜÉÈËÜÑkËÜÉØÎ×ÇÜÚÜÏÚÄîüë  ØÊÉÜÛÑÔÊÕØÙÜlÊÜ×ØÕÜËÛÎËk ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 19 ÜÊÊÈÐÍÉÔÎÏ×ÎËÜÇØËÜÖØËØÊÔÙØÏÉÔÜÑÇÜÚÜÏÚÔØÊm©¸·½¸ ·­ ¬¸» º·¹«®» º®±³ ¬¸» ³±­¬ ®»½»²¬ Ý»²­«­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Ý»²­«­ ¼¿¬¿ °®±¾¿¾´§ ¼»­½®·¾»­ ¿ ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» ±º ª¿½¿²½§ ®¿¬»­æ íòëû ¬± êòëû ª¿½¿²½§ò ÛÝÑ ¸¿­ ¬§°·½¿´´§ º±«²¼ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ±º îû ¬± çû ·² ±¬¸»® ½·¬·»­ô ¼»°»²¼·²¹ ±² ¬¸» ¬§°» ±º ¸±«­·²¹ ¿²¼ ´±½¿´ ¸±«­·²¹ ³¿®µ»¬ ½±²¼·¬·±²­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ Í»ª»®¿´ ÝßÝ ³»³¾»®­ ¿¹®»»¼ ¬¸» ³±­¬ ®»¿­±²¿¾´» ª¿½¿²½§ ®¿¬» ¿­­«³°¬·±² ©±«´¼ ¾» ëûò ̸¿¬ ·­ ¿² ¿ª»®¿¹» ®¿¬» ¬¸¿¬ ÛÝÑ ¸¿­ «­»¼ ·² ±¬¸»® ­¬«¼·»­ ±º ¬¸·­ ¬§°»ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ¿² ¿ª»®¿¹» ±º ëû ±º ²»© ¼©»´´·²¹­ ©·´´ ¾» ª¿½¿²¬ô ¾¿­»¼ ±² ®»½»²¬ ª¿½¿²½§ ¼¿¬¿ ¿²¼ ­«¹¹»­¬·±²­ º®±³ ¬¸» ÝßÝò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ª¿½¿²½§ ®¿¬» ·­ ¾¿­»¼ ±² ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» º±® îððé º®±³ ¬¸» ËòÍò Ý»²­«­ô ß³»®·½¿² ݱ³³«²·¬§ Í«®ª»§ò Housing mix ر«­·²¹ ³·¨ ·­ ¬¸» ³·¨¬«®» ±º ¸±«­·²¹ ø­¬®«½¬«®»÷ ¬§°»­ ø»ò¹òô ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ±® ¿°¿®¬³»²¬­÷ ©·¬¸·² ¿ ½·¬§ò ͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ¬¸» º«¬«®» ¸±«­·²¹ ³·¨ ·² ¬¸» ½±³³«²·¬§ ¿²¼ ¿´´±©­ ¬¸¿¬ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ¬± ¾» ¾¿­»¼ ±² ¼·ºº»®»²¬ °»®·±¼­æ øï÷ ¬¸» ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ¾«·´¬ ·² ¬¸» °¿­¬ º·ª» §»¿®­ ±® ­·²½» ¬¸» ³±­¬ ®»½»²¬ °»®·±¼·½ ®»ª·»©ô ©¸·½¸»ª»® ¬·³» °»®·±¼ ·­ ¹®»¿¬»®ô øî÷ ¿ ­¸±®¬»® ¬·³» °»®·±¼ ·º ¬¸» ¼¿¬¿ ©·´´ °®±ª·¼» ³±®» ¿½½«®¿¬» ¿²¼ ®»´·¿¾´» ·²º±®³¿¬·±²ô ±® øí÷ ¿ ´±²¹»® ¬·³» °»®·±¼ ·º ¬¸» ¼¿¬¿ ©·´´ °®±ª·¼» ³±®» ¿½½«®¿¬» ¿²¼ ®»´·¿¾´» ·²º±®³¿¬·±² øÑÎÍ ïçéòîçê÷ò ̸·­ ³»³±®¿²¼«³ °®»­»²¬­ ¸±«­·²¹ ³·¨ ¼¿¬¿ º±® ¬©± °»®·±¼­ øï÷ ¸±«­·²¹ ³·¨ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ¿²¼ øî÷ ¸±«­·²¹ ³·¨ ±ª»® ¬¸» ïçç𠬱 îððé °»®·±¼ò Ì¿¾´» î ­¸±©­ ¬¸» ¸±«­·²¹ ³·¨ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò É» ­»´»½¬»¼ ¬¸·­ ¬·³» °»®·±¼ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ¾»½¿«­» ·¬ ­¸±©­ ÕÎÈÊÔÏÖÐÔÅÉÕÜÉÎÚÚÈËËØÙÊÔÏÚØÉÕØúÔÉÄiÊËØÇÔ­»¼ ¦±²·²¹ ±®¼·²¿²½» ©»²¬ ·²¬± »ºº»½¬ ·² îððïò ß¾±«¬ êçû ±º ¸±«­·²¹ ¼»ª»´±°»¼ ©¿­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ø·²½´«¼·²¹ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³»­÷ô ïðû ©¿­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô ¿²¼ ¬¸» ®»³¿·²·²¹ îïû ©»®» ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ¬©± ±® ³±®» «²·¬­ò ̸» ­¸¿®» ±º ­·²¹´»óº¿³·´§ ¸±«­·²¹ ª¿®·»¼ º®±³ ¿ ¸·¹¸ ±º çðû ·² îððí ¬± ¿ ´±© ±º ìëû ·² îððéò ß ½¿ª»¿¬ ¿¾±«¬ ¬¸» ·²º±®³¿¬·±² °®»­»²¬»¼ ·² Ì¿¾´» îæ ¬¸» ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¾±¬¸ ½±³°´»¨ ¿²¼ ­±³»©¸¿¬ ­½¿²¬ò Û¿½¸ ¼»ª»´±°³»²¬ ³¿§ ¸¿ª» ·¼·±­§²½®¿­·»­ô ­«½¸ ¿­ º¿½¬±®­ ¬¸¿¬ ´·³·¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼»²­·¬§ ±® º±±¬°®·²¬ ø­«½¸ ¿­ ¿ ­¬®»¿³÷ò Ó±®»±ª»®ô ·¬ ·­ ¬§°·½¿´ ¬± ­»» ½§½´»­ ·² ¾«·´¼·²¹æ º±® »¨¿³°´»ô ¿ ´±¬ ±º ­·²¹´»ó º¿³·´§ «²·¬­ ¹»¬ ¾«·´¬ ­± ¬¸»² ¿ ´±¬ ±º ³«´¬·º¿³·´§ º±´´±©­ò É» ¬¸·²µ ·¬ ·­ ³±®» ¿°°®±°®·¿¬» ¬± ´±±µ ¿¬ ¾«·´¼·²¹ ¬®»²¼­ ¾®±¿¼´§ ¿²¼ ±² ¿ª»®¿¹» ±ª»® ¿ ­»ª»®¿´ó§»¿® °»®·±¼ ø»ò¹òô º±® ¬¸» »²¬·®» îððï ¬± îððè °»®·±¼÷ ¬¸¿² ±² ¿ §»¿®ó¾§ó§»¿® ¾¿­·­ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 20 Table 2. Percent of housing by structure type, 2001-2008, Eugene UGB Single-Single- family family Two to four Five or Yeardetachedattachedunitsmore units 2443,.ç2ç0ç,ç 2442,/ç4ç0ç33ç 2441+4ç3ç-ç3ç 2440.-ç3ç0ç2,ç 244/.,ç0ç-ç23ç 244./2ç1.ç.ç.ç 244-0/ç2.ç+ç3+ç 244,/0ç3ç/ç04ç ߪ»®¿¹»êçûïðûêûïëû ̱¬¿´Ë²·¬­ìôëðíêêðíéïççè Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 Ì¿¾´» í ­¸±©­ ½¸¿²¹»­ ·² ¬¸» ³·¨ ±º Û«¹»²»iÊÕÎÈÊÔÏÖÊÉÎÚÒÜÑÑÕÎÈÊÔÏÖÔÏÉÕØúÔÉÄ ¾»¬©»»² ïççð ¿²¼ îððéô ¾¿­»¼ ±² ËòÍò Ý»²­«­ ¼¿¬¿ò ̸» ­¸¿®» ±º ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ø·²½´«¼·²¹ ³¿²«º¿½¬«®»¼÷ ©¿­ ®»´¿¬·ª»´§ ­¬¿¾´» ±ª»® ¬¸» ­»ª»²¬»»²ó§»¿® °»®·±¼ô ¿½½±«²¬·²¹ º±® ¿¾±«¬ êïû ±º ¸±«­·²¹ ­¬±½µ ·² Û«¹»²»ò Table 3. Housing stock by structure type, Eugene city limits, 1990, 2000, and 2007 199020002007New Units 1990-2007 Percent Percent o f Structure typeUnitsPercentUnitsPercentUnitsPercentUnitstotalIncrease Single-family detached28,768 60%36,151 59%41,923 61%13,155 63%46% Single-family attached3,264 7%4,0117%4,828 7%1,5647%48% Two to four units 10%5,8774,886 10%6,773 10%1,8879%39% Five or more units11,073 23%15,293 25%15,371 22%4,29821%39% Total47,991 100%61,332100%68,895100%20,904100%44% Source: U.S. Census 1990 and 2000, American Community Survey 2007 Í»ª»®¿´ ÝßÝ ³»³¾»®­ ¸¿ª» »¨°®»­­»¼ ½±²½»®²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ½¿¬»¹±®·»­ ±º ¸±«­·²¹ ­¸±©² ·² Ì¿¾´»­ î ¿²¼ íò Í«¹¹»­¬·±²­ º±® ½¸¿²¹»­ ¬± ³·¨ ·²½´«¼»æ øï÷ ½±³¾·²» ­±³» ½¿¬»¹±®·»­ ±º ­¬®«½¬«®» ¬§°»ô ­«½¸ ¿­ ¿°¿®¬³»²¬­ ©·¬¸ ë ¬± ïç «²·¬­ ¿²¼ ¿°¿®¬³»²¬­ ©·¬¸ îð ±® ³±®» «²·¬­ ¿²¼ øî÷ ½±²­·¼»® ±¬¸»® ­¬®«½¬«®» ¬§°»­ô ­«½¸ ¿­ ­¬«¼»²¬ ¸±«­·²¹ ©·¬¸ ³±®» ¬¸¿² º±«® ¾»¼®±±³­ ¿²¼ ­¸¿®»¼ ½±³³±² ¿®»¿­ ±® ­³¿´´ ¿ºº±®¼¿¾´» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò ÛÝÑÒ±®¬¸©»­¬ ¿¼¼®»­­»¼ ¬¸·­ º·®­¬ ½±²­·¼»®¿¬·±² ¿²¼ ½±²­±´·¼¿¬»¼ ¬¸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿­ °®»­»²¬»¼ ·² ¬¸·­ ³»³±®¿²¼«³ò Ü¿¬¿ ¿¾±«¬ ¬¸» ±¬¸»® ­¬®«½¬«®» ¬§°»­ ·­ ²±¬ ½±³³±²´§ ¿ª¿·´¿¾´» ¿½®±­­ ¬¸» Ý·¬§ò ̸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ©·´´ ¼·­½«­­ ¬¸»­» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ °®»­»²¬ ¿ª¿·´¿¾´» ¼¿¬¿ º±® ¬¸»­» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 21 ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ º«¬«®» ¸±«­·²¹ ³·¨ ·­ ¾®±¿¼ò ̸» ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²­ ½±«´¼ ¾» ¿­ ¾®±¿¼ ¿­ ¬¸» ½¸¿²¹»­ ·² ³·¨ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» îô ©·¬¸ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ª¿®§·²¹ º®±³ ìëû ¬± êìûò ß ³±®» ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²­ º±® ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ½±«´¼ ¾» ¬¿µ»² º®±³ ¬¸» ¿ª»®¿¹» ³·¨ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ±® º®±³ ¬¸» îððé ³·¨ò ̸» ³·¨»­ ¿®» ¿­ º±´´±©­æ Ó·¨ º±® ¸±«­·²¹ ¾«·´¬ º®±³ Ó·¨ ±º ¸±«­·²¹ ­¬±½µ ·² îððï ¬± îððè îððé Í·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼æ êçû Í·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼æ êïû Í·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼æ ïðû Í·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼æéû Ì©± ¬± º±«® «²·¬­æ êû Ì©± ¬± º±«® «²·¬­æ ïðû Ú·ª» ±® ³±®» «²·¬­æ ïëû Ú·ª» ±® ³±®» «²·¬­æ îîû ̸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ½±«´¼ ½±²­·¼»® ¿´¬»®²¿¬·ª» ¸±«­·²¹ ³·¨»­ò ͬ¿¬» °±´·½§ °®±ª·¼»­ ¹«·¼¿²½» º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¸±«­·²¹ ³·¨ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ ¿²¼ °®±ª·¼»­ ¿ ­¿º» ¸¿®¾±® º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¸±«­·²¹ ³·¨ò ÑßÎ êêðóððé ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ±º ëðôððð ±® ³±®» °»±°´» ·² ¬¸» o ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ëðû ±º ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ½±²­¬®«½¬·±² ©·´´ ¾» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ø·²½´«¼·²¹ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±«­·²¹÷ ¿²¼ ëðû ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ø·²½´«¼·²¹ ¿´´ ¸±«­·²¹ ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ©¸»®» »¿½¸ ¼©»´´·²¹ «²·¬ ·­ ²±¬ ±² ¿ ­»°¿®¿¬» ´±¬÷ò ß´¬¸±«¹¸ ÑßÎ êêðóððé ¼±»­ ²±¬ ¿°°´§ ¬± Û«¹»²» ø¾»½¿«­» ¬¸» Ý·¬§ ·­ ²±¬ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ÷ô ¬¸·­ ®«´» ¼±»­ ·´´«­¬®¿¬» ¬¸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ·² ¬¸» Ó»¬®± ËÙÞ ¿®» »¨°»½¬»¼ ¬± ¿½¸·»ª»ò ÑßÎ êêðóðîìóððìðøº÷ °®±ª·¼»­ ¿² ±°¬·±²¿´ ­¿º» ¸¿®¾±® º±® ½·¬·»­ ¬¸¿¬ ¿®» o ²±¬ ­«¾¶»½¬ ¬± ÑÎÍ ïçéòîçê ¿²¼ ¸¿ª» ¿¬ ´»¿­¬ îëôððð ®»­·¼»²¬­ò ̸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ëðû ±º º«¬«®» ¸±«­·²¹ ©·´´ ¾» ·² ´±© ¼»²­·¬§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿²¼ ¬¸¿¬ ëðû ©·´´ ¾» ·² ³»¼·«³ ¿²¼ ¸·¹¸ ¼»²­·¬§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ½±«´¼ ¾» ·²¬»®°®»¬»¼ ¿­ ®»­«´¬·²¹ ·² ¿ ¸±«­·²¹ ³·¨ ±º ®±«¹¸´§ ëðû ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ ëðû ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ß´¬¸±«¹¸ ¬¸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ¼±»­ ²±¬ ¿°°´§ ¬± Û«¹»²» ø¾»½¿«­» ¬¸» Ý·¬§ ·­ ­«¾¶»½¬ ¬± ÑÎÍ ïçéòîçê÷ô ¬¸·­ ®«´» ¼±»­ ·´´«­¬®¿¬» ¬¸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ©·¬¸ îëôððð ±® ³±®» °»±°´» ¿®» »²½±«®¿¹»¼ ¾§ ¬¸» ͬ¿¬» ¬± ¿½¸·»ª»ò Ü·­½«­­·±²­ ©·¬¸ ¬¸» ÝßÝ ·²¼·½¿¬» ¬¸¿¬ ¬¸»§ º¿ª±® ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ¬¸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ©·´´ ¿½¸·»ª» ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ ÍØËÔÎÙÔÊÉÕØÐÔÅ×ÎËøÈÖØÏØiÊÕÎÈÊÔÏÖÊÉÎÚÒÔÏ úüúÐØÐÛØËÊÜËØ ½±²½»®²»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ¿½¸·»ª»¼ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ©¿­ ¿²±³¿´±«­ô ©·¬¸ ¼»ª»´±°³»²¬ ±º ³±®» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ¬¸¿² Û«¹»²» ½¿² ®»¿­±²¿¾´§ »¨°»½¬ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ò ÝßÝ ³»³¾»®­ ¹»²»®¿´´§ ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 22 ÜÖËØØÙÉÕÜÉ×ÈÉÈËØÕÎÈÊÔÏÖÐÔÅÆÔÑÑÐÎËØÚÑÎÊØÑÄËØÊØÐÛÑØÉÕØÐÔÅÎ×ÉÕØúÔÉÄiÊ ¸±«­·²¹ ­¬±½µò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ÛÜÊÔÏÖøÈÖØÏØiÊ×ÎËØÚÜÊÉØÙÕÎÈÊÔÏÖÐÔÅÎÏÉÕØÐÔÅÎ×ÕÎÈÊÔÏÖÊÉÎÚÒÔÏ  Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ³·¨ ½±«´¼ ¾» ¾¿­»¼ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ô ¾¿­»¼ ±² ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ÜÏÙúÔÉÄÎ×øÈÖØÏØíÑÜÏÏÔÏÖùØÍÜËÉÐØÏÉiÊÛÈÔÑÙÔÏÖÍØËÐÔÉÙÜÉÜ ß´¬»®²¿¬·ª»´§ô ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ³·¨ ½±«´¼ ¾» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¸±«­·²¹ ÐÔÅ×ÎËøÈÖØÏØiÊÕÎÈÊÔÏÖÊÉÎÚÒÊÕÎƲ ·² °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬»­ º±® ïççðô îðððô ¿²¼ îððé º®±³ ¬¸» ËòÍò Ý»²­«­ò Housing density ر«­·²¹ ¼»²­·¬§ ·­ ¬¸» ¼»²­·¬§ ±º ¸±«­·²¹ ¾§ ­¬®«½¬«®» ¬§°»ô »¨°®»­­»¼ ·² ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ±® ¹®±­­ ¿½®»ò Ô·µ» ¸±«­·²¹ ³·¨ô ͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ïë ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¾¿­»¼ ±² ¿²¿´§­·­ ±º ¼¿¬¿ ¿²¼ ­«¹¹»­¬­ «­·²¹ ¿²¿´§­·­ ±º ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¼»ª»´±°»¼ ±ª»® ¬¸» °¿­¬ º·ª» §»¿®­ ±® ­·²½» ¬¸» ³±­¬ ®»½»²¬ °»®·±¼·½ ®»ª·»©ô ©¸·½¸»ª»® ¬·³» °»®·±¼ ·­ ¹®»¿¬»®ô ±® º±® ¿ ­¸±®¬»® ±® ´±²¹»® ¬·³» °»®·±¼ò ̸» ËòÍò Ý»²­«­ ¼±»­ ²±¬ ¬®¿½µ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼»²­·¬§ò Ý·¬§ ­¬¿ºº ®»½±³³»²¼­ «­·²¹ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¾¿­»¼ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ËÜÉÕØËÉÕÜÏ ÉÎ ÛØÚÜÈÊØÚÕÜÏÖØÊÉÎÉÕØúÔÉÄiÊÃÎÏÔÏÖÚÎÙØÆØÏÉÔÏÉÎØ××ØÚÉÔÏ îððï ¬¸¿¬ ¿ºº»½¬ ¸±«­·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ò Û«¹»²» Ý·¬§ ­¬¿ºº ½±²½´«¼»¼ ¬¸¿¬ ¼¿¬¿ °®·±® ¬± ïççê ·­ ²±¬ ¿½½«®¿¬» ¿²¼ ½±²­·­¬»²¬ »²±«¹¸ º±® ¿² ¿²¿´§­·­ ±º ´±²¹»®ó¬»®³ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬·»­ò Ý·¬§ ­¬¿ºº ¹®±«²¼ó¬®«¬¸»¼ ¬¸» ¼»²­·¬§ ¿²¿´§­·­ ®»­«´¬­ ¬¸®±«¹¸ ®»ª·»© ±º ¿»®·¿´ °¸±¬±­ô ®»ª·»© ±º ÎÔ×Ü ¿²¼ Ù»±Ü¿®¬ ¿¼¼®»­­ º·´»­ ¿²¼ ¿ ®»ª·»© ±º ®»´»ª¿²¬ °»®³·¬ ¼¿¬¿ò ͬ¿ºº º±«²¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ¼»²­·¬§ ¿²¿´§­·­ ¼·¼ ²±¬ ¿½½±«²¬ º±® °¸¿­»¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ±º ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ø­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ³±®» ¬¸¿² ¬©± «²·¬­÷ ·² Ó»¼·«³ ¿²¼ Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ д¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ò и¿­»¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ±º¬»² ±½½«®­ ±ª»® ¿ ²«³¾»® ±º §»¿®­ ¿²¼ ³¿§ ·²½´«¼» ¼»ª»´±°·²¹ ³«´¬·°´» ¬§°»­ ±º ¸±«­·²¹ ±² ¬¸» ­¿³» ¬¿¨ ´±¬ò ß­ ¿ ®»­«´¬ô ¬¸» ¼»²­·¬§ ¿²¿´§­·­ ¼·¼ ²±¬ ¿½½±«²¬ º±® °®»ó»¨·­¬·²¹ ³«´¬·º¿³·´§ ¼»ª»´±°³»²¬ ±² ­±³» ¬¿¨ ´±¬­ô ©¸·½¸ ®»­«´¬»¼ ·² ¿² «²¼»®»­¬·³¿¬» ±º ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ Ó»¼·«³ ¿²¼ Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ д¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ò и¿­»¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ³«´¬·°´» §»¿®­ ±² ±²» ¬¿¨ ´±¬ ¼±»­ ²±¬ ¹»²»®¿´´§ ±½½«® ·² Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ±® ©·¬¸ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¸±«­·²¹ò Ì¿¾´» ì ­¸±©­ ¿ª»®¿¹» ²»¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¾§ ­¬®«½¬«®» ¬§°» º±® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ì¿¾´» ì ­¸±©­ ¬¸¿¬ ìôéîé ¬¿¨ ´±¬­ ¸¿¼ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» ÑßÎ êêðóðîìóððïðøê÷ «­»­ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¼»º·²·¬·±² ±º ²»¬ ¾«ÔÑÙÜÛÑØÜÚËØlïØÉûÈÔÑÙÜÛÑØüÚËØkÚÎÏÊÔÊÉÊÎ×   ïë ­¯«¿®» º»»¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´´§ ¼»­·¹²¿¬»¼ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¿º¬»® »¨½´«¼·²¹ º«¬«®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ɸ·´» ¬¸» ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´» ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¿ ¼»º·²·¬·±² ±º ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®»ô «­·²¹ ¬¸» ¼»º·²·¬·±² ¿¾±ª»ô ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®» ©·´´ ·²½´«¼» ¿®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ß®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ¿®» ½±²­·¼»®»¼ «²¾«·´¼¿¾´»ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 23 îððï ¬± îððè °»®·±¼ô ¿¼¼·²¹ êôëíî ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ͱ³» ¬¿¨ ´±¬­ ¸¿¼ °®»ó»¨·­¬·²¹ ÏØÆ ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ̸» ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬§ º±® ¿´´ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ©¿­ éòî ¼©»´´·²¹­ °»® ²»¬ ¿½®»ò ïê Table 4. Average development density by structure type, dwelling units per net acre, 2001-2008, Eugene UGB Dwelling Units on Lots with Development between 2001-2008 Multifamily All DU Built Tax built prior to 2001 to Total NetDU/Net Lots20012008DUAcresAc Structure Type 4,335 4,503 837 Single-family detached5.4 NA 4 ,503 173 660 33 Single-family attachedNA66020.2 178 446 52 Structures with 2 to 4 units753718.6 41 1,410 59 Structures with 5 or more units41299824.1 Total 4,727 7,019 980 7.2 4876,532 Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¿ª»®¿¹» ¼»ª»´±°³»²¬ ¼»²­·¬§ ¾§ ݱ³°®»¸»²­·ª» д¿² Ü»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ­¬®«½¬«®» ¬§°» º±® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸¿¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ª¿®·»¼ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ­¬®«½¬«®» ¬§°»ò ß¾±«¬ êêû ±º ²»© ¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®®»¼ ·² Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô ïçû ·² Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô ïëû ·² Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ô ¿²¼ ¬¸» ®»³¿·²·²¹ ´»­­ ¬¸¿² ïû ±½½«®®»¼ ·² ¿ ³·¨»¼ «­» ¼»­·¹²¿¬·±²ò Table 5. Average development density by Comprehensive Plan Designation and structure type, dwelling units per net acre, 2001-2008, Eugene UGB Average Density (dwelling units per net acres) Single-Single-Structures Structures family family with 2 to 4 with 5 or Plan Designationdetachedattachedunitsmore unitsAverage Low Density Residential 5.235.54.3na5.2 Medium Density Residential 8.316.410.918.213.2 High Density Residential 13.836.731.033.631.0 Medium Density Residential Mixed Use 3.7na26.436.217.1 High Density Res Mixed Use 5.8nanana5.8 Mixed Use 8.5na5.9na7.2 Average 5.420.28.624.17.2 Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Ì¿¾´»­ ì ¿²¼ ë ­¸±© ¬¸» ³±­¬ ®»½»²¬´§ ¼¿¬¿ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ·² Û«¹»²»ò ̸» ¼»²­·¬§ ±º éòî «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®» ¿½½±«²¬­ º±® ¿´´ ¼»ª»´±°³»²¬ ±² ¬¸» ìôéîé ¬¿¨ ´±¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ìò ɸ·´» ïê ¬¸» ¼»²­·¬§ ¿²¿´§­·­ º±½«­»­ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèô ©» ©±«´¼ «²¼»®»­¬·³¿¬» ¼»²­·¬§ ±² ¬¸»­» ¬¿¨´±¬­ ·º ©» ¼·¼ ²±¬ ¿½½±«²¬ º±® ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ ¾«·´¬ ·² °¸¿­»¼ ¼»ª»´±°³»²¬ °®·±® ¬± îððïò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 24 ̸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ½±«´¼ ½±²­·¼»® ¿´¬»®²¿¬·ª» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬·»­ò ͬ¿¬» °±´·½§ °®±ª·¼»­ ¹«·¼¿²½» º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¸±«­·²¹ ³·¨ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ ¿²¼ °®±ª·¼»­ ¿ ­¿º» ¸¿®¾±® º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ò ÑßÎ êêðóððé ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ±º ëðôððð ±® ³±®» °»±°´» ·² ¬¸» Ó»¬®± o ËÙÞ ¿­­«³» ¬¸¿¬ ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ½±²­¬®«½¬·±² ©·´´ ¾» ¿ª»®¿¹» ¿¬ ´»¿­¬ ï𠼩»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®»ò ß´¬¸±«¹¸ ÑßÎ êêðóððé ¼±»­ ²±¬ ¿°°´§ ¬± Û«¹»²» ø¾»½¿«­» ¬¸» Ý·¬§ ·­ ²±¬ ·² ¬¸» ᮬ´¿²¼ Ó»¬®± ËÙÞ÷ô ¬¸·­ ®«´» ¼±»­ ·´´«­¬®¿¬» ¬¸» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ·² ¬¸» Ó»¬®± ËÙÞ ¿®» »¨°»½¬»¼ ¬± ¿½¸·»ª»ò ÑßÎ êêðóðîìóððìðøº÷ °®±ª·¼»­ ¿² ±°¬·±²¿´ ­¿º» ¸¿®¾±® º±® ½·¬·»­ ¬¸¿¬ ¿®» o ²±¬ ­«¾¶»½¬ ¬± ÑÎÍ ïçéòîçê ¿²¼ ¸¿ª» ¿¬ ´»¿­¬ îëôððð ®»­·¼»²¬­ò ̸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ¿­­«³»­ ¿² ¿ª»®¿¹» ²»¬ ¼»²­·¬§ ±º èò𠼩»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®»ò ß´¬¸±«¹¸ ¬¸·­ ­¿º» ¸¿®¾±® ¼±»­ ²±¬ ¿°°´§ ¬± Û«¹»²» ø¾»½¿«­» ¬¸» Ý·¬§ ·­ ­«¾¶»½¬ ¬± ÑÎÍ ïçéòîçê÷ô ¬¸·­ ®«´» ¼±»­ ·´´«­¬®¿¬» ¬¸» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ©·¬¸ îëôððð ±® ³±®» °»±°´» ¿®» »²½±«®¿¹»¼ ¾§ ¬¸» ͬ¿¬» ¬± ¿½¸·»ª»ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ³¿¼» ²± ­«¹¹»­¬·±²­ º±® ¿´¬»®²¿¬·ª» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ò Ì©± ÝßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬»¼ ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ¬©± ÝßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬»¼ ¼»½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ÈÊÔÏÖøÈÖØÏØiÊÚÈËËØÏÉÕÎÈÊÔÏÖÙØÏÊÔÉÄ·² ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ò ß­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ º«¬«®» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ³¿§ ¾» ®»ª·­»¼ ¾¿­»¼ ±² ¼·®»½¬·±² º®±³ ¬¸» Ý·¬§ ݱ«²½·´ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ îððï ¬± îððè ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ô ¾¿­»¼ ±² ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ¿²¼ Ý·¬§ ±º Û«¹»²» дÜÏÏÔÏÖùØÍÜËÉÐØÏÉiÊÛÈÔÑÙÔÏÖÍØËÐÔÉ ¼¿¬¿ò Residential development in commercial plan designations ͱ³» ¸±«­·²¹ ·­ ½«®®»²¬´§ ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò Þ»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèô ¿¾±«¬ ëû ±º ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò ß¾±«¬ çëû ±º ¬¸» ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ¿ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ©¿­ ³«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ©·¬¸ ¬©± ±® ³±®» «²·¬­ ·² ¬¸» ­¬®«½¬«®»ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Ó«´¬·º¿³·´§ ¸±«­·²¹ ½¿² ø¿²¼ ¼±»­÷ ½±ó»¨·­¬ ©·¬¸ ½±³³»®½·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ò Ù·ª»² ¬¸» ®»½»²¬ ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ¬§°»­ô ·¬ ©±«´¼ ¾» °´¿«­·¾´» ¬¸¿¬ ¾»¬©»»² ëû ¿²¼ ïëû Î×øÈÖØÏØiÊ×ÈÉÈËØÕÎÈÊÔÏÖÚÎÈÑÙÛØ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸» ­¸¿®» ±º ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ½±«´¼ ¾» ¸·¹¸»® ·º ¬¸» Ý·¬§ ¼»­·¹²¿¬»­ ³±®» ´¿²¼ º±® ³·¨»¼ó«­» ¼»ª»´±°³»²¬ ±® ·º ­«¾­¬¿²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±½½«®­ ¿­ ¿ ³·¨¬«®» ±º ¸±«­·²¹ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ «­»­ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ׬ ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 25 ­¸±«´¼ ¾» ²±¬»¼ô ¸±©»ª»®ô ¬¸¿¬ ´±½¿¬·²¹ ¸±«­·²¹ ±² ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ½±³³»®½·¿´ «­»­ ³¿§ ¼·­°´¿½» ­±³» ½±³³»®½·¿´ «­»­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ̸» ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ®»ª·»©»¼ ¿²¼ ¿¹®»»¼ ©·¬¸ ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±²ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ëû ±º ¸±«­·²¹ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ±² ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® ½±³³»®½·¿´ «­»­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ´±½¿¬»¼ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ô ¾¿­»¼ ±² ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ¿²¼ Ý·¬§ ±º øÈÖØÏØíÑÜÏÏÔÏÖùØÍÜËÉÐØÏÉiÊÛÈÔÑÙÔÏÖ °»®³·¬ ¼¿¬¿ò Converting net acres to gross acres ̸» »¨·­¬·²¹ ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ·­ ·² ¿½®»­ô ©¸·½¸ ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ´¿²¼ ÏØÉ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò Ѳ» ©¿§ ¬± »­¬·³¿¬» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ¸±«­·²¹ ·²½´«¼·²¹ °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ ·­ ¬± ½±²ª»®¬ º®±³ ¬± ¿½®»­ ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ ÏØÉÖËÎÊÊ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ®·¹¸¬ó±ºó©¿§ò ïé Ì¿¾´» ê ­¸±©­ ¬¸» ²»¬ ¿½®»­ ¿­ ¿ °»®½»²¬ ±º ¹®±­­ ¿½®»­ ¿²¼ ¿ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±®ò Table 6. Net and gross acres by residential plan designation, Eugene UGB, 2008 Ò»¬ß½®»­¿­ ß½®»­·² ¿Ð»®½»²¬±ºÒ»¬¬±Ù®±­­ Ù®±­­ß½®»­Î±¿¼­Ò»¬ß½®»­Ù®±­­ß½®»­Ý±²ª»®­·±² д¿²Ü»­·¹²¿¬·±² â£_ªÃ?YƐê?ñ24Ë3-31Ë-/03.Ë03--,ç22ç ÜÃk«ªÃ?YƐê?ñ3Ë+3.2+,3Ë.3,,4ç24ç ôÃÐƪÃ?YƐê?ñ.323/,0/0..ç10ç ̱¬¿´ñߪ¹îîôéððìôîïïïèôìèçéèûîîû Source: LCOG GIS data and City of Eugene Planning Department, 2008 ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® º±® ¸±«­·²¹ ¾«·´¬ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ·² Û«¹»²» ¿ª»®¿¹»¼ ¿¾±«¬ îîûô ¾¿­»¼ ±² ¿²¿´§­·­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ·² Û«¹»²» ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððèò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ¼¿¬¿ ·² Ì¿¾´» êô ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» ±º ²»¬ó¬±ó¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±®­ ·² Û«¹»²» ©±«´¼ ¾» º®±³ îðû ¬± íëûò ÑßÎ êêðóðîìóððïðøê÷ «­»­ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¼»º·²·¬·±² ±º ²»¬ ¾«ÔÑÙÜÛÑØÜÚËØlïØÉûÈÔÑÙÜÛÑØüÚËØkÚÎÏÊÔÊÉÊÎ×   ïé ­¯«¿®» º»»¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´´§ ¼»­·¹²¿¬»¼ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¿º¬»® »¨½´«¼·²¹ º«¬«®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ɸ·´» ¬¸» ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´» ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¿ ¼»º·²·¬·±² ±º ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®»ô «­·²¹ ¬¸» ¼»º·²·¬·±² ¿¾±ª»ô ¿ ¹®±­­ ¾«·´¼¿¾´» ¿½®» ©·´´ ·²½´«¼» ¿®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ º±® ­¬®»»¬­ ¿²¼ ®±¿¼­ò ß®»¿­ «­»¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ¿®» ½±²­·¼»®»¼ «²¾«·´¼¿¾´»ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 26 ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ Í»ª»®¿´ ÝßÝ ³»³¾»®­ ¿­µ»¼ ¬¸¿¬ ©» ¼± ³±®» ¿²¿´§­·­ ¿¾±«¬ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±®­ ·² Û«¹»²»ò Ì¿¾´» ê ­¸±©­ ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ¿¼¼·¬·±²¿´ ¿²¿´§­·­ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ «­·²¹ ¿ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ º¿½¬±® ±º îîûò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬» ¾¿­»¼ ±² ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ¿²¼ Ý·¬§ ±º Û«¹»²» д¿²²·²¹ ùØÍÜËÉÐØÏÉiÊÛÈÔÑÙÔÏÖÍØËÐÔÉÙÜÉÜ Residential redevelopment ̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ´»¹¿´ ±¾´·¹¿¬·±² ¬± ·²ª»²¬±®§ ¬¸» ­«°°´§ ¿²¼ »­¬·³¿¬» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò ̸» ·²ª»²¬±®§ ³«­¬ ½±²­·¼»® ´¿²¼ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» «­»¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ·²º·´´ ¿²¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» Ý·¬§ ¼±»­ ¸¿ª» ¿² ±¾´·¹¿¬·±² ÏÎÉ ïè ÉÎlÚËØÜÉØÜÐÜÍÎËÙÎÚÈÐØÏÉÉÕÜÉÐÜÄÛØÈÊØÙ ¬± ª»®·º§ ¿²¼ ·¼»²¬·º§ ­°»½·º·½ ´±¬­ ±® ÍÜËÚØÑÊÉÕÜÉÕÜÇØÛØØÏÙØÉØËÐÔÏØÙÉÎÛØÛÈÔÑÙÜÛÑØÑÜÏÙÊk ¬± ­¸±© ®»­·¼»²¬·¿´ ·²º·´´ ¿²¼ ïç ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ÑßÎ êêðóððèóðððëøê÷ ¼»º·²»­ ®»¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ÜÊlÑÜÏÙÃÎÏØÙ×ÎËËØÊÔÙØÏÉÔÜÑÈÊØÎÏ ©¸·½¸ ¼»ª»´±°³»²¬ ¸¿­ ¿´®»¿¼§ ±½½«®®»¼ ¾«¬ ±² ©¸·½¸ô ¼«» ¬± °®»­»²¬ ±® »¨°»½¬»¼ ³¿®µ»¬ º±®½»­ô ¬¸»®» »¨·­¬­ ¬¸» ­¬®±²¹ ´·µ»´·¸±±¼ ¬¸¿¬ »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ¾» ½±²ª»®¬»¼ ¬± ³±®» ·²¬»²­·ª» ®»­·¼»²¬·¿´ ÈÊØÊÙÈËÔÏÖÉÕØÍÑÜÏÏÔÏÖÍØËÔÎÙkéÕØ ÜÙÐÔÏÔÊÉËÜÉÔÇØËÈÑØÙÎØÊÏÎÉÙØ×ÔÏØÆÕÜÉÚÎÏÊÉÔÉÈÉØÊÜlÊÉËÎÏÖÑÔÒØÑÔÕÎÎÙk×ÎË ®»¼»ª»´±°³»²¬ò Ó±®»±ª»®ô ²»·¬¸»® Ù±¿´ ïðô ÑßÎ êêðóððèô ²±Ëîëê  ÙØ×ÔÏØlÔÏ×ÔÑÑkíÑÜÏÏØËÊ ¿²¼ Ñ®»¹±² ´¿²¼ó«­» °±´·½§ ¸¿ª» ­»»³»¼ ¬± ¼»º·²» ·²º·´´ ¿­ »·¬¸»® øï÷ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®­ ·² ¿®»¿­ ¬¸¿¬ ¿®» ¿´®»¿¼§ ´¿®¹»´§ ¼»ª»´±°»¼ô ±® øî÷ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®­ ±² lÍÜËÉÔÜÑÑÄÇÜÚÜÏÉkÑÜÏÙûÎÉÕÎ×ÉÕÎÊØÔÏ×ÎËп´ ¼»º·²·¬·±²­ ¸¿ª» °®±¾´»³­ò ̸» º·®­¬ ±²» ¸¿­ ²± ¿¹®»»¼ «°±²ô ³«½¸ ´»­­ ´»¹¿´´§ ¿¼±°¬»¼ô ©¿§ ±º ¾»·²¹ ³»¿­«®»¼ò ̸» ­»½±²¼ ±²» ®»¯«·®»­ ¿ ¼»º·²·¬·±² ±º °¿®¬·¿´´§ ª¿½¿²¬ ø¹»²»®¿´´§ ¿¹®»»¼ ¬± ³»¿² ¬¿¨´±¬­ ¬¸¿¬ ¸¿ª» ÊÎÐØÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÛÈÉÑØÊÊmÍØËÕÜÍÊÊÈÛÊÉÜÏÉÔÜÑÑÄÑØÊÊmÉÕÜÏÍÑÜÏÜÏÙÃÎÏØ ÙØÊÔÖÏÜÉÔÎÏÊÆÎÈÑÙÜÑÑÎÆÜÏÙÊÎÐØÜÐÎÈÏÉÎ×ÇÜÚÜÏÉÜÚËØÜÖØmÍØËÕÜÍÊÜÊÑÔÉÉÑØÜÊÜ ¯«¿®¬»® ¿½®» ¬¸¿¬ ³·¹¸¬ ¾» º»¿­·¾´§ ¼»ª»´±°»¼÷ò Ú±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ¬¸·­ ­¬«¼§ô ©» ¼»º·²» ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ øï÷ ±½½«®­ ±² ´¿²¼ ©·¬¸ »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ô ÜÏÙ øî÷ ®»­«´¬­ ·² ¿ ²»¬ ·²½®»¿­» ·² ̸» ­»½±²¼ ½±²¼·¬·±² ³»¿²­ ¬¸¿¬ ¬¸» ®»°´¿½»³»²¬ ±º ±²» ¼©»´´·²¹ «²·¬ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ©·¬¸ ±²» ±¬¸»® ¼©»´´·²¹ «²·¬ ©±«´¼ ²±¬ ¾» ½±«²¬»¼ò ̸·­ ¼»º·²·¬·±² ·²½´«¼»­ ·²º·´´ ±² ´¿²¼ ©¸»®» ¬¸»®» ·­ ²± ¼»³±´·¬·±²ô ¿­ ©»´´ ¿­ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ®»¯«·®»­ ¼»³±´·¬·±² ±º ̸» ´»¹¿´ ®»¯«·®»³»²¬­ ¿®» ¼»­½®·¾»¼ ·² ÑÎÍ ïçéòîçêøí÷ø¿÷ ¿²¼ øì÷ø¿÷øÜ÷ò ïè Ï«±¬»¼ º®±³ ÑÎÍ ïçéò îçêøì÷ø½÷ò ïç ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 27 »¨·­¬·²¹ ­¬®«½¬«®»­ò Û¨¿³°´»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·²½´«¼»æ øï÷ ¼»³±´·¬·±² ±º ¿ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹ ¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ±º ¿ ¼«°´»¨ ±® ¿°¿®¬³»²¬ ¾«·´¼·²¹ô ¿²¼ øî÷ °¿®¬·¬·±²·²¹ ¿ ´±¬ ©·¬¸ ¿ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¸±«­» ¿²¼ ¾«·´¼·²¹ ¿ ²»© ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹ ±² ¬¸» ²»©´§ ½®»¿¬»¼ ´±¬ò îð ߺ¬»® »ª¿´«¿¬·²¹ ¼·ºº»®»²¬ ¿°°®±¿½¸»­ º±® °®±¶»½¬·²¹ º«¬«®» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ®¿¬»­ ¿²¼ ¼·­½«­­·²¹ ¬¸·­ ·­­«» ©·¬¸ ¬¸» ÝßÝ ¿¬ ­»ª»®¿´ ³»»¬·²¹­ô Ý·¬§ ­¬¿ºº ¼·®»½¬»¼ ¬¸» ½±²­«´¬¿²¬­ ¬± °®±½»»¼ ¿­ º±´´±©­ ®»¹¿®¼·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬æ ïòéËØÜÉlÔÏ×ÔÑÑkÜÊÜÊÈÛÊØÉÎ×lËØÙØÇØÑÎÍÐØÏÉk îòÓ»¿­«®» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ®»½»²¬ ®»¼»ª»´±°³»²¬ «­·²¹ ¬¸» ³»¬¸±¼­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» ÐØÐÎËÜÏÙÈÐlëØÙØÇØÑÎÍÐØÏÉðØÉÕÎÙÎÑÎÖÄÜÏÙëØÊÈÑÉÊkôÏÊÈÐÐÜËÄÈÊØ ÙÜÉÜ×ËÎÐñúîöiÊÜÙÙËØÊÊ×ÔÑØÉÎØÊÉÔÐÜÉØÉÕØÏÈÐÛØËÎ×ÏØÆËØÊÔÙØÏÉÔÜÑ ¿¼¼®»­­»­ ¬¸¿¬ ©»®» ¿¼¼»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ¬± ¬¿¨ ´±¬­ ·¼»²¬·º·»¼ ¿­ ÙØÇØÑÎÍØÙÔÏ üÚÚÎËÙÔÏÖÉÎñúîöiÊÌÈ¿´·¬§ ¿­­«®¿²½» ¬»­¬·²¹ô ¬¸» ¿¼¼®»­­ º·´» ·­ ª»®§ ¿½½«®¿¬» ¿²¼ ¬¸¿¬ ¬¸·­ ³»¬¸±¼ ±º »­¬·³¿¬·²¹ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ³¿µ»­ ­»²­»ò É» øÛÝÑ÷ ¾»´·»ª» ¬¸¿¬ ¬¸·­ ·­ ¬¸» º·®­¬ ­¬«¼§ ¬± ¸¿ª» «­»¼ ¬¸·­ ¿¼ª¿²½»¼ ³»¬¸±¼ô ¬¸¿¬ ·¬ ¹·ª»­ ¿½½«®¿¬» ®»­«´¬­ô ¿²¼ ¬¸¿¬ ·¬ ·­ ¬¸» ¾»­¬ ·²º±®³¿¬·±² ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¬¸» ¿½¬«¿´ ¿³±«²¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ø¿­ ¼»º·²»¼ ¾§ ­¬¿¬» ®«´»­÷ ¬¸¿¬ ±½½«®®»¼ ±ª»® ¿ ­°»½·º·½ô ·¼»²¬·º·»¼ °»®·±¼ò íòË­» ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ®»½»²¬ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬± ½®»¿¬» ¿ ®¿¬» ¬¸¿¬ ½¿² ¾» «­»¼ ¿­ ¿ ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ º±® »­¬·³¿¬·²¹ º«¬«®» ®»¼»ª»´±°³»²¬ò Ú±® »¨¿³°´»ô ·º ëðð ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ø¿­ ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ ¿¼¼®»­­»­÷ ©»®» ¿¼¼»¼ ±ª»® ¿² »·¹¸¬ó§»¿® °»®·±¼ øîððï ¬± îððèô ·²½´«­·ª»÷ô ¬¸»² ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿½½±«²¬»¼ô ¸·­¬±®·½¿´´§ º±® ¿² ¿ª»®¿¹» ±º êî ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® §»¿®å ·º ¬¸¿¬ ®¿¬» ·­ «­»¼ º±® ¬¸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ô ¬¸»² ¿¾±«¬ ïôîëð ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ¾» ¾«·´¬ ±² ¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ìòÍ«¾¬®¿½¬ ¬¸» «²·¬­ »­¬·³¿¬»¼ ¬± ¾» °®±ª·¼»¼ ª·¿ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ ø·² ¬¸» »¨¿³°´» ¿¾±ª»ô ïôîë𠼩»´´·²¹ «²·¬­÷ º®±³ ¬¸» ¬±¬¿´ ²»»¼»¼ ø¾¿­»¼ ±² ½¿´½«´¿¬·±²­ ¼»­½®·¾»¼ »¿®´·»® ·² ¬¸» ³»³±®¿²¼«³÷ ¬± ¹»¬ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ÉÕØÏÈÐÛØËÎ×ÏØÆÙÆØÑÑÔÏÖÈÏÔÉÊÉÕÜÉÆÔÑÑÛØÛÈÔÑÉÙÈËÔÏÖÉÕØ ÄØÜË ò ÍÑÜÏÏÔÏÖÍØËÔÎÙÎÏÑÜÏÙÙØ×ÔÏØÙÜÊlÇÜÚÜÏÉkÔÏÉÕØûñô ëòÝ·¬§ ­¬¿ºº ½¸»½µ»¼ ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ͬ»°­ ï ¬¸®±«¹¸ ì ¿¾±ª»ô ©¸·½¸ ·²·¬·¿´´§ ­¸±©»¼ ¬¸¿¬ éîî ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¾«·´¬ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ®»­«´¬»¼ º®±³ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ͬ¿ºº ½¸»½µ»¼ ¬¸» ®»½±®¼­ ¿­­±½·¿¬»¼ ©·¬¸ ¬¸» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ­¬¿¬«­ ±º ëð𠱺 ¬¸» éîî ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò ̸» ­»´»½¬·±² ½®·¬»®·¿ ¬¸¿¬ ­¬¿ºº «­»¼ ¬± ½¸±±­» ©¸·½¸ ·²­¬¿²½»­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬± ®»ª·»© ©¿­æ øï÷ ¿´´ ·²­¬¿²½»­ ©¸»®» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿¼¼»¼ º±«® ±® ³±®» ¿¼¼®»­­»­ øíï ¬¿¨ ´±¬­÷å øî÷ Í«¾¼·ª·¼·²¹ ¿ ´±¬ ¿²¼ ¾«·´¼·²¹ ¿² ¿¼¼·¬·±²¿´ ¼©»´´·²¹ ·­ ­±³»¬·³»­ ®»º»®®»¼ ¬± ¿­ ·²º·´´ò Ú±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ¬¸·­ îð ­¬«¼§ô ©» ¸¿ª» ½¿¬»¹±®·¦»¼ ¬¸·­ ¬§°» ±º ¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 28 ¿¼¼®»­­»­ º´¿¹¹»¼ ¾§ ¿ ÝßÝ ³»³¾»® ¿­ °±­­·¾´§ ·²½±®®»½¬´§ ·¼»²¬·º·»¼ ¿­ ®»¼»ª»´±°³»²¬å ¿²¼ øí÷ ®¿²¼±³´§ ­»´»½¬·²ÖÊØÇØËÜÑÜÙÙËØÊÊØÊ×ÎËËØÇÔØÆêÉÜ××iÊ ¿²¿´§­·­ ·²½´«¼»¼ ®»ª·»© ±º ¿»®·¿´ °¸±¬±­ô ®»ª·»© ±º ÎÔ×Ü ¿²¼ Ù»±Ü¿®¬ ¿¼¼®»­­ º·´»­ ¿²¼ ¿ ®»ª·»© ±º ®»´»ª¿²¬ °»®³·¬ ¼¿¬¿ò ̸·­ ¿²¿´§­·­ ½±²½´«¼»¼ ©·¬¸ ¬¸» ®»ª·­»¼ ²«³¾»® ±º ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» éò ̸» ²»¨¬ ­»½¬·±² ¼»­½®·¾»­ ®»­«´¬­ ±º ±«® ·³°´»³»²¬¿¬·±² ±º ¬¸» º·®­¬ ¬©± ­»¬­ô ¿²¼ ¬¸» ®»­«´¬·²¹ »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ¸·­¬±®·½¿´ ®¿¬» ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ò Results λ½»²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·²½´«¼»­ ´±¬­ ¬¸¿¬ ¸¿¼ ¿¼¼®»­­»­ ½±¼»¼ ¾»º±®» îððï ÛÝÑ «­»¼ ¬¸» º±´´±©·²¹ ½®·¬»®·¿ ¬± ¿²¼ ®»½»·ª»¼ ¿¼¼·¬·±²¿´ ¿¼¼®»­­»­ ¿º¬»® îððïò ·¼»²¬·º§ ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬æ øï÷ ´±¬­ ¬¸¿¬ ¸¿¼ ±²» ±® ³±®» ¿¼¼®»­­ °®·±® ¬± îððïå ¿²¼ øî÷ ´±¬­ ¬¸¿¬ ¸¿¼ ¿¼¼·¬·±²¿´ ¿¼¼®»­­»­ ±² ¬¸» ´±¬ ¿º¬»® îððïò д¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ¦±²·²¹ ©»®» ²±¬ «­»¼ ¿­ ­»´»½¬·±² ½®·¬»®·¿ò ο¬¸»®ô ²»© ®»­·¼»²¬·¿´ «²·¬­ ©»®» ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ´¿²¼ «­» ½¿¬»¹±®·»­ ¿²¼ ·³°®±ª»³»²¬ ¬§°»ò ̸·­ ³»¬¸±¼±´±¹§ ·­ ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ¼»º·²·¬·±² ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ °®»­»²¬»¼ ·² ¬¸» °®»ª·±«­ ­»½¬·±²ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ¿ ¬±¬¿´ ±º ëîé ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ±½½«®®»¼ ±² ¬¿¨ ´±¬­ ¬¸¿¬ ¿´®»¿¼§ ¸¿¼ ¼©»´´·²¹­ò Ѻ ¬¸»­»ô îðé ©»®» ±² ´±¬­ ¬¸¿¬ ¸¿¼ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ ¿²¼ ïìì ©»®» ±² ´±¬­ ¬¸¿¬ ¸¿¼ ®»¬·®»³»²¬ ¸±³»­ò ß´´ ±º ¬¸» ®»³¿·²·²¹ «²·¬­ ©»®» ±² ´±¬­ ©·¬¸ ­±³» ¬§°» ±º ³«´¬·óº¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò Table 7. Residential redevelopment: new dwellings on developed lots, Eugene UGB, 2001-2008 Existing Existing Unit TypeDUNew DU Apartment With 1 To 4 Units 6452 Apartment With 5 To 19 Units 12059 Quad 42 Retirement Home 169144 Single Family Housing 157207 Two Family Housing Unit-Duplex 6563 Total 579527 Source: LCOG taxlot and address data; analysis by ECONorthwest Note: Staff review of the analysis of redevelopment (described in the section above) reduced the estimate of new housing resulting from redevelopment from 722 to 527 dwellings. Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ®»­«´¬­ ©» »­¬·³¿¬» ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ ëîé ²»© ¼©»´´·²¹­ ©»®» ½±²­¬®«½¬»¼ ¾»¬©»»² îððï ¿²¼ îððè ¬¸¿¬ ½±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸·­ ·­ ¿¾±«¬ èû ±º ¿´´ ¸±«­·²¹ °®±¼«½¬·±² ¼«®·²¹ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ò»© ¼©»´´·²¹­ ½±²­¬®«½¬»¼ ±² ´±¬­ ©·¬¸ °®»ó»¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¿³±²¹ ¬¸» ¾»­¬ ·²¼·½¿¬±®­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿ª¿·´¿¾´» ¾»½¿«­» ·¬ °®±ª·¼»­ ¿² ¿½¬«¿´ «²·¬ ½±«²¬ ±º ²»© ¸±«­·²¹ ¾§ ¸±«­·²¹ ¬§°» º±® ¬¸» ¿²¿´§­·­ °»®·±¼ò ̸·­ ²«³¾»® ³¿§ ±ª»®»­¬·³¿¬» ¬¸» ¿½¬«¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±² ¬¸»­» ´±¬­å ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 29 ­±³» ²»© ¼©»´´·²¹­ ³¿§ ¸¿ª» ¾»»² °¿®¬Î×ÜÍÕÜÊØÙÙØÇØÑÎÍÐØÏÉmÍÜËÉÔÚÈÑÜËÑÄ ¿°¿®¬³»²¬­ò Ü»­°·¬» ¬¸»­» ´·³·¬¿¬·±²­ô ©» º»»´ ¬¸·­ ·²¼·½¿¬±® ·­ ±²» ±º ¬¸» ³±®» ®»´·¿¾´» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·²¼·½¿¬±®­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸»®» ·­ ´·¬¬´» ¼¿¬¿ ¿ª¿·´¿¾´» ¿¾±«¬ ¸·­¬±®·½¿´ ®¿¬»­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» ¼¿¬¿ ­«¹¹»­¬ ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ èû ±º ¿´´ ¸±«­·²¹ °®±¼«½¬·±² ¼«®·²¹ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ©»®» ¬¸» ®»­«´¬ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ò Þ¿­»¼ ±² ±«® »¨°»®·»²½» ½±²¼«½¬·²¹ ­·³·´¿® ­¬«¼·»­ ·² ±¬¸»® ½·¬·»­ô ©» ¬¸·²µ ¬¸¿¬ ¿ ®»¿­±²¿¾´» ®¿²¹» ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿­­«³°¬·±²­ ·­ ¾»¬©»»² ëû ¿²¼ îðû ±º ²»© ¸±«­·²¹ ©±«´¼ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ λ­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ©¿­ ¬¸» ³±­¬ ¼·­½«­­»¼ ·­­«» ©·¬¸ ¬¸» ÝßÝò Ì©± ÝßÝ ³»³¾»®­ ­«¹¹»­¬ ¼»½®»¿­·²¹ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ³¿§ ±½½«® ·² ¬¸» î𠧻¿® °»®·±¼ ¿²¼ ¬©± ­«¹¹»­¬ ·²½®»¿­·²¹ ·¬ò Ѳ» ÝßÝ ³»³¾»® ¸¿¼ ½±²½»®²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ³»¬¸±¼±´±¹§ «­»¼ ¬± »­¬·³¿¬» ¸·­¬±®·½¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¿¾±«¬ èû ±º ¿´´ ²»© ¸±«­·²¹ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ô ²»¿®´§ ïôîðð ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æñúîööôêÙÜÉÜÜÏÙúÔÉÄÎ×øÈÖØÏØíÑÜÏÏÔÏÖùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ ¾«·´¼·²¹ °»®³·¬ ¼¿¬¿ò 2.3PS-PLN:B UBLIC AND EMIUBLICANDEEDSASELINE ASSUMPTIONS Ý·¬·»­ ²»»¼ ¬± °®±ª·¼» ´¿²¼ º±® «­»­ ±¬¸»® ¬¸¿² ¸±«­·²¹ ¿²¼ »³°´±§³»²¬ò Ы¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ­«½¸ ¿­ ­½¸±±´­ô ¹±ª»®²³»²¬­ô ½¸«®½¸»­ô °¿®µ­ô ¿²¼ ±¬¸»® ²±²ó °®±º·¬ ±®¹¿²·¦¿¬·±²­ ©·´´ »¨°¿²¼ ¿­ °±°«´¿¬·±² ·²½®»¿­»­ò ̸» ¿²¿´§­·­ ±º °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼­ ·­ ¼®·ª»² ¾§ ²»»¼­ ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ±¬¸»® ¿¹»²½·»­ ø»ò¹òô ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­÷ô ²»»¼­ ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ¬¸» Ý·¬§ ø»ò¹òô °¿®µ­÷ô ¿²¼ ¸·­¬±®·½¿´ ²»»¼­ò Ú±® ¬¸» °«®°±­» ±º »­¬·³¿¬·²¹ ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ±¬¸»® «­»­ô ¬¸»­» ´¿²¼­ ¿®» ½´¿­­·º·»¼ ·²¬± º±«® ½¿¬»¹±®·»­æ ̸» ìÖ ¿²¼ Þ»¬¸»´ ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­ ¸¿ª» °´¿²­ º±® ²»© Ô¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ­½¸±±´­ò ­½¸±±´­ ¾§ ¹»²»®¿´ ´±½¿¬·±² ©·¬¸·² ¬¸» Ý·¬§ ¿²¼ ³¿§ ¸¿ª» °´¿²­ º±® ­»´´·²¹ ­«®°´«­ ­½¸±±´ °®±°»®¬·»­ò ̸·­ ·²½´«¼»­ ¿´´ ´¿²¼ ¼»­·¹²¿¬»¼ º±® Ô¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °¿®µ­ ¿²¼ ±°»² ­°¿½»ò °¿®µ ¿²¼ ±°»² ­°¿½» «­» ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞò ̸·­ ·²½´«¼»­ ´¿²¼­ º±® ½·¬§ Ô¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °«¾´·½ ±°»®¿¬·±²­ ¿²¼ º¿½·´·¬·»­ò ±ºº·½»­ ¿²¼ ³¿·²¬»²¿²½» º¿½·´·¬·»­ô ½±«²¬§ º¿½·´·¬·»­ô ­¬¿¬» º¿½·´·¬·»­ô º»¼»®¿´ º¿½·´·¬·»­ô ¿²¼ ±¬¸»® ®»´¿¬»¼ °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ò ̸·­ ·²½´«¼»­ ½¸«®½¸»­ô ²±²ó°®±º·¬ Ô¿²¼­ ²»»¼»¼ º±® ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ò ±®¹¿²·¦¿¬·±²­ô ¿²¼ ®»´¿¬»¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 30 ̸» º®¿³»©±®µ ¿²¼ º«´´ ¿²¿´§­·­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¬¸¿¬ ³»»¬­ ͬ¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ ©·´´ ¾» °¿®¬ ±º ¬¸» º·²¿´ ®»°±®¬ò ̸·­ ­»½¬·±² ¼·­½«­­»­ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ²»½»­­¿®§ º±® ¼»¬»®³·²·²¹ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Schools ß­ °±°«´¿¬·±² ¹®±©­ô ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­ ³¿§ ²»»¼ ¿¼¼·¬·±²¿´ ´¿²¼ º±® ²»© ­½¸±±´­ ·² ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ÑÎÍ ïçéòîçê ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ½±±®¼·²¿¬» ²»»¼ º±® ²»© ´¿²¼ º±® ­½¸±±´­ ©·¬¸ °«¾´·½ ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­ò É» ¼·­½«­­»¼ ´¿²¼ ²»»¼ ©·¬¸ ±ºº·½·¿´­ º®±³ ¬¸» ìÖ ¿²¼ Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬­ò ͽ¸±±´ ´¿²¼ ²»»¼­ ¿®» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ²»»¼ °®±ª·¼»¼ ¾§ ¬¸» ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­ò ̸» ìÖ Í½¸±±´ Ü·­¬®·½¬ ¼±»­ ²±¬ »¨°»½¬ ¬± ²»»¼ ²»© ´¿²¼ ±ª»® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò îï ̸» Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ »¨°»½¬­ ¬± ²»»¼ ¬©± ­·¬»­ º±® º«¬«®» ­½¸±±´­æ øï÷ ¿² èðó¿½®» ­·¬» º±® ¿ ¸·¹¸ ­½¸±±´ ¿²¼ øî÷ ¿ ìðó¿½®» ­·¬» º±® ¿ Õóè ­½¸±±´ò ̸»­» ²»»¼­ ½±«´¼ ·²½®»¿­» ·º ¬¸» Ý·¬§ »¨°¿²¼­ ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ¾®·²¹ ³±®» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ·²¬± ¬¸» ËÙÞ ·² ¬¸» ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ò ̸» Ü·­¬®·½¬ ½«®®»²¬´§ ±©²­ ¿² èðó¿½®» ­·¬» ¬¸¿¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ±«¬­·¼» ¾«¬ ¿¼¶¿½»²¬ ¬± ¬¸» ËÙÞò ̸» Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ ¼±»­ ²±¬ ¸¿ª» ­«®°´«­ °®±°»®¬§ò îî ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬­ °®±ª·¼»¼ ·²°«¬ ±² ¬¸»·® »¨°»½¬»¼ ´¿²¼ ²»»¼­ò ˲´»­­ ¬¸» ݱ«²½·´ º·²¼­ ¬¸»­» ²»»¼­ «²®»¿­±²¿¾´»ô ¬¸»®» ·­ ²± ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­»¼ ­½¸±±´ ²»»¼­ ¾«¬ ¼·¼ ²±¬ ¸¿ª» ­«¹¹»­¬·±²­ º±® ¿´¬»®²¿¬·ª» ­½¸±±´ ´¿²¼ ²»»¼­ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ³»³¾»®­ ¼·­½«­­»¼ ½±²½»®²­ ¿¾±«¬ ¿ª¿·´¿¾·´·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ­·¬»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¬± ÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØÉÕØûØÉÕØÑùÔÊÉËÔÚÉiÊÑÜÏÙÏØØÙÊ Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ¬¸» ìÖ Ü·­¬®·½¬ ©·´´ ²±¬ ²»»¼ ²»© ´¿²¼ ¿²¼ ¬¸¿¬ ¬¸» Þ»¬¸»´ Ü·­¬®·½¬ ©·´´ ²»»¼ ¿ ìðó¿½®» ­·¬» ¿²¼ ¿² èðó¿½®» ­·¬»ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ײ¬»®ª·»©­ ©·¬¸ ­½¸±±´ ¼·­¬®·½¬ ±ºº·½·¿´­ò Parks and open space íÜËÒÑÜÏÙÏØØÙÔÊÛÜÊØÙÎÏÉÕØúÔÉÄiÊÍÑÜÏʺ±® °¿®µ´¿²¼ ¿½¯«·­·¬·±² ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» ̸·­ °´¿² ©¿­ ¿¼±°¬»¼ ·² íÜËÒÊëØÚËØÜÉÔÎÏîÍØÏêÍÜÚØíëîêíËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ îððê ¿²¼ ·¼»²¬·º·»­ ¿½¯«·­·¬·±² ¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ °®·±®·¬·»­ º±® ¿ °±°«´¿¬·±² ½±²­·­¬»²¬ ̸·­ ·²º±®³¿¬·±² ©¿­ °®±ª·¼»¼ ¾§ Þ¿®¾ Þ»´´¿³§ô ݱ³³«²·½¿¬·±²­ Ü·®»½¬±® ¿¬ ìÖ ·² ¿² ·²¬»®ª·»© ±² Ó¿®½¸ ïîô îï îððçò ̸·­ ·²º±®³¿¬·±² ©¿­ °®±ª·¼»¼ ¾§ п¬ Ó½Ù·´´·ª®¿§ô ݱ³³«²·½¿¬·±²­ λ´¿¬·±²­ º±® ¬¸» Þ»¬¸»´ ͽ¸±±´ Ü·­¬®·½¬ ·² îî ¿² ·²¬»®ª·»© ±² Ó¿®½¸ ïîô îððçò ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 31 ©·¬¸ ¬¸¿¬ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ÛÝÔßò п®µ´¿²¼ ²»»¼ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ­°»½·º·½ °®±¶»½¬­ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸·­ °´¿²ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ô ¬¸» íëîêíËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ Ý·¬§ ©·´´ ²»»¼ ïôçèð ¿½®»­ ±º ²»© °¿®µ´¿²¼ ¾§ îðíïò Ѻ ¬¸·­ ¬±¬¿´ô ïêð ¿®» ·¼»²¬·º·»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¿®»¿­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¿²¼ ïìð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» °´¿² ¿®» ¿´®»¿¼§ ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Ý·¬§ô ¾«¬ ¿®» ´±½¿¬»¼ ±«¬­·¼» ¬¸» ËÙÞò ̸»­» ¿®»¿­ ·²½´«¼» ¬¸» Ù±´¼»² Ù¿®¼»²­ »¨°¿²­·±² ¿®»¿ ¿²¼ ¬¸» Í¿²¬¿ Ý´¿®¿ ݱ³³«²·¬§ п®µò ̸» °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» °´¿² ¿­­«³»­ ²± »¨°¿²­·±² ±º ¬¸» ËÙÞò ׺ ²»© ´¿²¼ ·­ ¾®±«¹¸¬ ·²¬± ¬¸» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ô ³±®» °¿®µ´¿²¼ ø»­°»½·¿´´§ º±® ²»·¹¸¾±®¸±±¼ °¿®µ­÷ ³¿§ ¾» ²»»¼»¼ ¬± ­»®ª» ¬¸¿¬ ¹»±¹®¿°¸·½ ¿®»¿ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­»¼ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼­ ¾«¬ ¼·¼ ²±¬ ¸¿ª» ­«¹¹»­¬·±²­ º±® ¿´¬»®²¿¬·ª» °¿®µ´¿²¼ ´¿²¼ ²»»¼­ ¾»§±²¼ ¬¸±­» ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» ò ̸» ÝßÝ ­«¹¹»­¬»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» íëîêíËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ Ý·¬§ ­¸±«´¼ ¿¼¼®»­­ ©¸»¬¸»® ¬¸» ÐÎÑÍ Ð®±¶»½¬ ¿²¼ Ю·±®·¬§ °´¿² ²»»¼­ ¬± ¿¼±°¬»¼ ¿­ ¿ º±®³¿´ ´¿²¼ «­» °´¿²ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ¾¿­» °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ±² ¬¸» ²»»¼ º±® íëîêíËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ ïêð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¿®»¿­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ Ý·¬§ ±º Û«¹»²» п®µ­ Ü»°¿®¬³»²¬ Public facilities and operations ̸·­ ½¿¬»¹±®§ ·²½´«¼»­ ´¿²¼­ º±® ½·¬§ ±ºº·½»­ ¿²¼ ³¿·²¬»²¿²½» º¿½·´·¬·»­ô ½±«²¬§ º¿½·´·¬·»­ô ­¬¿¬» º¿½·´·¬·»­ô º»¼»®¿´ º¿½·´·¬·»­ô ¿²¼ ±¬¸»® ®»´¿¬»¼ °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ò ׬ ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ®·¹¸¬ó±ºó©¿§­ô ´¿²¼ «­»¼ ¾§ ¬¸» ®¿·´®±¿¼ô ±® ´¿²¼ ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Þ±²²»ª·´´» б©»® ß¼³·²·­¬®¿¬·±²ò ̸» Ý·¬§ ½«®®»²¬´§ ¸¿­ êòê ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´» øïôïéì ¿½®»­÷ º±® °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ Þ¿­»¼ ±² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ´»ª»´ ±º ­»®ª·½» øêòê ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»÷ ¿²¼ »¨°»½¬»¼ °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ô ¬¸» Ý·¬§ ³¿§ ²»»¼ ¿¾±«¬ îîë ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸·­ »­¬·³¿¬» ­»»³­ ¸·¹¸ ¾»½¿«­» Û«¹»²» ¿´®»¿¼§ ¸¿­ ³¿²§ ±º ¬¸» ±°»®¿¬·±²­ ¬¸¿¬ ¿®» ²»½»­­¿®§ º±® ¿ ½·¬§ ¬¸» ­·¦» ±º Û«¹»²»ô ­«½¸ ¿­æ ¿ ©¿­¬»©¿¬»® ¬®»¿¬³»²¬ º¿½·´·¬§ô ´±½¿´ ¿²¼ ®»¹·±²¿´ ¹±ª»®²³»²¬ ±ºº·½» ¾«·´¼·²¹­ô ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º îËØÖÎÏiÊÚÜÐÍÈÊÜÏÙËØÑÜÉØÙ×ÜÚÔÑÔÉÔØÊ «¬·´·¬§ ¿²¼ ±¬¸»® ±°»®¿¬·±²­ô ¿²¼ ±¬¸»® °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ò ß² ¿´¬»®²¿¬·ª» ¿­­«³°¬·±² ³·¹¸¬ ¾» ¬¸¿¬ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ïðð ²»© ¿½®»­ ±º ´¿²¼ øîòç ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»÷ º±® °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ò ß³±²¹ ±¬¸»® ¬¸·²¹­ô ¬¸·­ »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ²»»¼ ©·´´ ¿¼¼®»­­ ¬¸» ECLA: Baseline Assumptions ECONorthwest April 2010 Page 32 èÏÔÇØËÊÔÉÄÎ×îËØÖÎÏiÊØÅÍØÚÉØÙÖËÎÆÉÕ±º íðó¿½®»­ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò îí ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­»¼ °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ ´¿²¼ ²»»¼ ¿²¼ ­»»³»¼ ¬± ¬¸·²µ ¬¸¿¬ ¿­­«³·²¹ ¿ ²»»¼ º±® êòê ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´» ©¿­ ¬±± ¸·¹¸ò ͱ³» ½±³³·¬¬»» ³»³¾»®­ ©»®» ½±²½»®²»¼ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿ª¿·´¿¾·´·¬§ ±º ­·¬»­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¬± °®±ª·¼» º±® ²»»¼»¼ °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ²»»¼ º±® ïðð ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æñúîööôêÙÜÉÜÜÏÙúÔÉÄÎ×øÈÖØÏØíÑÜÏÏÔÏÖùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ ¾«·´¼·²¹ °»®³·¬ ¼¿¬¿ Semi-Public uses ̸·­ ½¿¬»¹±®§ ·²½´«¼»­ ´¿²¼­ º±® ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ô ­«½¸ ¿­ ½¸«®½¸»­ô ²±²ó°®±º·¬ ±®¹¿²·¦¿¬·±²­ô ¿²¼ ®»´¿¬»¼ ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ò ̸» Ý·¬§ ½«®®»²¬´§ ¸¿­ ïòí ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´» øîíî ¿½®»­÷ º±® ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ò ᬻ²¬·¿´ ®¿²¹» ±º ¿­­«³°¬·±²æ ̸» Ý·¬§ ½±«´¼ ¿­­«³» ¬¸¿¬ º«¬«®» ²»»¼ º±® ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ©·´´ ¾» ­·³·´¿® ¬± ½«®®»²¬ «­»­ô ¿¬ ïòí ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´»ò ˲¼»® ¬¸¿¬ ¿­­«³°¬·±²ô ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ²»»¼ ¿¾±«¬ ëð ¿½®»­ º±® ­»³·ó°«¾´·½ «­»­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¼·­½«­­·±²æ ÝßÝ ¿²¼ ÌßÝ ¸¿¼ ²± ½±³³»²¬­ ±² ¬¸» ²»»¼ º±® º«¬«®» ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ²»»¼­ò Ý«®®»²¬ ¬»½¸²·½¿´ ®»½±³³»²¼¿¬·±² º±® ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²æ É» ®»½±³³»²¼ ¿­­«³·²¹ ²»»¼ º±® ïòí ¿½®»­ °»® ïôððð °»±°´» ±® ëð ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® °«¾´·½ º¿½·´·¬·»­ ¿²¼ ±°»®¿¬·±²­ò Ü¿¬¿ ­±«®½»æ ̸» ¿­­«³°¬·±² ¿¾±«¬ ²»»¼ º±® ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ·­ ¿ °±·²¬ ·² ¬·³» »­¬·³¿¬»ô ¾¿­»¼ ±² ÔÝÑÙ Ù×Í ¼¿¬¿ ¿²¼ úÔÉÄÎ×øÈÖØÏØíÑÜÏÏÔÏÖùØÍÜËÉÐØÏÉiÊ ¾«·´¼·²¹ °»®³·¬ ¼¿¬¿ò ݸ®·­¬±°¸»® ο³»§ô ß­­±½·¿¬» Ê·½» Ю»­·¼»²¬ ¿¬ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ ±º Ñ®»¹±²ô ­¿·¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ˲·ª»®­·¬§ »¨°»½¬­ ¬± îí °«®½¸¿­» ¿²¼ ¼»ª»´±° ®±«¹¸´§ íðó¿½®»­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò 3AA:SA PPENDIXUMMARY OF SSUMPTIONS AND RVLNA ECOMMENDEDALUES FOR THE ANDEEDNALYSIS VariableRec. ValueSource of DataRationaleReasonable Range Employment Land Needs Safe harbor and Employment growth1.4%State of Oregon0.9% to 2.1% forecast Share of Emp by TypeState of OregonCurrent mix Industrial18%15% - 23% Commercial54%46% - 55% Retail13%13% - 15% New Employment in Non-employment PD15%State of OregonCurrent percentage10% - 20% New Employment in Existing Built Space10%City of EugeneOther cities5% - 20% Employment RedevelopmentCity of EugeneOther cities10% to 50% Industrial10% Commercial15% Retail35% Employment DensityState of OregonCurrent averageVaries Industrial13 EPA5-20 EPA Commercial68 EPA30-93 EPA Retail23 EPA20-37 EPA Net to Gross for Right-of-Way20% (15%)City of EugeneCurrent average15% - 20% Residential Land Needs Population Growth0.9%Lane CountyAdopted ForecastNone Population in Group Quarters5.3%US CensusCurrent average4.4% - 5.5% Persons per Household2.25US