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HomeMy WebLinkAboutResolution No. 5004 COUNCIL RESOLUTION NO. 5004 A RESOLUTION CONCERNING THE EUGENE COMPREHENSIVE LANDS ASSESSMENT PROJECT’S 20-YEAR NEED DETERMINATION PASSED: 8/0 REJECTED: OPPOSED: ABSENT: CONSIDERED: April 21, 2010 RESOLUTION NO. 5004 A RESOLUTION CONCERNING THE EUGENE COMPREHENSIVE LANDS ASSESSMENT PROJECT’S 20-YEAR NEED DETERMINATION. The City Council of the City of Eugene finds that: A. In 2007, the Oregon Legislature passed House Bill 3337 requiring the City of Eugene establish an urban growth boundary (“UGB”) that does not include the City of Springfield. To do so, the City must first make reasonable estimates of Eugene’s 20-year housing and employment needs, its current buildable land supply (its “inventory”) and amount of development that is likely to occur on that land. The City established the Eugene Comprehensive Land Assessment (“ECLA”) project to make these estimates and determinations. B. On December 9, 2009, the City Council approved Resolution 4994 which accepted ECLA’s draft estimates and determinations, described in A., above. That Resolution stated that the City Council intended to review and refine those materials in April, 2010. C. As directed by the City Council, since December, 2009, City staff has worked closely with an ECLA Community Advisory Committee to address key issues concerning the draft documents accepted by the City Council by Resolution No. 4994. D. The ECLA project has now completed its analysis of the City’s: (1) buildable lands inventory; (2) housing needs; (3) economic needs; and (4) needs for public and semi- public land. The results of this analysis are contained in the Executive Summary, attached as Exhibit A to this resolution. At the time the City Council takes final action to establish its new UGB, the Council will be asked to adopt a comprehensive Buildable Lands Inventory, Housing Needs Analysis, Economic Opportunities Analysis and Public and Semi-Public Land Needs Analysis. E. The land need determination in the Executive Summary, attached as Exhibit A to this resolution, represents a reasonable estimate of Eugene’s land need in acres if there were no changes to the assumptions in Exhibit A, policies or program areas that would affect the need for residential or employment lands. Changes to development regulations, assumptions, market responses, and other factors will be considered as the City takes steps, through the “Envision Eugene” project, to identify the ways in which its 20-year needs will be accommodated. F. Based on Oregon laws, rules and judicial orders, the City is prohibited from adopting the supply and demand information until the City can also demonstrate that its new, Eugene-only UGB will contain sufficient land to accommodate the identified 20-year needs. Therefore, the City Council’s adoption of this resolution, simply “accepting” the conclusions of the ECLA project, is an interim step in the longer process of adopting a new, Eugene-only UGB. Resolution - Page 1 of 2 ÷ÄÔÓÚÓÈû Summary Section 1 ES XECUTIVEUMMARY ̸·­ ®»°±®¬ ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ ±º ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ÆÔÉÕÔÏøÈÖØÏØiÊèËÛÜÏöËÎÆÉÕ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ò ͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ Ñ®»¹±² ½·¬·»­ ¸¿ª» ¿ ËÙÞ ©·¬¸ »²±«¹¸ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ º±® ¿ îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² Ô»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííé ©¸·½¸ ¼·®»½¬»¼ Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ¬± »­¬¿¾´·­¸ ­»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ øËÙÞ­÷ò ̸·­ ®»°±®¬ ½±²½´«¼»­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿² ¿°°®±¨·³¿¬»´§ ïôìðð ¿½®» ¼»º·½·¬ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¿²¼ ²»¿®´§ ìðð ¿½®» ¼»º·½·¬ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ «²¼»® ¾¿­»´·²» ½±²¼·¬·±²­ò ̸» °«®°±­» ±º ¬¸·­ ®»°±®¬ ·­ ¬± ¿´´±© ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ ¬± ³¿µ» ¿ ¶«¼¹³»²¬ ¿¾±«¬ ¬¸»­» ½±²½´«­·±²­ô ¿²¼ ¬± ¿³»²¼ ·¬ ¿­ ¿°°®±°®·¿¬»ò ׺ ¬¸±­» ½±²½´«­·±²­ô ¿²¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¿²¼ ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ ´»¿¼ ¬± ¬¸»³ô ¿®» ¼»»³»¼ ¿½½»°¬¿¾´» ¾§ ¬¸» Û«¹»²» Ý·¬§ ݱ«²½·´ô ¬¸»² ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ²»»¼ ¬± »ª¿´«¿¬» °±´·½·»­ ¬¸¿¬ ·²½®»¿­» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ø»ò¹òô ¾§ ·²½®»¿­·²¹ ¼»²­·¬§÷ô ¿¼¼ ´¿²¼ ¬± ¬¸» ËÙÞô ±® ¾±¬¸ò ̸¿¬ »ª¿´«¿¬·±²ô ½¿´´»¼ Û²ª·­·±² Û«¹»²»ô ¸¿­ ­¬¿®¬»¼ ¿²¼ ©·´´ ½±²¬·²«» ¬¸®±«¹¸±«¬ îðïðò Ì¿¾´» Íóï ­¸±©­ ¿ ­«³³¿®§ ±º ¬¸» ´¿²¼ ¼»º·½·¬ ·¼»²¬·º·»¼ «²¼»® ¬¸» ¾¿­»´·²» ½±²¼·¬·±²­ò ׬ ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±ºæ ïôìïð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ô ©·¬¸ ²»¿®´§ çðû ±º ¬¸» ¼»º·½·¬ ·² ¬¸» Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² íèè ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ Ò± ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»º·½·¬ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸·­ ÜÏÜÑÄÊÔÊÆÔÉÕÎÈÉÜ×ÈËÉÕØËÙÔÊÚÈÊÊÔÎÏÎ×øÈÖØÏØiÊØÚÎÏÎÐÔÚ ¼»ª»´±°³»²¬ ¹±¿´­ô ¿­ ¼·­½«­­»¼ ·² Í»½¬·±² ìòî Table S-1. Summary of land deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Needed Land Plan Designation(Gross Acres) Residential 1,410 Low Density Residential 1,244 Medium Density Residential 72 High Density Residential 94 Commercial 388 Industrial ---- Source: ECONorthwest ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 1 Section 2 I NTRODUCTION ̸·­ ®»°±®¬ ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» Û«¹»²» ݱ³°®»¸»²­·ª» Ô¿²¼ ß­­»­­³»²¬ øÛÝÔß÷ ±º ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ÆÔÉÕÔÏøÈÖØÏØiÊèËÛÜÏöËÎÆÉÕ Þ±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ò ͬ¿¬» ´¿© ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ Ñ®»¹±² ½·¬·»­ ¸¿ª» ¿ ËÙÞ ©·¬¸ »²±«¹¸ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ º±® ¿ îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² Ô»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííé ©¸·½¸ ¼·®»½¬»¼ Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ ¬± »­¬¿¾´·­¸ ­»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ øËÙÞ­÷ò ̸·­ ®»°±®¬ ¿¼¼®»­­»­ ¬¸» ®»¯«·®»³»²¬­ ±º ØÞ íííé ·² ¬¸» ½±²¬»¨¬ ±º ±¬¸»® ­¬¿¬» ®»¯«·®»³»²¬­ º±® ¿ ËÙÞ »ª¿´«¿¬·±² ·²½´«¼·²¹ ¿ Þ«·´¼¿¾´» Ô¿²¼­ ײª»²¬±®§ øÞÔ×÷ô ¿² Û½±²±³·½ Ñ°°±®¬«²·¬§ ß²¿´§­·­ øÛÑß÷ô ¿²¼ ¿ ر«­·²¹ Ò»»¼­ ß²¿´§­·­ 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½·¬·»­ ´·µ» »¨°»½¬»¼ °±°«´¿¬·±² ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸á Û«¹»²»ô ¬¸¿¬ ¿²¿´§­·­ ·­ ¼±²» «­·²¹ Ù×Í ·²º±®³¿¬·±² ¿¾±«¬ ´¿²¼ ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ¿²¼ ³¿µ·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬§°»­ ¿²¼ ´»ª»´­ ±º ¬¸±­» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ¬¸¿¬ ³¿µ» ´¿²¼ ª¿½¿²¬ ¿²¼ ¾«·´¼¿¾´» ±® ²±¬ò ر© ³«½¸ ©·´´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ±º ´¿²¼ ²±© ¼»ª»´±°»¼ ®»¼«½» ¬¸» ²»»¼ º±® ª¿½¿²¬ô ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »¨°»½¬»¼ ̸¿¬ ¯«»­¬·±² ·­ ¿¼¼®»­­»¼ ¾§ »­¬·³¿¬·²¹ »·¬¸»® øï÷ ¸±© ¹®±©¬¸á ³«½¸ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ª·¿ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ô ¸»²½»ô ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ô ±® øî÷ ¸±© ³«½¸ ¼»ª»´±°»¼ ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 5 ´¿²¼ ·­ ®»¼»ª»´±°¿¾´» ·² ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ ­± ¬¸¿¬ ·¬ ³¿§ ¾» ¿¼¼»¼ ¬± ¬¸» ­«°°´§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ò ɸ¿¬ ¼±»­ ¬¸» ½±³°¿®·­±² ±º ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ²»»¼ ø¼»³¿²¼÷ ¬± ¬¸» »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ­«°°´§ ­«¹¹»­¬ ¿¾±«¬ ©¸»¬¸»® ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞ ¸¿­ »²±«¹¸ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» î𠧻¿®­ ±º »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸á ߬ ¬¸·­ ´»ª»´ ±º ¼»­½®·°¬·±²ô ¬¸» ¿­­»­­³»²¬ °®±½»­­ ·­ ®»´¿¬·ª»´§ ½´»¿® ¿²¼ ´±¹·½¿´ò Þ«¬ ¬¸»®» ¿®» ³¿²§ ¼»¬¿·´­ ®»¯«·®»¼ ¾§ ­¬¿¬«¬»ô ¿¼³·²·­¬®¿¬·ª» ®«´»ô ¿²¼ ½±«®¬ ®«´·²¹­ ¬¸¿¬ ³¿µ» ¬¸» °®±½»­­ ½±³°´»¨ò ̸»®» ·­ ²±¬ ­°¿½» ·² ¬¸·­ ­«³³¿®§ ¬± ¹± ¬¸®±«¹¸ ¿´´ ¬¸» ¼»¬¿·´­ ±º ¬¸» º«´´ ¿­­»­­³»²¬ò Ì»½¸²·½¿´ ¿°°»²¼·½»­ °®±ª·¼» ¬¸±­» ¼»¬¿·´­ ø¿¾±«¬ ¬¸» »ª¿´«¿¬·±² º®¿³»©±®µô ¿­­«³°¬·±²­ô ¼¿¬¿ô ¿²¼ ¿²¿´§­·­ ³»¬¸±¼­÷ º±® ¬¸» ¬¸®»» ³¿·² ¼®·ª»®­ ±º «®¾¿² ´¿²¼ «­»æ ²»»¼ º±® ¸±«­·²¹ô »³°´±§³»²¬ô ¿²¼ °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó °«¾´·½ «­»­ò Section 4 RA ESULTS OF THE SSESSMENT ̸·­ ­»½¬·±² °®»­»²¬­ ¿ °®»ó°±´·½§ ­«³³¿®§ ±º ¬¸» ®»­«´¬­ ±º ¬¸» ÛÝÔß ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ±º ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞò ̸» ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ÔÊÛÜÊØÙÎÏËØÚØÏÉÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÉËØÏÙÊÜÏÙÔÏ×ÎËÐÜÉÔÎÏÜÛÎÈÉøÈÖØÏØiÊ ½«®®»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ò ̸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ÛÜÊØÑÔÏØÜÏÜÑÄÊÔÊÜÊÊÈÐØÉÕÜÉøÈÖØÏØiÊ×ÈÉÈËØÙØÇØÑÎÍÐØÏÉÆÔÑÑÛØÊÔÐÔÑÜË ¬± °¿­¬ ¿²¼ ½«®®»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ò ̸» °«®°±­» ±º ¼»ª»´±°·²¹ ¿ ¾¿­»´·²» ¿²¿´§­·­ ©¿­ ¬± °®±ª·¼» ¿² »­¬·³¿¬» ±º ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ¿­ ¬¸» ¾¿­·­ º±® °±´·½§ ¼·­½«­­·±²­ ¿¾±«¬ 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øÞÔ×÷ ½´¿­­·º·»­ ¿´´ ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ¬± ¼»¬»®³·²» ¬¸» ¿³±«²¬ ±º ª¿½¿²¬ ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ ¬¸¿¬ ³¿§ ¾» ¿ª¿·´¿¾´» º±® ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ·­ ¾¿­»¼ ±² ²«³»®±«­ ¼¿¬¿­»¬­ ³¿·²¬¿·²»¼ ¾§ ¬¸» Ô¿²» ݱ«²½·´ ±º Ù±ª»®²³»²¬­ô Ý·¬§ ±º Û«¹»²»ô ¿²¼ ³¿²§ ±¬¸»®­ô ¿­ ©»´´ ¿­ ¼¿¬¿ ¿½¯«·®»¼ º®±³ ½±²¬®¿½¬±®­ ±® ±¬¸»® »¨¬»®²¿´ ­±«®½»­ô ­«½¸ ¿­ ¬¸» ­¬¿¬» ±® º»¼»®¿´ ¹±ª»®²³»²¬ò ß°°»²¼·¨ ß ¼±½«³»²¬­ ¬¸» º«´´ ´·­¬ ±º ¼¿¬¿ ­»¬­ «­»¼ ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ·²ª»²¬±®§ ±º ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ò ß´´ ´¿²¼­ ·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ©»®» ½¿¬»¹±®·¦»¼ ·²¬± ³«¬«¿´´§ »¨½´«­·ª» ½¿¬»¹±®·»­ò Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ¬¸» º±«® ½¿¬»¹±®·»­ ±º ´¿²¼æ øï÷ ½±³³·¬¬»¼ô øî÷ °®±¬»½¬»¼ô øí÷ ¼»ª»´±°»¼ô ¿²¼ øì÷ ¼»ª»´±°¿¾´»ò Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ¬¸¿¬ øÈÖØÏØiÊèöûÕÜÊ ¬ èû ±º ©¸·½¸ øîôéëè ¿½®»­÷ ©¿­ ½´¿­­·º·»¼ ¿­ ¾«·´¼¿¾´» ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ô ©¸·½¸ ·­ ª¿½¿²¬ò ̸» ³¿¶±®·¬§ ±º ¼»ª»´±°¿¾´» ´¿²¼ ©¿­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ øïôêéç ¿½®»­÷ ±® ·² ·²¼«­¬®·¿´ ¼»­·¹²¿¬·±²­ øçîì ¿½®»­÷ò Table 1. Acres by Plan Designation and Development Status, Eugene UGB, 2008 All Land Non-Buildable LandBuildable Land Plan DesignationCommittedProtectedDevelopableDevelopedTotal Commercial 662 1,32688 2,189 113 Commercial53282 1,14584 1,843 Major Retail Center13130 1814 346 Industrial 1,913924 5,7612,651 273 Light Medium Industrial89791 1,275393 2,656 Heavy Industrial64618 1,036174 1,873 Special Heavy Industrial215195 23817 Campus Industrial349159162 323994 Residential 5,9891,679 22,15513,642 845 Low Density Residential5,3341,432 19,50312,069 669 Medium Density Residential440109 1,253180 1,982 High Density Residential21667 67 320669 Government and Education 816- 84120 6 Mixed Use 1311210 145297 Other 2,48829156 3,202367 Total11,9991,5392,758 34,44618,151 Source: LCOG Buildable Lands Inventory Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 7 4.2 E MPLOYMENT LAND DEMAND ̸» °«®°±­» ±º ¿² »½±²±³·½ ±°°±®¬«²·¬·»­ ¿²¿´§­·­ øÛÑß÷ ·­ ¬± ¼»¬»®³·²» ·º ¬¸»®» ·­ »²±«¹¸ ´¿²¼ ·²­·¼» ¬¸» úÔÉÄiÊèöûÉÎÊÈÍÍÎËÉØÚÎÏÎÐÔÚÖËÎÆÉÕ ±ª»® ¿ îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̱ ³¿µ» ¬¸·­ ¼»¬»®³·²¿¬·±²ô ¬¸» Ý·¬§ ³«­¬ ¿­­»­­ ¸±© ³«½¸ ¿²¼ ©¸¿¬ ¬§°»­ ±º »½±²±³·½ ¹®±©¬¸ ³¿§ ±½½«® ·² Û«¹»²»ò ̸·­ ­»½¬·±² °®±ª·¼»­ ¿ ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ ¾¿­»¼ ±² ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¬¸» ¿³±«²¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ¬¸¿¬ ©·´´ ®»¯«·®» ²»© ´¿²¼ô »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ô ¿²¼ ´¿²¼ ²»»¼ ¾§ ­·¬» ­·¦»ò ̸·­ ­»½¬·±² °®±ª·¼»­ ¿ ¿°°®±¿½¸ ¬± »­¬·³¿¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ô ÙØÐÜÏÙÛÜÊØÙ ©¸·½¸ °®±¶»½¬­ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ °®»¼±³·²¿²¬´§ ±² ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô «­·²¹ ®»½»²¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ø»ò¹òô ¬¸» ²«³¾»® ±º »³°´±§»»­ °»® ¿½®»÷ ¬± »­¬·³¿¬» º«¬«®» ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ò Ù±¿´ ç ®»¯«·®»­ ½·¬·»­ ¬± ­¬¿¬» ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ øÑßÎ êêðóððçóððîðøï÷ø¿÷÷ ¿²¼ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ·²¼«­¬®·¿´ ¿²¼ ±¬¸»® »³°´±§³»²¬ «­»­ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ øÑßÎ êêðóððçóððîëøï÷÷ò ̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ¸¿­ ²±¬ ­¬¿¬»¼ ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ô ³¿µ·²¹ ·¬ ª»®§ ¼·ºº·½«´¬ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò ɸ»² Û«¹»²» ¼»½·­·±²³¿µ»®­ ¼»ª»´±° ¬¸·­ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ³¿§ ½¸¿²¹»ô °±­­·¾´§ ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ô ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ¿²¼ ¬¸» °±¬»²¬·¿´ º±® ´¿®¹»® ­·¬» ²»»¼­ò Ì¿¾´» î °®»­»²¬­ ¿ ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬§ô ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ º±® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò Ì¿¾´» î ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ Û«¹»²» ©·´´ ¸¿ª» ¿¾±«¬ ïïêôçëç ½±ª»®»¼ Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ò »³°´±§»»­ ·² îðïï ¿²¼ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ¿¬ ¿² ¿ª»®¿¹» ¿²²«¿´ ËÜÉØÎ×  ûÄ øÈÖØÏØiÊØÐÍÑÎÄÐØÏÉÛÜÊØÆÔÑÑÕÜÇØÖËÎÆÏ ¬± ïëìôïíê »³°´±§»»­ô ¿² ·²½®»¿­» ±º íéôïéé »³°´±§»»­ò ײ¼«­¬®·¿´ô ½±³³»®½·¿´ô ¿²¼ ®»¬¿·´»³°´±§³»²¬ ©·´´ ¹®±© ¾§ íïôèïê Ü»³¿²¼ º±® ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² »³°´±§»»­ ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °»®·±¼ò ¹±ª»®²³»²¬ »³°´±§³»²¬ ·­ ¿½½±«²¬»¼ º±® ·² ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ²»»¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ò ͱ³» »³°´±§³»²¬ ©·´´ Û³°´±§³»²¬ ²±¬ ®»¯«·®·²¹ ª¿½¿²¬ ´¿²¼ò ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ¿´®»¿¼§ ¼»ª»´±°»¼ò Ì¿¾´» î ¿­­«³»­ ¬¸¿¬æ øï÷ ¿¾±«¬ ïëû ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»¬¿·´ »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ²±²ó ECON Page 8 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment »³°´±§³»²¬ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ³±­¬´§ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­å øî÷ ¿¾±«¬ ïðû ±º ²»© »³°´±§³»²¬ ©·´´ ´±½¿¬» ·² »¨·­¬·²¹ ¾«·´¬ ­°¿½»å øí÷ ¿¾±«¬ ïéû ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ¬¸®±«¹¸ ®»¼»ª»´±°³»²¬ô ©·¬¸ ¬¸» ´¿®¹»­¬ ¿³±«²¬ ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·² ®»¬¿·´ »³°´±§³»²¬ ¿²¼ ¬¸» ­³¿´´»­¬ ­¸¿®» ±º ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·² ·²¼«­¬®·¿´ »³°´±§³»²¬ò ß´´ ¬±´¼ô ¿¾±«¬ íçû ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ·² Û«¹»²»ô ïîôíìè »³°´±§»»­ô ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ª¿½¿²¬ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ò ß¾±«¬ ïçôìêè »³°´±§»»­ ©·´´ Û³°´±§³»²¬ ®»¯«·®·²¹ ª¿½¿²¬ ´¿²¼ò ®»¯«·®» ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ì¿¾´» î ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ Û³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ò ©·´´ ¾» ­·³·´¿® ¬± ½«®®»²¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­æ ïí »³°´±§»»­ °»® ¿½®» øÛÐß÷ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ «­»­ô êè ÛÐß ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ «­»­ô ¿²¼ îí ÛÐß º±® ®»¬¿·´ò Û³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ©·´´ ®»­«´¬ Ù®±­­ ¿½®»­ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ò ·² ¼»³¿²¼ º±® êéç ²»¬ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ô ©¸·½¸ ¼±»­ ²±¬ ¿½½±«²¬ º±® ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ò ß²¿´§­·­ ±º ½«®®»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ °¿¬¬»®²­ ­¸±©­ ¬¸¿¬ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¸¿­ ¿ ²»¬ó¬±ó¹®±­­ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±® ±º ïëû ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¸¿­ ¿ ½±²ª»®­·±² º¿½¬±® ±º îðûò Þ¿­»¼ ±² ¬¸»­» ¿­­«³°¬·±²­ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ èïè ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ô ½±³³»®½·¿´ô ¿²¼ ®»¬¿·´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Table 2. Baseline estimate of employment growth, employment density, and employment land demand, Eugene UGB, 2011 to 2031 Employment Growth 2011 to 2031 Emp. Growth not EPA Land Land Use New Requiring New Employment (NetDemand Land Demand TypeEmploymentEmp. Landon New LandAcres)(Net Acres)(Gross Acres) Industrial 6,762 1,352 5,41013416 490 Commercial 20,180 8,072 12,10868178 223 Retail 4,874 2,924 1,9502385 106 Total 31,816 12,348 19,468 29 679 818 Source: ECONorthwest Note: Land need for government uses is accounted for in the analysis of public and semi-public land needs Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸» ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ¿²¼ ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» ¬¸®»» °¿®¬­ ±º ¼»¬»®³·²·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§æ ̸» ¼»³¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ò ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» »³°´±§³»²¬ º±®»½¿­¬ °®»­»²¬»¼ ·² Ì¿¾´» îò Ì¿¾´» ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 9 î ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¿ ¬±¬¿´ ±º ìçð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ «­»­ ¿²¼ íîç ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»¬¿·´ «­»­ò ̸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ ©»®» «­»¼ ¬± ¼»ª»´±° ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» íæ ÷ÈÉÈËØÙÔÊÉËÔÛÈÉÔÎÏÎ×ØÐÍÑÎÄÐØÏÉÑÜÏÙÛÄÊÔÉØÊÔÃØÆÔÑÑÛØ o ̸» ÊÔÐÔÑÜËÉÎÉÕØÚÈËËØÏÉÙÔÊÉËÔÛÈÉÔÎÏÎ×ÑÜÏÙÛÄÊÔÉØÊÔÃØ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ·²ª»²¬±®§ ­¸±©­ ¬¸¿¬ ³±®» ¬¸¿² ±²»ó ¬¸·®¼ ±º »³°´±§³»²¬ ·­ ´±½¿¬»¼ ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² º·ª» ¿½®»­ ¿²¼ ³±®» ¬¸¿² ±²»ó¯«¿®¬»® ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ·­ ´±½¿¬»¼ ·² ­·¬»­ ´¿®¹»® ¬¸¿² îë ¿½®»­ò ̸» ¿²¿´§­·­ ·² Ì¿¾´» í ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» ½«®®»²¬ ¼·­¬®·¾«¬·±² ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¾§ ­·¬» ­·¦» ©·´´ ½±²¬·²«» ·²¬± ¬¸» º«¬«®»ò Ú±® »¨¿³°´»ô Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸¿¬ ¿¾±«¬ ±²»ó¬¸·®¼ ±º ²»»¼»¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ©·´´ ¾» ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ øïéç ¿½®»­ ±º ¬¸» ìçð ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼÷ô ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ¬¸» ½«®®»²¬ ¼·­¬®·¾«¬·±² ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¾§ ­·¬» ­·¦»ò éÕØÜÇØËÜÖØÊÔÃØÎ×ÊÔÉØÊÆÔÑÑÛØÊÔÐÔÑÜËÉÎÉÕØÚÈËËØÏÉÜÇØËÜÖØ o Ù±¿´ ç ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ²«³¾»® ±º ÊÔÉØÊÔÃØ ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¾§ ´¿²¼ «­» ¬§°» ¿²¼ ­·¬» ­·¦»ò Ì¿¾´» í ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» ¿ª»®¿¹» ­·¦» ±º ­·¬»­ ©·´´ ®»³¿·² ¬¸» ­¿³» ¬¸®±«¹¸±«¬ ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ú±® »¨¿³°´»ô ¬¸» ¿ª»®¿¹» ­·¦» ±º ·²¼«­¬®·¿´ ­·¬»­ ¾»¬©»»² ë ¬± ïð ¿½®»­ ·² ­·¦» ·­ é ¿½®»­ò Ì¿¾´» í ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸·­ ¿ª»®¿¹» ©·´´ ®»³¿·² ½±²­·­¬»²¬ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» ­«°°´§ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«°°´§ò ­¸±©² ·² Ì¿¾´» í ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ±º ª¿½¿²¬ ¼»ª»´±°¿¾´» ¾§ ­·¬» ­·¦»ô ­¸±©² ·² ¼»¬¿·´ ·² ß°°»²¼·¨ Þò Ú±® »¨¿³°´»ô