CensusSafe harbor Difficult to estimate Residential Vacancy Rate5%US CensusRecent data3.5% - 6.5% Historic data & Housing mixCity of Eugene recent trends Single-family detached61%45% - 69% Single-family attached7%7% - 10% Two to five units10%6% to 10% Five or more units22%18% to 35% Average of Housing Density7.3City of EugeneRecent trends 6.7-10.0 Single-family detached5.4 Dwelling units per acre Single-family attached20.2 Two to four units8.6 Five or more units24.1 Residential development in commercial PD5%City of EugeneCurrent percentage5% - 15% Residential redevelopment8%City of EugeneRecent trends5% to 20% Net to Gross for Right-of-Way22%City of EugeneCurrent average20% to 35% Public and Semi-Public Land Needs PROS Project and Park Land (inside the UGB)160 acresCity of EugeneN/A Priority Plan SchoolsSchool DistrictsN/A 4J School District0 acres4J Bethel School District120 acresBethel Public Operations and Facilities100 acresCity of EugeneRecent trends100 - 230 acres Semi-public uses50 acresCity of EugeneRecent trends25 - 75 acres Note: Note: We excluded government employment growth because government land need is accommodated through public and semi-public land needs ߬¬¿½¸³»²¬ Þ Ý±³³«²·¬§ ß¼ª·­±®§ ݱ³³·¬¬»» λ½±³³»²¼¿¬·±²­ ±² ÛÝÔß ú Ñ«¬­¬¿²¼·²¹ ×­­«»­ Ѫ»®¿´´ Ю±½»­­ Ú·²¼·²¹­ ïò ©»®» ²± ½¸¿²¹»­ ¬± ¿­­«³°¬·±²­ ø®»º»®»²½»¼ ·² ·¬»³ î÷ô °±´·½§ ±® °®±¹®¿³ ¿®»¿­ ¬¸¿¬ ©±«´¼ ¿ºº»½¬ ¬¸» ²»»¼ º±® ®»­·¼»²¬·¿´ ±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼­ò îò̸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ¿®» ­¸±©² ·² ß°°»²¼·¨ ß ±º ¬¸» ß­­«³°¬·±²­ Ó»³±®¿²¼«³ ¿²¼ ®»°®»­»²¬ ¿ ³·¨¬«®» ±º º±®»½¿­¬­ ø°±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ô »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸÷ô ¬¸» ½±²¬·²«¿¬·±² ±º ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ø¸±«­·²¹ ³·¨ô ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§å °®·³¿®·´§ º®±³ îððïóîððè÷ ¿²¼ ¿¼±°¬»¼ °±´·½§ò Ü·­½«­­·±² ïòß´¬»®²¿¬·ª» ¹®±©¬¸ ­½»²¿®·±­ ©·´´ ¾» ½®»¿¬»¼ ·² ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¬¸¿¬ ©·´´ ®»º´»½¬ ¿ ½±³³«²·¬§ ¼·­½«­­·±² ¿¾±«¬ ¹®±©¬¸ò Ѳ» ±º ¬¸»­» ­½»²¿®·±­ ©·´´ ®»º´»½¬ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ º®±³ ÛÝÔßò îò̸» °®»º»®®»¼ ­½»²¿®·± º®±³ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ©·´´ ¾»½±³» ¬¸» ¾¿­·­ º±® ¿²§ ²»½»­­¿®§ ½¸¿²¹»­ ¬± °±´·½·»­ô °´¿²­ ¿²¼ ®»¹«´¿¬·±²­ò Ò±¬ ¿´´ ¼»ª·¿¬·±²­ º®±³ ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ ©·´´ ®»¯«·®» °±´·½§ ½¸¿²¹»­ò íò̸» ½±²º·¹«®¿¬·±² ¿²¼ ´±½¿¬·±² ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼­ ©·´´ ¾» ·²º±®³»¼ ¾§ »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼·­½«­­·±²­ ¿²¼ ©·´´ ¾» ·²½±®°±®¿¬»¼ ·² º«¬«®» Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¼·­½«­­·±²­ ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±²æ ïòß½½»°¬ ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ÛÝÔß º±® «­» ·² ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ò îòÛ²­«®» ¬¸¿¬ ¬¸» ´·­¬ ±º µ»§ °±´·½§ ¯«»­¬·±²­ ¿²¼ ·­­«»­ º®±³ ¬¸» ÛÝÔß °®±½»­­ ¿®» ½¿®®·»¼ º±®©¿®¼ ·²¬± Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò Ñ«¬­¬¿²¼·²¹ ×­­«»­ ïòÜ»²­·¬§ ±² Í´±°»­ Ú·²¼·²¹­ ïòÜ¿¬¿ ±®·¹·²¿´´§ °®»­»²¬»¼ ¿­ °¿®¬ ±º ÛÝÔß ¹®±«°»¼ ¼»²­·¬·»­ º±® ¿´´ ­´±°»­ º®±³ ëûóíðû ·²¬± ±²» ¿ª»®¿¹» ª¿´«»ò îòÚ«®¬¸»® »¨¿³·²¿¬·±² ±º ¬¸·­ ¼¿¬¿ ®»ª»¿´»¼ ¬¸¿¬ ·¬ ¼±»­ ¿½½«®¿¬»´§ ®»º´»½¬ ¬¸» ¼»²­·¬·»­ ¬¸¿¬ ¸¿ª» ¾»»² ¿½¸·»ª»¼ ±² ­´±°»­ò íò̸»®» ·­ ¿ ¼»­·®» ¬± ®»º´»½¬ ¬¸» ¼¿¬¿ ·² ¿­ ®±¾«­¬ ¿ º¿­¸·±² ¿­ °±­­·¾´»ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÞ®»¿µ±«¬ ¬¸» ¼»²­·¬§ ±² ­´±°»­ ·²¬± ¬¸» º±´´±©·²¹ ½¿¬»¹±®·»­æ ëûóïëûô ïëûóîëû ¿²¼ îëûó íðû ¿­ ±°°±­»¼ ¬± ¹®±«°·²¹ ¬¸»³ ·²¬± ±²» ¿ª»®¿¹» ¿³±«²¬ò ï ߬¬¿½¸³»²¬ Þ îòÜ»²­·¬§ д¿²²»¼ ˲·¬ Ü»ª»´±°³»²¬­ Ú·²¼·²¹­ ïòÜ»¼·½¿¬»¼ ±°»² ­°¿½» ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ д¿²²»¼ ˲·¬ Ü»ª»´ø±® ­«¾¼·ª·­·±²­÷ °®»­»²¬­ ¿ ½¸¿´´»²¹» ©¸»² ½¿´½«´¿¬·²¹ ¼»²­·¬§ò ÛÝÔß ½¿´½«´¿¬»¼ ¼»²­·¬·»­ ¾¿­»¼ ±² ´±¬­ ©·¬¸ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò îòß ¬¸±®±«¹¸ ¿²¿´§­·­ ©¿­ ¼±²» ±º ¬¸» ¼¿¬¿ ¿²¼ ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ò ̸·­ ·²º±®³¿¬·±² ©¿­ ½±³°¿®»¼ ¬± ¿² íòß´¬¸±«¹¸ ¿² ¿´¬»®²¿¬·ª» ³»¬¸±¼±´±¹§ º±® ½¿´½«´¿¬·²¹ ¼»²­·¬·»­ ©¿­ ¼·­½«­­»¼ô ¬¸·­ ³»¬¸±¼ °®±¼«½»¼ ²»¿®´§ ·¼»²¬·½¿´ ®»­«´¬­ ¬± ¬¸» ±®·¹·²¿´ ÛÝÔß ¿²¿´§­·­ ¿²¼ ©±«´¼ ¸¿ª» °®±ª»² ³±®» ¬·³» ¿²¼ ®»­±«®½» ·²¬»²­·ª» ¬± ¿°°´§ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ½¸¿²¹» ·­ ²»»¼»¼ ¬± ¬¸» ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ò îòÚ«¬«®» »ºº±®¬­ ¬± ½¿´½«´¿¬» ¼»²­·¬·»­ ­¸±«´¼ ·²½´«¼» ¿ ³»¬¸±¼±´±¹§ ¬¸¿¬ ³±®» °«®»´§ ¿¼¼®»­­»­ ¬¸» ·³°¿½¬ ±º ´±¬­ ©·¬¸±«¬ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ø¼»¼·½¿¬»¼ ±°»² ­°¿½»÷ ±² ±ª»®¿´´ ¼»²­·¬·»­ò íòÒ»¬ ¬± Ù®±­­ ο¬·± Ú·²¼·²¹­ ïòÞ¿­»¼ ±² ¿² ¿²¿´§­·­ ±º ¿´´ ´¿²¼ ·² Û«¹»²»ô ÛÝÔß ¼»¬»®³·²»¼ ¿ ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±® ±º éèû º±® ¿´´ ´¿²¼­ ¼»­·¹²¿¬»¼ ¿­ Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ò îòÛÝÔß ¿´­± »­¬·³¿¬»¼ ¬¸¿¬ ¬¸·­ º¿½¬±® ©±«´¼ ¿°°´§ ¼·ºº»®»²¬´§ ¬± ¼·ºº»®»²¬ ­·¦» ´±¬­ò Ô»­­ ·²º®¿­¬®«½¬«®» ·­ ²»»¼»¼ º±® ­³¿´´ ´±¬­ øäë ¿½®»­÷ ¬¸¿² ·­ ²»»¼»¼ º±® ´¿®¹» ´±¬­ò ß­ ­«½¸ô ¿² ¿¼¶«­¬³»²¬ º¿½¬±® ¾¿­»¼ ±² ´±¬ ­·¦» ©¿­ ©¿®®¿²¬»¼ò íòÚ«®¬¸»® ¿²¿´§­·­ ±º ¬¸» ¼¿¬¿ ®»ª»¿´»¼ ¬¸¿¬ ©¸·´» ¬¸» ¿¼¶«­¬³»²¬ º¿½¬±® º±® ´±¬­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ±²» ¿½®» ¿²¼ ¹®»¿¬»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ©¿­ ¿°°®±°®·¿¬»ô ¬¸» ¿¼¶«­¬³»²¬ º¿½¬±® º±® ´±¬­ ±º ïóë ¿½®»­ ©¿­ ¬±± ´±©ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòݸ¿²¹» ¬¸» ¿¼¶«­¬³»²¬ º¿½¬±® º±® ²»¬ ¬± ¹®±­­ ±² ´±¬­ º®±³ ïóë ¿½®»­ ·² ­·¦» º®±³ ëðû ¬± éðûò ìòд¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ Ú·²¼·²¹­ ïòͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ¿´´ ´¿²¼ ½±²­·¼»®»¼ þ¾«·´¼¿¾´»þ øº±® ¸±«­·²¹÷ ¸¿ª» ¿ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¬¸¿¬ ¿´´±©­ ®»­·¼»²¬·¿´ «­»­ øÑßÎ êêðóððèóððîðøï÷÷ò îò̸»®» ¿®» ­±³» °¿®½»´­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ º±® ©¸·½¸ ¬¸» Ó»¬®± д¿² ³¿§ ²±¬ ¿­­·¹² ¿² «²¿³¾·¹«±«­ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ò íò̸» λ¹·±²¿´ Ô¿²¼ ײº±®³¿¬·±² Ü¿¬¿¾¿­» øÎÔ×Ü÷ ½«®®»²¬´§ ¿­­·¹²­ ¿ ­°»½·º·½ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¬± ¿´´ °¿®½»´­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò î ߬¬¿½¸³»²¬ Þ ìò̸» ½«®®»²¬ ª»®­·±² ±º ÛÝÔßù­ Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ ·¼»²¬·º·»­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ÎÔ×Üù­ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ëò̸»®» ©±«´¼ ¾» ¿ ­·¹²·º·½¿²¬ ®»¼«½¬·±² ·² ÛÝÔßù­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ­«°°´§ ·º ¬¸·­ ­«°°´§ »¨½´«¼»¼ °¿®½»´­ ¬¸¿¬ ³¿§ ¸¿ª» ¿² «²½»®¬¿·² °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² «²¼»® ¬¸» Ó»¬®± д¿²ò êò̸»®» ·­ ¿ ®·­µ ø«²¼»® ¬¸» ½«®®»²¬ ÛÝÔß ¿°°®±¿½¸ô ¿­ ¼»­½®·¾»¼ ·² Ú·²¼·²¹ ì÷ ¬¸¿¬ ¬¸» ͬ¿¬» ³¿§ ²±¬ ¿°°®±ª» º«¬«®» Ó»¬®± д¿² ¿³»²¼³»²¬­ ¾¿­»¼ ±² ¿ Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ ¬¸¿¬ ¿­­«³»­ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ º±® °±¬»²¬·¿´´§ ·²¼»¬»®³·²¿¬» °¿®½»´­ò éò̸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ½¿² ¿³»²¼ ¬¸» Ó»¬®± д¿² ­± ¬¸» °´¿² ¿­­·¹²­ ¿ ­°»½·º·½ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¬± ¿´´ °¿®½»´­ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞô ¬¸«­ ®»­±´ª·²¹ ¬¸·­ ·­­«»ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòЮ·±® ¬± ¿¼±°¬·±² ±º ¿ Û«¹»²»ó±²´§ ËÙÞô ¿­­·¹² ­°»½·º·½ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¬± ¿´´ °¿®½»´­ ©¸±­» ¼»­·¹²¿¬·±² ³¿§ ¾» «²½»®¬¿·² «²¼»® ¬¸» Ó»¬®± д¿²ò îòß¼ª·­» ­¬¿ºº ·º ÛÝÔß ­¸±«´¼ «­» ¿² ·²¬»®·³ ¿°°®±¿½¸ ø°®·±® ¬± ݱ«²½·´ ¿½¬·±²÷ ¬¸¿¬ ·­ ¼·ºº»®»²¬ ¬¸¿² ¬¸» ½«®®»²¬ ¿°°®±¿½¸ ¿­ ¼»­½®·¾»¼ «²¼»® Ú·²¼·²¹ ìò ëòÉ»¬´¿²¼­ Ú·²¼·²¹­ ïò̸»®» ¿®» îíð ¿½®»­ ±º Ô±½¿´ É»¬´¿²¼ ײª»²¬±®§ øÔÉ× ÷ ©»¬´¿²¼­ ·²­·¼» ¬¸» ËÙÞ ¬¸¿¬ ¿®» ²±¬ °®±¬»½¬»¼ ¾§ Ù±¿´ ëò Ѻ ¬¸»­»ô ïèí ¿½®»­ ¿®» ±² ´¿²¼­ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ¼»ª»´±°¿¾´» ¾§ ÛÝÔßò ̸·­ ®»°®»­»²¬­ êû ±º ¬¸» ¬±¬¿´ ¿½®»¿¹» ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ¼»ª»´±°¿¾´»ò îò êðû ±º ¬¸»­» ©»¬´¿²¼­ ¿®» ±² ¬¸» ïçë ¿½®» ­·¬» ·² ÒÉ Û«¹»²» ¬¸¿¬ ¸¿­ ¿ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ±º Í°»½·¿´ Ø»¿ª§ ײ¼«­¬®·¿´ò íòÜ«» ¬± ­¬¿¬» ¿²¼ º»¼»®¿´ °»®³·¬¬·²¹ô ·¬ ·­ «²½»®¬¿·² ¬± ©¸¿¬ ¼»¹®»» º«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ ¿°°´·½¿¬·±²­ ©·´´ ¾» ¿°°®±ª»¼ ¬¸¿¬ ·²½´«¼» ¬¸» º·´´·²¹ñ³·¬·¹¿¬·±² ±º ©»¬´¿²¼­ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÙ·ª»² ¬¸» ¿­­«³»¼ ¼»²­·¬·»­ ·² ÛÝÔßô ·¬ ·­ ´·µ»´§ ¬¸¿¬ ¬¸»­» ¼»²­·¬·»­ ©·´´ ¾» ¿½¸·»ª»¼ »ª»² ©·¬¸ ¬¸» «²½»®¬¿·²¬§ ­«®®±«²¼·²¹ °»®³·¬­ º±® ©»¬´¿²¼ º·´´ò îò̸» ¿ºº»½¬»¼ ¿½®»¿¹» ©¿­ ²±¬ ­«ºº·½·»²¬ ¬± ©¿®®¿²¬ ¿ ½¸¿²¹» ¬± ¬¸» «²¼»®´§·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ º±® ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ¬¸»­» ´¿²¼­ò íòÙ·ª»² ¬¸» ²¿¬«®» ±º ®»½»²¬ ­¬¿¬» ¿²¼ º»¼»®¿´ °»®³·¬¬·²¹ ±º ÔÉ× ©»¬´¿²¼­ô ·¬ ³¿§ ¾» ²»½»­­¿®§ º±® ¬¸» ½±³³«²·¬§ ¬± »¨¿³·²» ¿¼¼·¬·±²¿´ ´±½¿´ °®±¬»½¬·±²­ º±® ¬¸»­» ©»¬´¿²¼­ ¿­ °¿®¬ ±º ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ò êòп®µ´¿²¼ Ò»»¼ ײ­·¼» ËÙÞ Ú·²¼·²¹­ ïòÚ«®¬¸»® ¿²¿´§­·­ ¾§ ­¬¿ºº ½±²½´«¼»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ³±­¬ ¿°°®±°®·¿¬» ©¿§ ¬± ®»º´»½¬ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ±ª»® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ©¿­ ¬± «¬·´·¦» ¬¸» ¿¼±°¬»¼ Ю±¶»½¬ ¿²¼ Ю·±®·¬§ д¿²ò ̸·­ ·­ ¿ «­»º«´ í ߬¬¿½¸³»²¬ Þ ¬±±´ ¾»½¿«­» ·¬ ·¼»²¬·º·»­ °¿®µ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ ¿½¯«·­·¬·±² ¿½¬·ª·¬·»­ ¾§ ¬§°» ¿²¼ ¹»±¹®¿°¸§ò îò̸» °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ »­¬·³¿¬»­ º±® ÛÝÔß ¿®» ²±¬ ¿ ¼»º·²·¬·ª» ½¿° ±² °¿®µ­ ¿½¯«·­·¬·±² ¿½¬·ª·¬·»­ ·² ¬¸» º«¬«®»ò ر©»ª»®ô ¿²§ °¿®µ ¿½¯«·­·¬·±² ¾»§±²¼ ¬¸» ²»»¼­ ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ÛÝÔß ©±«´¼ ²»»¼ ¬± ¾» ¿­­»­­»¼ º±® ¬¸»·® ·³°¿½¬ ±² ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòλª·­» ¬¸» °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ »­¬·³¿¬»­ ·² ¬¸» Ы¾´·½ ú Í»³·óЫ¾´·½ Ô¿²¼ Ò»»¼ ®»°±®¬ ¿²¼ ¿´´ º·²¿´ ¼±½«³»²¬­ ¬± ¾» ¾¿­»¼ «°±² ¬¸» ¿½®»¿¹» ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ¬¸» Ю±¶»½¬ ¿²¼ Ю·±®·¬§ д¿²ò îòλ½±³³»²¼ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ »¨¿³·²» ·º ¿ ³±®» º±®³¿´ °´¿² ø·ò»òô ¿¼±°¬»¼ ´¿²¼ «­» °´¿²÷ ©·´´ ¾» ²»»¼»¼ ¿­ °¿®¬ ±º ¬¸» ¿¼±°¬·±² °¿½µ¿¹» ¼»ª»´±°»¼ ¿¬ ¬¸» ½±²½´«­·±² ±º Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò éòÌ®¿ºº·½ ׳°¿½¬ ß²¿´§­·­ñÌ®¿²­°±®¬¿¬·±² д¿²²·²¹ Ϋ´» Ú·²¼·²¹­ ïòÜ«» ¬± »¨·­¬·²¹ ±® º±®»½¿­¬»¼ ½¿°¿½·¬§ ½±²­¬®¿·²¬­ »¨°»®·»²½»¼ ¾§ ½»®¬¿·² ­¬®»»¬­ ¿²¼ ¸·¹¸©¿§­ ·² ¬¸» ½·¬§ô ­±³» ¿®»¿­ ±º ¬¸» ½·¬§ ¿®» °±¬»²¬·¿´´§ ´·³·¬»¼ ¾§ ´±½¿´ ±® ­¬¿¬» ¬®¿²­°±®¬¿¬·±² ®»¯«·®»³»²¬­ ¬¸¿¬ ³¿§ ¸¿ª» ¿² ·³°¿½¬ ±² ¬¸» º«¬«®» ¼»ª»´±°¿¾·´·¬§ ±º ´¿²¼­ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ½¸¿²¹» ·­ ²»»¼»¼ ¬± ¬¸» ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ ·² ÛÝÔßò îòÙ·ª»² ¬¸» ¼»²­·¬·»­ ¿­­«³»¼ ·² ÛÝÔßô ·¬ ·­ ´·µ»´§ ¬¸¿¬ ¬¸»­» ¼»²­·¬·»­ ½¿² ¾» ¿½¸·»ª»¼ »ª»² ©·¬¸ ¬¸» °±¬»²¬·¿´ ´·³·¬·²¹ º¿½¬±® ±º ½±³°´·¿²½» ©·¬¸ ´±½¿´ ±® ­¬¿¬» ¬®¿²­°±®¬¿¬·±² ®»¯«·®»³»²¬­ò íòÛ²­«®» ¬¸¿¬ ¿´´ ¿­­«³°¬·±²­ ®»´¿¬»¼ ¬± ¿²§ °±¬»²¬·¿´ »¨°¿²­·±² ¿®»¿­ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¸¿ª» ¿­­±½·¿¬»¼ Ù±¿´ ïî øÌ®¿²­°±®¬¿¬·±²÷ º·²¼·²¹­ ¬¸¿¬ ·²½´«¼» ¬®¿²­°±®¬¿¬·±² ·²º®¿­¬®«½¬«®» ·³°®±ª»³»²¬­ ²»»¼»¼ ¬± ­«°°±®¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿­­«³»¼ ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò èòλ­·¼»²¬·¿´ λ¼»ª»´±°³»²¬ Ú·²¼·²¹­ ïò̸» ²«³¾»® ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» °®±ª·¼»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¿ ½®·¬·½¿´ ½±³°±²»²¬ ±º ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ò îòÛÝÔß »­¬·³¿¬»¼ ¬¸¿¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ô èû ±º ¿´´ ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ½±²­¬®«½¬»¼ ©»®» ¿­­±½·¿¬»¼ ©·¬¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ò íòÛÝÔß º±®»½¿­¬­ ¸±© ³«½¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ·² ¬¸» º«¬«®» ¾§ ­·³°´§ ¿­­«³·²¹ ¬¸» ­¿³» ®¿¬·± ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬± ¬±¬¿´ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬¸¿¬ ¸¿­ ±½½«®®»¼ ·² ¬¸» °¿­¬ò ì ߬¬¿½¸³»²¬ Þ ìòß² ¿²¿´§­·­ ±º ¬¸» ½«®®»²¬ ­«°°´§ ±º ¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼­ ©·¬¸ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ­·³·´¿® ¬± ¬¸±­» ´¿²¼­ ¬¸¿¬ ®»¼»ª»´±°»¼ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ·²¼·½¿¬»­ ¬¸¿¬ ¿ ­«ºº·½·»²¬ ­«°°´§ ±º ´¿²¼ ´·µ»´§ »¨·­¬­ ¬± ¿´´±© ¿² èû ®»¼»ª»´±°³»²¬ ®¿¬» ¹±·²¹ º±®©¿®¼ò ëòλ¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ ·¬­ ®»´¿¬·±²­¸·° ¬± ±¬¸»® º¿½¬±®­ ­«½¸ ¿­ ¸±«­·²¹ ³·¨ô ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ ¿²¼ ¬¸» ±ª»®¿´´ ½±²­¬®¿·²¬­ ±² ´¿²¼ ø·ò»òô ´±½¿¬·±² ±º Û«¹»²»ó±²´§ ËÙÞ ¿²¼ ·³°´·½¿¬·±²­ ±² ³¿®µ»¬ º±®½»­÷ô ©·´´ ¾» »¨¿³·²»¼ ¼«®·²¹ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ­«¾­¬¿²¬·ª» ½¸¿²¹» ¬± ¬¸» ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ ·² ÛÝÔßò ̸» ²«³¾»® ±º «²·¬­ ¿¼¼»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼»½®»¿­»¼ ­´·¹¸¬´§ ¼«» ¬± ¿¼¼·¬·±²¿´ ­½®«¬·²§ ±º ¬¸» ¼¿¬¿å ¸±©»ª»® ·¬ ¼·¼ ²±¬ ½¸¿²¹» ¬¸» èû ®»¼»ª»´±°³»²¬ ®¿¬»ò îò̸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ­¸±«´¼ ¿¬¬»³°¬ ¬± ³±¼»´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ¿ º«²½¬·±² ±º ´¿²¼ ­«°°´§ ¿²¼ ±¬¸»® º¿½¬±®­ò íò̸·­ °®±½»­­ ­¸±«´¼ ¿´­± ½±²­·¼»® ¬¸» ·³°±®¬¿²½» ±º ½±³³«²·¬§ ½±²½»®²­ ®»¹¿®¼·²¹ ·²º·´´ ¿²¼ ´·ª¿¾·´·¬§ ¿²¼ ¬¸» ®»´¿¬·±²­¸·° ±º ¬¸»­» ¬± ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ ¬¸» º·²¿´ ´±½¿¬·±² ±º ¬¸» ËÙÞò çòÜ»²­·¬§ Ю±¶»½¬·±²­ ±² Ê¿½¿²¬ Ô¿²¼ Ú·²¼·²¹­ ïò̸» ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ÛÝÔß º±® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ¼»²­·¬·»­ ¿½¸·»ª»¼ ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ©·´´ ¾» ¬¸» ­¿³» ·² ¬¸» º«¬«®» º±® ª¿½¿²¬ ´¿²¼­ò îò׬ ·­ ®»¿­±²¿¾´» ¬± »¨°»½¬ ¬¸¿¬ ¬¸»­» ¼»²­·¬·»­ ³¿§ ¾» ¼·ºº»®»²¬ ·² ¬¸» º«¬«®» ¼«» ¬± °±´·½§ ½¸¿²¹»­ ±® ±¬¸»® °±¬»²¬·¿´ ­¸·º¬­ ·² ´¿²¼ «­» ¿²¼ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ¬¸¿¬ ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» °±´·½§ ½¸¿²¹»­ò íò̸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¿´´±©­ º±® ¬¸» »¨¿³·²¿¬·±² ¿²¼ ³±¼»´·²¹ ±º ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² ¼»²­·¬·»­ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» ¼·ºº»®»²¬ º®±³ ¬¸¿¬ ¿­­«³»¼ ·² ÛÝÔßò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ½¸¿²¹» ·­ ²»»¼»¼ ¬± ¬¸» ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ ·² ÛÝÔßò îòܱ½«³»²¬¿¬·±² ·² ÛÝÔß ­¸±«´¼ ¾» ½´»¿® ¿­ ¬± ©¸¿¬ ¬¸» ¾¿­»´·²» ´¿²¼ ²»»¼ ®»°®»­»²¬­ ¿­ ·¬ ®»´¿¬»­ ¬± ¼»²­·¬§ò ïðòÜ®¿·²¿¹»©¿§­ñͬ±®³©¿¬»® Ú·²¼·²¹­ ïòÜ®¿·²¿¹»©¿§­ ó ̸» ͬ±®³©¿¬»® Ó¿²¿¹»³»²¬ Ó¿²«¿´ ¼·­½«­­»­ ¹«·¼¿²½» ¬¸¿¬ °»®¬¿·²­ ¬± ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ³¿§ ·³°¿½¬ ±°»² ¼®¿·²¿¹»©¿§­ ·² ¬¸» ½·¬§ò ̸»­» °®±ª·­·±²­ ¼± ²±¬ °®»­»²¬´§ °®»½´«¼» ±® °®±¸·¾·¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¾«¬ ®¿¬¸»® ¸»´° ¬± ³·¬·¹¿¬» ·³°¿½¬­ò Ó¿²§ô ¾«¬ ²±¬ ¿´´ ±º ¬¸»­» ¿®»¿­ ¿®» ´±½¿¬»¼ ·² ¬¸» 窻® α¿¼ ¿²¼ Í¿²¬¿ Ý´¿®¿ ²»·¹¸¾±®¸±±¼­ò Ы¾´·½ ɱ®µ­ ·­ ½±²­·¼»®·²¹ ¿³»²¼³»²¬­ ¬± ¬¸» ¼®¿·²¿¹»©¿§ ®»¹«´¿¬·±²­ò ë ߬¬¿½¸³»²¬ Þ îòͬ±®³©¿¬»® ̸» ¼®¿º¬ ͬ±®³©¿¬»® Þ¿­·² Ó¿­¬»® д¿² º±® 窻® α¿¼óÍ¿²¬¿ Ý´¿®¿ ¾¿­·² ¼·­½«­­»­ ¹«·¼¿²½» ¬¸¿¬ °»®¬¿·²­ ¬± ¼»ª»´±°³»²¬ ¾»´±© ¬¸» ´»ª»´ ±º ¬¸» îë󧻿® º´±±¼°´¿·²ò ̸»­» °®±ª·­·±²­ ¼± ²±¬ °®»½´«¼» ±® °®±¸·¾·¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¾«¬ ®¿¬¸»® ¸»´° ¬± ³·¬·¹¿¬» ·³°¿½¬­ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÜ®¿·²¿¹»©¿§­ Ñ°»² ¼®¿·²¿¹»©¿§­ ­«¾¶»½¬ ¬± ¬¸» °®±ª·­·±²­ ±º ¬¸» ³¿²«¿´ ­¸¿´´ ®»³¿·² ·² ¬¸» Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ ¿­ ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ò ׬ ·­ ·³°±®¬¿²¬ ¬± ²±¬» ¬¸¿¬ º«¬«®» ½¸¿²¹»­ ¬± °±´·½·»­ ®»¹¿®¼·²¹ ¼®¿·²¿¹»©¿§­ ½±«´¼ ·²½´«¼» °®±ª·­·±²­ ·² ¬¸» ³¿²«¿´ ¬± °®±¸·¾·¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ¬¸»­» ¿®»¿­ò ׺ ¬¸·­ ©»®» ¬± ±½½«®ô ¬¸» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ©±«´¼ ²»»¼ ¬± ¿½½±«²¬ º±® ¿²§ ¿®»¿­ ¬¸¿¬ ©±«´¼ ¾» ®»³±ª»¼ º®±³ ¬¸» ·²ª»²¬±®§ò îòͬ±®³©¿¬»® ̸» ¹®±«° ¼·¼ ²±¬ ®»¿½¸ ½±²­»²­«­ ±² ¬¸·­ ·­­«»ò ß®»¿­ ¾»´±© ¬¸» îë󧻿® ­¬±®³ »ª»²¬ ©·´´ ®»³¿·² ·² ¬¸» Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ ¿­ ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ò ر©»ª»®ô ¬¸»®» ·­ ²±¬ ¿¹®»»³»²¬ ¬¸¿¬ ¬¸» °®±ª·­·±²­ ·² ¬¸» ¼®¿º¬ °´¿² ¼± ²±¬ °®»½´«¼» ±® °®±¸·¾·¬ ¼»ª»´±°³»²¬ò ̸»®» ·­ ¿¹®»»³»²¬ ¬¸¿¬ ¬¸»­» ´¿²¼­ ®»°®»­»²¬ ¿ ª»®§ ­³¿´´ ¿½®»¿¹»ô ¸±©»ª»® ¬¸»§ ¿®» ²±¬ ³¿°°»¼ ¿²¼ ½¿²²±¬ ¾» ®»¿¼·´§ ´±½¿¬»¼ò ̸·­ ·­­«» ­¸±«´¼ ¾» »¨¿³·²»¼ º«®¬¸»® ¼«®·²¹ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ò ïïòÒ±¼¿´ Ü»ª»´±°³»²¬ñλ­·¼»²¬·¿´ ·² ݱ³³»®½·¿´ Ú·²¼·²¹­ ïòÌ®¿²­Ð´¿² ·¼»²¬·º·»­ ¿ ²±¼¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ­¬®¿¬»¹§ º±® ¬¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²»ò Ûºº±®¬­ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸·­ ­¬®¿¬»¹§ ¸¿ª» ®»­«´¬»¼ ·² ¬¸» ¿¼±°¬·±² ±º ­»ª»®¿´ ³·¨»¼ «­» ½»²¬»® ¿²¼ ²±¼¿´ ±ª»®´¿§ ¦±²»­ ·²¬± ¬¸» ´¿²¼ «­» ½±¼»ò îò̸» ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ ·² ÛÝÔß º±® ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ·² ²±¼»­ ¿®» ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ©¸¿¬ ©±«´¼ ¾» »¨°»½¬»¼ «²¼»® ¬¸» ½«®®»²¬ °®±ª·­·±²­ ·² ½±¼» º±® ¬¸» ª¿®·±«­ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ·² ¬¸»­» ¿®»¿­ò íòÜ¿¬¿ ¿­­±½·¿¬»¼ ©·¬¸ ¬¸» ÛÝÔß »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ·² ½±³³»®½·¿´ ¿®»¿­ ©¿­ ®»ª·»©»¼ ¿²¼ º±«²¼ ¬± ¾» ­«ºº·½·»²¬ò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ½¸¿²¹» ·­ ²»»¼»¼ ¬± ¬¸» ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ ·² ÛÝÔßò îò׬ ­¸±«´¼ ¾» ²±¬»¼ ¬¸¿¬ ÛÝÔß ¼±»­ ²±¬ ³¿µ» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ º«¬«®» ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² ¿´´ ¬¸» ²±¼»­ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ¬¸» Ì®¿²­Ð´¿² ²±¼¿´ ­¬®¿¬»¹§ò ̸·­ ·­ ¾»½¿«­» ¬¸» º«´´ ·³°´»³»²¬¿¬·±² ±º ¬¸·­ ­¬®¿¬»¹§ ·­ ²±¬ ®»º´»½¬»¼ ·² ½«®®»²¬ °±´·½·»­ ø·ò»òô ®»ó¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ®»ó¦±²·²¹÷ò íò̸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ­¸±«´¼ °®±ª·¼» ¬¸» ±°°±®¬«²·¬§ ¬± »¨¿³·²» ¸±© º«®¬¸»® ³¿§ ·²½´«¼» »¨¿³·²¿¬·±² ±º ²»© °±´·½·»­ ±® ½±¼» °®±ª·­·±²­ò ê ߬¬¿½¸³»²¬ Þ ïîòر«­·²¹ Ó·¨ Ú·²¼·²¹­ ïò̸» ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ·² ÛÝÔß º±® ¬¸» ²»¨¬ î𠧻¿®­ ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ¬¸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ø·ò»òô ­·²¹´» º¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ ª»®­«­ ³«´¬·óº¿³·´§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­÷ ©·´´ ¾» ¬¸» ­¿³» ·² ¬¸» º«¬«®» ¿­ ·¬ ¸¿­ ¾»»² ¼«®·²¹ ¬¸» îððïóîððè °»®·±¼ ø©¸·½¸ ·­ ­·³·´¿® ¬± ¿­ ·¬ ¸¿­ ¾»»² º±® ®±«¹¸´§ ¬¸» °¿­¬ í𠧻¿®­÷ò îòײº±®³¿¬·±² ±² ¸±«­·²¹ ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ ©·´´ ¾» °®±ª·¼»¼ ¿­ °¿®¬ ±º ÛÝÔßô º±® «­» ¼«®·²¹ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¿­ ¼·­½«­­·±²­ ±½½«® ¿¾±«¬ º«¬«®» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ ¬¸»·® ®»´¿¬·±²­¸·° ¬± ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ò íòͬ¿ºº ½±²º·®³»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ·²º±®³¿¬·±² ±² ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³»­ ±² ´±¬­ ¿­ ¿ °»®½»²¬¿¹» ±º ±«® ¸±«­·²¹ ³·¨ ©¿­ ½±®®»½¬ ¾¿­»¼ ±² ª¿´·¼¿¬·²¹ ­¬¿¬» ¼¿¬¿ ©·¬¸ ¼¿¬¿ ½±´´»½¬»¼ ¾§ ¬¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» Ü»ª»´±°³»²¬ Ü·ª·­·±²ò ìò̸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ½«®®»²¬´§ ·²½´«¼»¼ ·² ¬¸» ¿²¿´§­·­ ¿®» ­«ºº·½·»²¬ º±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ÛÝÔßò ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ½¸¿²¹» ·­ ²»»¼»¼ ¬± ¬¸» ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ò îò׬ ©·´´ ¾» ·³°±®¬¿²¬ º±® ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¬± ½±²­·¼»® ¿²¼ ¼±½«³»²¬ ¬¸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ­«°°±®¬­ º®±³ ¿ °±´·½§ °»®­°»½¬·ª» ø»ò¹òô ­»½±²¼¿®§ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ô ¸·¹¸ ±½½«°¿²½§ ¿°¿®¬³»²¬­ô »¬½ò÷ ­± ¬¸¿¬ º«¬«®» ½¸¿²¹»­ ¬± ¬¸» ½±¼» ½¿² ¾» »ª¿´«¿¬»¼ º±® ¬¸»·® ·³°¿½¬ ±² ¬¸» °±´·½§ ¿­­«³°¬·±²­ò ̸·­ ·­ ®»½±¹²·¬·±² ±º ¬¸» º¿½¬ ¬¸¿¬ ¿´¬¸±«¹¸ ÛÝÔß ¿²¼ Û²ª·­·±² Û«¹»²» º±½«­ ±² ¼©»´´·²¹ «²·¬­ô ½±²­·¼»®¿¬·±² ±º ¬¸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¬¸¿¬ ©» ¿­­«³» ©·´´ ½±²¬¿·² ¬¸»­» «²·¬­ ·­ ¿´­± »­­»²¬·¿´ò íò̸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ¿´´±©­ º±® ¬¸» »¨¿³·²¿¬·±² ¿²¼ ³±¼»´·²¹ ±º ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ ±² ¿ ¸±«­·²¹ ³·¨ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» ¼·ºº»®»²¬ º®±³ ¬¸¿¬ ¿­­«³»¼ ·² ÛÝÔß ¿²¼ ¬¸¿¬ ³¿§ ·²½´«¼» ½±²­·¼»®¿¬·±² ±º ²»© °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ¿¼¼®»­­ ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ ·­­«»­ò Ò±¬ ¿´´ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¿ ¼·ºº»®»²¬ ¸±«­·²¹ ³·¨ ·² ¬¸» º«¬«®» ©·´´ ®»¯«·®» °±´·½§ ½¸¿²¹»­ò ïíò˲¼»®¾«·´¼ כּ ñ ˬ·´·¦¿¬·±² Ú¿½¬±®­ Ú·²¼·²¹­ ïò ¾«·´¬ò Ú¿½¬±®­ ¬¸¿¬ ¿ºº»½¬ ¿²¬·½·°¿¬»¼ «¬·´·¦¿¬·±² øº±® »¨¿³°´»ô ­´±°»÷ ¿®» ¿³±²¹ ¬¸» ·¦¿¬·±²ô ·ò»òô ¸±© ³«½¸ ±º ³¿¨·³«³ °±¬»²¬·¿´ ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ ·­ ²±¬ ¾«·´¬ò îò ½¿°¿¾·´·¬·»­ ¾§ ¿ ­§­¬»³¿¬·½ ¿°°®±¿½¸ ¬± «¬·´·¦¿¬·±² º¿½¬±®­ô ²±¬ ??± ®»°±®¬·²¹ ¸·­¬±®·½¿´ ±® ¿²¬·½·°¿¬»¼ ¼»²­·¬·»­ò íò̸» ­¬¿¬«¬» ¬¸¿¬ ©¿­ ¿¼±°¬»¼ ¾§ ¬¸» ´»¹·­´¿¬«®» ¿²¼ ¬¸¿¬ ·²·¬·¿¬»¼ ¬¸» ÛÝÔß ¿²¼ Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­»­ øÑÎÍ ïçéòîçê÷ ­°»½·º·½¿´´§ ¼·®»½¬­ Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ¬± ®»°±®¬ ¿ª»®¿¹» ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ô ¿½¬«¿´ ¿²¼ ¿²¬·½·°¿¬»¼ ¼»²­·¬§ ¿²¼ ¼»²­·¬§ ®¿²¹»­ò ÜÔÝÜ ­¬¿ºº ¸¿ª» ½±²º·®³»¼ ¬¸¿¬ ¬¸·­ ´¿²¹«¿¹» ·²¼·½¿¬»­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ²»»¼­ ¬± °´¿² º±® ­°»½·º·½ ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬·»­ò é ߬¬¿½¸³»²¬ Þ ìòײ½±®°±®¿¬·²¹ «¬·´·¦¿¬·±² º¿½¬±®­ ·²¬± ¸±«­·²¹ ²»»¼ ³±¼»´·²¹ ø±® º±®»½¿­¬·²¹÷ ¼±»­ ²±¬ °®»ª»²¬ ®»°±®¬·²¹ ¸·­¬±®·½¿´ ±® ¿²¬·½·°¿¬»¼ ¼»²­·¬·»­ô ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ÑÎÍò ëòᮬ´¿²¼ ³»¬®± ¿®»¿ ½·¬·»­ ¿®» ¬¸» ±²´§ ½·¬·»­ ·² ¬¸» ­¬¿¬» ¬¸¿¬ ½«®®»²¬´§ ®»°±®¬ ±² ¿²¼ °´¿² º±® ¸±«­·²¹ ¼»²­·¬§ ¿­ ¿ º«²½¬·±² ±º «²¼»®¾«·´¼ ¾»½¿«­» ¬¸»®» ¿®» ­°»½·º·½ ®«´»­ ¬¸¿¬ ®»¯«·®» ¬¸»³ ¬± ¼± ­±ò êòײ½±®°±®¿¬·²¹ «¬·´·¦¿¬·±² º¿½¬±®­ ·²¬± ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¿²¿´§­»­ ¿­ ¿ ³±¼»´·²¹ ½±²½»°¬ ³¿§ ¾» «­»º«´ ·² º±®»½¿­¬·²¹ ¿²¬·½·°¿¬»¼ ¼»²­·¬§ ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±² ïòÒ± ½¸¿²¹» ·­ ²»»¼»¼ ¬± ¬¸» ÛÝÔß ¼¿¬¿ ±® ·²º±®³¿¬·±² °®»ª·±«­´§ °®»­»²¬»¼ò îòλ½±³³»²¼ ¬¸¿¬ ¬¸·­ ·­­«» ¾» ¿¼¼®»­­»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò è ߬¬¿½¸³»²¬ Ý ÛÝÔß Õ»§ б´·½§ ×­­«»­ º±® Û²ª·­·±² Û«¹»²» ß°®·´ ïëô îðïð ̸» º±´´±©·²¹ ·­ ¿ ´·­¬ ±º ·­­«»­ ¬¸¿¬ ¸¿ª» ¾»»² ®»½±³³»²¼»¼ ¾§ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼­ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ ݱ³³«²·¬§ ß¼ª·­±®§ ݱ³³·¬¬»» øÝßÝ÷ º±® ½±²­·¼»®¿¬·±² ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò ß²§ ½¸¿²¹»­ ¬± °±´·½·»­ ®»¹¿®¼·²¹ ¬¸»­» ·­­«»­ ½±«´¼ °±¬»²¬·¿´´§ ·³°¿½¬ ¬¸» ±ª»®¿´´ ´¿²¼ ²»»¼ ·¼»²¬·º·»¼ ¾§ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ò Ë´¬·³¿¬»´§ Ý·¬§ ݱ«²½·´ ©·´´ ¼»¬»®³·²» ©¸·½¸ ·­­«»­ ­¸±«´¼ ¾» ¿¼¼®»­­»¼ ¿­ °¿®¬ ±º Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò ×­­«»­ ©·¬¸ Í°»½·º·½ ÝßÝ Î»½±³³»²¼¿¬·±²­ ̸»­» ·­­«»­ ¸¿ª» ­°»½·º·½ ®»½±³³»²¼¿¬·±²­ º®±³ ¬¸» ÝßÝ ¬¸¿¬ ¿®» °®»­»²¬»¼ ·² ߬¬¿½¸³»²¬ Þò ̸»§ ¿®» ±²´§ ¾®·»º´§ ­«³³¿®·¦»¼ ¸»®»ò λ­·¼»²¬·¿´ λ¼»ª»´±°³»²¬ ß¼¼·¬·±²¿´ ¿²¿´§­·­ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ±º º«²½¬·±² ±º ±¬¸»® ´¿²¼ «­» ¿²¼ ³¿®µ»¬ º¿½¬±®­ ­¸±«´¼ ¾» ·²½´«¼»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò Ò±¼¿´ Ü»ª»´±°³»²¬ Ú«®¬¸»® »¨¿³·²¿¬·±² ±º ¬¸» Ì®¿²­Ð´¿² ²±¼¿´ ø³·¨»¼ «­»÷ ­¬®¿¬»¹§ ­¸±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¿­ ¿ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»ò ͬ±®³©¿¬»® ú Ü®¿·²¿¹»©¿§ ×­­«»­ ̸»®» ·­ ¿¹®»»³»²¬ ¬¸¿¬ ¼®¿·²¿¹»©¿§­ ¿®» ¾«·´¼¿¾´» ¹·ª»² ½«®®»²¬ ®»¹«´¿¬·±²­ô ¾«¬ ´»­­ ¿¹®»»³»²¬ ¿®±«²¼ ¿®»¿­ ¾»´±© ¬¸» îë󧻿® º´±±¼ ·²¬»®ª¿´ò ᬻ²¬·¿´ ¿³»²¼³»²¬­ ¬± ¬¸» ¼®¿·²¿¹»©¿§ ®»¹«´¿¬·±²­ ¿²¼ ¿¼¼®»­­·²¹ ¬¸» ­¬±®³©¿¬»® ·­­«» ­¸±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò É»¬´¿²¼­ ß¼¼·¬·±²¿´ °®±¬»½¬·±²­ º±® Ô±½¿´ É»¬´¿²¼ ײª»²¬±®§ ©»¬´¿²¼ ¿®»¿­ ­¸±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò д¿² Ü»­·¹²¿¬·±²­ ̸» ÝßÝ ¸¿­ ®»½±³³»²¼»¼ ¬¸¿¬ ¬¸» ³»¬®± °´¿² ¾» ³¿¼» °¿®½»´ ­°»½·º·½ ·² ¿´´ ½¿­»­ °®·±® ¬± ¿¼±°¬·±² ±º ¿ Û«¹»²»ó±²´§ ËÙÞò п®µ´¿²¼ Ò»»¼ ˲¼»® ¬¸» ®»ª·­»¼ ³»¬¸±¼±´±¹§ô °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ©±«´¼ ¾» ½¿´½«´¿¬»¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿¼±°¬»¼ Ю±¶»½¬ ¿²¼ Ю·±®·¬§ д¿²ò ݱ³³«²·¬§ ¼·­½«­­·±² ¿¾±«¬ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼­ ¾»§±²¼ ¬¸±­» ­°»½·º·»¼ ·² ¬¸·­ °´¿² ³¿§ ¾» ¿°°®±°®·¿¬» ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò ر«­·²¹ ̧°»­ñÜ»²­·¬§ ß¼¼®»­­ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿¬ ¿ º·²»® ¹®¿·²ô °¿®¬·½«´¿®´§ ¿­ ·¬ ®»´¿¬»­ ¬± º«¬«®» ½±¼» ¿³»²¼³»²¬­ò Ì®¿²­°±®¬¿¬·±² Û²­«®» ¬¸¿¬ ¿´´ ¿­­«³°¬·±²­ ¿­­±½·¿¬»¼ ©·¬¸ °±¬»²¬·¿´ »¨°¿²­·±² ¿®»¿­ ø·º ²»»¼»¼÷ ¸¿ª» ¿¼¼®»­­»¼ Ù±¿´ ïî ø¬®¿²­°±®¬¿¬·±²÷ º·²¼·²¹­ ¬¸¿¬ ·²½´«¼» ²»»¼»¼ ·²º®¿­¬®«½¬«®» ·³°®±ª»³»²¬­ò ˬ·´·¦¿¬·±² ײ½±®°±®¿¬·²¹ «¬·´·¦¿¬·±² º¿½¬±®­ ø¸±© ³«½¸ ±º ¬¸» ³¿¨·³«³ ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ ·­ ¿½¬«¿´´§ ¾«·´¬÷ ¿­ ¿ ³±¼»´·²¹ ½±²½»°¬ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ­¸±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ò ï ߬¬¿½¸³»²¬ Ý Ù»²»®¿´ ×­­«»­ ر«­·²¹ ߺº±®¼¿¾·´·¬§ ײº±®³¿¬·±² ±² ¸±«­·²¹ ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ ¸¿­ ¾»»² °®±ª·¼»¼ ·² ÛÝÔßò ̸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±½»­­ ©·´´ ²»»¼ ¬± ½±²­·¼»® ¸±© ³«½¸ ±º ¿ º¿½¬±® ¿ºº±®¼¿¾·´·¬§ ­¸±«´¼ ¾» ·² ¬¸» ½¸±·½»­ ¿¾±«¬ º«¬«®» ¼»²­·¬§ ¿²¼ ¸±«­·²¹ ³·¨ò Ý´·³¿¬» ú Û²»®¹§ ß½¬·±² д¿² ݱ²­·¼»® ¬¸» º·²¼·²¹­ º®±³ ¬¸·­ °´¿² ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» ®»´¿¬»¼ ¬± ´¿²¼ «­» ø·ò»òô ½´·³¿¬» ½¸¿²¹»ô °»¿µ ±·´÷ò ̸·­ °´¿² ·­ ¿²¬·½·°¿¬»¼ ¬± ¾» ½±³°´»¬»¼ ·² ´¿¬»ó­«³³»® îðïðò Û½±²±³·½ Ü»ª»´±°³»²¬ Ò»© »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ¹±¿´­ ±® °±´·½·»­ ½±«´¼ ·³°¿½¬ ±«® ­·¬» ²»»¼­ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼­ò Ý«®®»²¬´§ ÛÝÔß ´¿½µ­ ¿ ­¬®¿¬»¹§ º±® ´¿®¹»® »³°´±§³»²¬ ­·¬»­ ¿­ ¬¸»®» ·­ ²± ¼·­½®»¬» °±´·½§ ¬± ¹«·¼» ¬¸·­ ´¿²¼ ²»»¼ò Û²ª·­·±² Û«¹»²» ­¸±«´¼ ¿¼¼®»­­ ¬¸·­ ·­­«»ò Ò¿¬«®¿´ λ­±«®½»­ ß¼¼·¬·±²¿´ °®±¬»½¬·±²­ º±® ²¿¬«®¿´ ¿®»¿­ ¾»§±²¼ ½«®®»²¬ Ù±¿´ ë ®»¹«´¿¬·±²­ ³¿§ ¾» ¿² ·­­«» ¬¸¿¬ ­¸±«´¼ ¾» ½±²­·¼»®»¼ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²»ò Ó¿®µ»¬ Ì®»²¼­ Û²ª·­·±² Û«¹»²» ­¸±«´¼ ½±²­·¼»® ¬¸» ·³°¿½¬ ±º º«¬«®» ³¿®µ»¬ ¬®»²¼­ ±² ´¿²¼ ²»»¼ô ¿­ ¬¸»­» ©±«´¼ ²±¬ ®»¯«·®» ½¸¿²¹»­ ¬± °±´·½·»­ò î ߬¬¿½¸³»²¬ Ü Project Committee Members Eugene Comprehensive Lands Assessment Community Advisory Committee Member List Jon Belcher At-Large Howie Bonnett Eugene Sustainability Commission Merle Bottge Developed Parks Community Norton Cabell Eugene Housing Policy Board Paul Conte At-Large Rick Duncan Eugene Planning Commission (non-CAC member attendee) Kim Hyland At-Large Carolyn Jacobs Eugene Neighborhood Leaders Council Bill Kloos Eugene Area Chamber of Commerce Kevin Matthews City-Wide Local Advocacy Group Brent McLean Commercial/Retail Community Laura Potter Home Builders Association of Lane County Matt Powell Eugene Association of Realtors Erik Riechers Investment Community Jack Roberts Lane Metro Partnership John Winquist Natural Resource Community Agency Technical Advisory Committee Member List Barb Bellamy Eugene 4J Schools Neil Bjorklund Eugene PW Parks Savannah Crawford ODOT Terri Harding Eugene ICS & OS Projects Pat McGillivray Bethel Schools Ed Moore DLCD Steve Nystrom Eugene PDD Planning Jeannine Parisi EWEB Linda Pauly City of Springfield Chris Ramey University of Oregon David Roth Eugene PW Engineering Stephanie Schulz Lane County Tom Schwetz Lane Transit District Mike Sullivan Eugene PDD Development Bob Warren Oregon Economic & Community Development Department