Ì¿¾´» ï ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¬±¬¿´ ±º çîì ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ô ¿­ ¼±»­ Ì¿¾´» íò Ì¿¾´» í ­¸±©­ ©¸»¬¸»® Û«¹»²» Û³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ò ¸¿­ ¿ ­«®°´«­ ±® ¼»º·½·¬ ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ¾§ ­·¬» ­·¦» ¾§ ½±³°¿®·²¹ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ´¿²¼ ©·¬¸ ¬¸» ­«°°´§ ±º ´¿²¼ò Ú±® »¨¿³°´»ô Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ïïè ½±³³»®½·¿´ ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ò ̸·­ ®»­«´¬ ©¿­ ¿®®·ª»¼ ¿¬ ¾§ ­«¾¬®¿½¬·²¹ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ øîðï ¿½®»­÷ º®±³ ¬¸» ­«°°´§ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ±² ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ øèí ¿½®»­÷ò ̸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ­·¬»­ ©¿­ ¿®®·ª»¼ ¿¬ ¾§ ¬¸» ­¿³» ³»¬¸±¼ ø·ò»òô ¼»³¿²¼ º±® ëëç ½±³³»®½·¿´ ECON Page 10 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ¬¸» ­«°°´§ ±º ïçè ½±³³»®½·¿´ ÐÔÏÈÊ ­·¬»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º íêï ­·¬»­÷ò ØÌÈÜÑÊ Ì¿¾´» í ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»¬¿·´ ­·¬»­ ·² ¿´´ ­·¦»­ ­³¿´´»® ¬¸¿² ëð ¿½®»­ô º±® ¿ ¬±¬¿´ ¼»º·½·¬ ±º îíð ¹®±­­ ¿½®»­ ±² íéï ­·¬»­ò Û«¹»²» ¸¿­ ¿¾±«¬ ìíì ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ô ±² íç ­·¬»­ô ·² »¨½»­­ ±º ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ò ̸» ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ­«°°´§ ·²½´«¼»­ ±²» ïçë ¿½®» ­·¬» ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Ó»¬®±°±´·¬¿² É¿­¬»©¿¬»® Ó¿²¿¹»³»²¬ ݱ³³·­­·±² øÓÉÓÝ÷ò ̸·­ ­·¬» ·­ ´±½¿¬»¼ ¿´±²¹ õÔÖÕÆÜÄÜÉÉÕØØÙÖØÎ×øÈÖØÏØiÊèöûÔÊÚÈËËØÏÉÑÄÈÊØÙ×ÎË ©¿­¬»©¿¬»® ®»½´¿³¿¬·±²ô ¿²¼ ¿¾±«¬ éëû ±º ¬¸» ­·¬» ·­ ·² ©»¬´¿²¼­ò ̸» °±¬»²¬·¿´ »³°´±§³»²¬ «­»­ ±² ¬¸·­ ­·¬» ¿®» ´·³·¬»¼ ¬± «­»­ ¬¸¿¬ ¿®» ½±³°¿¬·¾´» ©·¬¸ ¬¸»­» ´·³·¬¿¬·±²­ò ÓÉÓÝ ·­ ½«®®»²¬´§ ·² ²»¹±¬·¿¬·±²­ ©·¬¸ ¿ °±¬»²¬·¿´ ´»­­»» ©¸·½¸ ½±«´¼ ®»­«´¬ ·² ¿ ½¸¿²¹» ·² «­» ¿¬ ¬¸·­ ­·¬»ô °±¬»²¬·¿´´§ ·³°¿½¬·²¹ ¬¸» ­¬¿¬«­ ±º ¬¸·­ ­·¬» ·² ¬¸» ÞÔ×ò Table 3. Baseline estimate of employment land demand, employment land supply, and employment land sufficiency, Eugene UGB, 2011 to 2031 Site size (gross acres) Total Land Use Type by Broad Plan Less than More than (gross Designation Categories55 to 1010 to 2525 to 5050 acres) Land Demand Land (gross acres) Industrial 17993 8 6 6 6 6 6490 Commercial (including Retail) 20138 - 329 6 426 Number of Sites Industrial 224 247 1 4 6 2 1 Commercial (including Retail) 559 571 6 5 1 - Land Supply Land (gross acres) Industrial 160256 924 1 52 1 04252 Commercial (including Mixed Use)83 1 6 - - - 9 9 Number of Sites Industrial 248 286 2 4 9 3 2 Commercial (including Mixed Use)198 200- 2 - - Land Surplus (Deficit) Land (gross acres) Industrial77676638186434 Commercial (including Retail)(118)(22)(64)(26)0(230) Number of Sites Industrial241031139 Commercial (including Retail)(361)(4)(5)(1)0(371) Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ̸» ¾¿­»´·²» »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ­«ºº·½·»²½§ ©¿­ ¼»ª»´±°»¼ «­·²¹ ¿ ¿°°®±¿½¸ ¬± »­¬·³¿¬·²¹ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ô ÙØÐÜÏÙÛÜÊØÙ ©¸·½¸ °®±¶»½¬­ »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ ¾¿­»¼ °®»¼±³·²¿²¬´§ ±² ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸ô «­·²¹ ®»½»²¬ »³°´±§³»²¬ ¼»²­·¬·»­ ø»ò¹òô ¬¸» ²«³¾»® ±º »³°´±§»»­ °»® ¿½®»÷ ¬± »­¬·³¿¬» º«¬«®» ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 11 ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ò Ù±¿´ ç ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ½·¬·»­ ½±²­·¼»® ¬¸»·® ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ©¸»² ¼»ª»´±°·²¹ ¿² »­¬·³¿¬» ±º »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼ò ̸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» ¸¿­ ²±¬ ­¬¿¬»¼ ±¾¶»½¬·ª»­ º±® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ çô ³¿µ·²¹ ·¬ ª»®§ ¼·ºº·½«´¬ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò ɸ»² Û«¹»²» ¼»½·­·±²³¿µ»®­ ¼»ª»´±° ¬¸·­ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ø®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ç÷ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ³¿§ ½¸¿²¹»ô °±­­·¾´§ ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ô ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ò 4.3 R ESIDENTIAL LAND DEMAND ر«­» Þ·´´ íííé ®»¯«·®»­ ¬¸¿¬ ¬¸» Ý·¬§ ±º Û«¹»²» »­¬¿¾´·­¸ ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ øËÙÞ÷ ¿²¼ ¼»³±²­¬®¿¬» ¬¸¿¬ ¬¸»®» ·­ »²±«¹¸ ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »­¬·³¿¬»¼ ¸±«­·²¹ ²»»¼­ º±® î𠧻¿®­ò ̸·­ ­»½¬·±² °®»­»²¬­ ¿ ¾¿­»´·²» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ¬¸¿¬ ³¿µ»­ ¬¸·­ ¼»¬»®³·²¿¬·±²ô ½±²­·­¬»²¬ ©·¬¸ ®»¯«·®»³»²¬­ ±º Ù±¿´ ïìô ÑÎÍ ïçéòîçêô ¿²¼ ÑßÎ êêðóððèò ̸» ³»¬¸±¼­ «­»¼ º±® ¬¸·­ ­¬«¼§ ¹»²»®¿´´§ º±´´±© ¬¸» íÑÜÏÏÔÏÖ×ÎË ¹«·¼»¾±±µô °«¾´·­¸»¼ ¾§ ¬¸» Ñ®»¹±² Ì®¿²­°±®¬¿¬·±² ¿²¼ ëØÊÔÙØÏÉÔÜÑöËÎÆÉÕ Ù®±©¬¸ Ó¿²¿¹»³»²¬ Ю±¹®¿³ øïççê÷ò ̸» º·®­¬ ­¬»° ·² ¿ ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ¬± °®±¶»½¬ ¬¸» ²«³¾»® ±º ÏØÆ ¸±«­·²¹ «²·¬­ ²»»¼»¼ ¼«®·²¹ ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò Ì¿¾´» ì ­¸±©­ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ²»© ¸±«­·²¹ ·² Û«¹»²» º±® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ô ¾¿­»¼ ±² ¸·­¬±®·½¿´ ¼¿¬¿ò ̸» °®±¶»½¬·±² ·­ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ б°«´¿¬·±² ©·´´ ·²½®»¿­» ¾§ ííôçðð °»±°´» º®±³ îðïï ¬± îðíïô ¿­ ×ÎËØÚÜÊÉÔÏñÜÏØúÎÈÏÉÄiÊÜÙÎÍÉØÙÍÎÍÈÑÜÉÔÎÏ×ÎËØÚÜÊÉ ß¾±«¬ ëòëû °»®½»²¬ ±º ¬¸» ²»© °±°«´¿¬·±² ±® ïôèêë °»±°´» ©·´´ ´±½¿¬» ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ º®±³ ¬¸» îððé Ý»²­«­ ¿²¼ ¬¸» ¿­­«³°¬·±² ¬¸¿¬ ¬¸» ­¸¿®» ±º °±°«´¿¬·±² ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ©·´´ ²±¬ ½¸¿²¹»ò ̸» ¿ª»®¿¹» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ©·´´ ½±²¬·²«» ¬± ¾» îòîë °»±°´» °»® ÕÎÈÊØÕÎÑÙÛÜÊØÙÎÏÔÏ×ÎËÐÜÉÔÎÏ×ËÎÐÉÕØ úØÏÊÈÊÜlÊÜ×Ø ÕÜËÛÎËkÜÊÊÈÐÍÉÔÎÏØÊÉÜÛÑÔʸ»¼ ·² ÑßÎ êêðóðîìóððìðøè÷ø¿÷ò Ê¿½¿²½§ ®¿¬»­ º±® ¿´´ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ©·´´ ¾» ëòðû ¾¿­»¼ ±² ®»½»²¬ ª¿½¿²½§ ®¿¬»­ ·² Û«¹»²»ò ̸» ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ·­ êïû ­·²¹´»óº¿³·´§ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ¿²¼ íçû ¿¬¬¿½¸»¼ ¸±«­·²¹ ¬§°»­ò ̸» ¸±«­·²¹ ³·¨ ·­ ¾¿­»¼ ±² ´±²¹ó¬»®³ ÉËØÏÙÊÔÏÉÕØÐÔÅÎ×øÈÖØÏØiÊÕÎÈÊÔÏÖéÕØÐÔÅÎ×  ÔÊ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ³·¨ ±º ¸±«­·²¹ ·² Û«¹»²» ·² îððéò ECON Page 12 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ìô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ïìôçëï ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» °±°«´¿¬·±² ¹®±©¬¸ ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïô ²±¬ ·²½´«¼·²¹ ²»© ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò ̸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ±º ¼»³¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ ³¿§ ½¸¿²¹» ¿­ ¬¸» Ý·¬§ ½±²­·¼»®­ °±´·½§ ±°¬·±²­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¹®±©¬¸ ©·¬¸·² ¬¸» »¨·­¬·²¹ ËÙÞô ¬¸®±«¹¸ ¬¸» Û²ª·­·±² Û«¹»²» °®±¶»½¬ò Table 4. Baseline forecast of demand for new housing units, Eugene UGB, 2011-2031 Estimate of Housing Units Variable (2011-2031) Change in persons33,900 minus Change in persons in group quarters 1,865 equals Persons in households 32,036 Average household size2.25 New occupied DU14,239 times Aggregate vacancy rate 5% equals Vacant dwelling units 712 Total new dwelling units (2010-2030) 14,951 Dwelling units by structure type Single-family detached Percent single-family detached DU61% Total new single-family DU equals9,120 Single-family attached Percent single-family attached DU7% Total new single-family attached DU1,047 Two to four units Percent apartment DU10% Total new two to four DU1,495 Five or more units Percent apartment DU22% Total new five or more DU3,289 Totals Total new dwelling units (2010-2030) equals 14,951 Dwelling units needed annually748 Source: Calculations by ECONorthwest based on Eugene’s adopted population forecast and US Census data. Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ͱ³» ±º ¬¸» ïìôçëï ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ì ©·´´ ²±¬ ®»¯«·®» ²»© ´¿²¼ ¾»½¿«­» ¬¸»§ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ¬¸¿¬ ·­ ½«®®»²¬´§ ¼»ª»´±°»¼ò λ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ ©¿­ ¿¾±«¬ èû ±º ²»© ¼©»´´·²¹­ ¾«·´¬ ¼«®·²¹ ¬¸¿¬ °»®·±¼ øëîé ±º ¬¸» ²»© êôëíî ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ¾«·´¬ ±ª»® ¬¸» »·¹¸¬ §»¿® °»®·±¼÷ò î Ú±® ¬¸» °«®°±­»­ ±º ÛÝÔßô ®»­·¼»²¬·¿´ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ·­ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®­ ±² ´¿²¼ ©·¬¸ î »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ô ©¸»®» ¬¸» ²»© ¼»ª»´±°³»²¬ ®»­«´¬­ ·² ¿² ·²½®»¿­» ·² ¸±«­·²¹ ½¿°¿½·¬§ò ײ ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 13 ̸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¬¸» ®»¼»ª»´±°³»²¬ ®¿¬» ©·´´ ¾» ¬¸» ­¿³» ¿­ ¬¸» ®»½»²¬ ®¿¬» ¿²¼ ©·´´ ®»³¿·² ­¬¿¾´» ±ª»® ¬¸» î𠧻¿® °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» ®»­«´¬ ±º ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±² ·­ ¬¸¿¬ ïôïçé ¼©»´´·²¹­ ©·´´ ´±½¿¬» ±² ´¿²¼ ©·¬¸ »¨·­¬·²¹ ¼»ª»´±°³»²¬ ¿²¼ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¬± °®±ª·¼» ´¿²¼ º±® ïíôéëì ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸» º±®»½¿­¬ ±º ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ ·² Û«¹»²» º±® ¬¸» °»®·±¼ îðïï ¬± îðíïô «­·²¹ ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ò ̸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ±º ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ «­»­ ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ ¿¾±«¬ ¸±«­·²¹ ³·¨ ¿²¼ ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼·­½«­­»¼ ¿¾±ª»ô ¿­ ©»´´ ¿­ ¬¸» º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­ô ¾¿­»¼ ±² ®»½»²¬ ¼¿¬¿æ ©·´´ ¾» ¬¸» ­¿³» ¿­ ¿½¸·»ª»¼ ¼»²­·¬·»­ ±ª»® λ­·¼»²¬·¿´ ¼»²­·¬§ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼æ ëòì ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô îðòî ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô èòê ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» º±® ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ¬©± ¬± º±«® «²·¬­ô ¿²¼ îìòï ¼©»´´·²¹ °»® ²»¬ ¿½®» º±® ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ º·ª» ±® ³±®» «²·¬­ò ©¸·½¸ ½±²ª»®¬­ º®±³ ²»¬ ¿½®»­ ¬± ¹®±­­ ̸» ²»¬ ¬± ¹®±­­ º¿½¬±®ô ¿½®»­ô ©·´´ ¾» îîû ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿ª»®¿¹» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ «­»¼ º±® °«¾´·½ ®·¹¸¬ó±ºó©¿§­ô ·²º®¿­¬®«½¬«®»ô ¿²¼ ±¬¸»® °«¾´·½ «­»­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¼«®·²¹ ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ì¿¾´» ë ­¸±©­ ¬¸» ¾¿­»´·²» º±®»½¿­¬ ¿­­«³»­ ¿² ¿ª»®¿¹» ¼»²­·¬§ ±º éòí ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ²»¬ ¿½®» ø¿¾±«¬ ëòé ¼©»´´·²¹ «²·¬­ °»® ¹®±­­ ¿½®»÷ò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ³·¨ ¿²¼ ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¿¾±«¬ îôìîð ¹®±­­ ®»­·¼»²¬·¿´ ¿½®»­ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïò Table 5. Baseline forecast of new housing by type and density, Eugene UGB, 2011-2031 Net AcresGross Acres Net to Gross Density DU Requiring Density Net Res. Gross Res. (DU/gross New Residential Housing TypePercent(DU/net ac)AcresFactorAcresres ac) Land Single-family detached 8,39061%5.41,554 22%1,992 4.2 Single-family attached 7%20.248963 22% 6215.5 Two to four units 1,37510%8.6159 22%204 6.7 Five or more units 3,026 18.7 22%24.1 1 2622%162 Total 13,754100%7.3 1,887 2,420 5.7 Source: ECONorthwest Note: Green shading denotes assumptions based on residential development during the 2001 to 2008 period Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» ê °®±ª·¼»­ ¿² ¿´´±½¿¬·±² ±ºÕÎÈÊÔÏÖÈÏÔÉÊÛÄøÈÖØÏØiÊÉÕËØØ ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Ü©»´´·²¹ ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ô ®»¼»ª»´±°³»²¬ ¼±»­ ²±¬ ·²½´«¼» ¼©»´´·²¹­ ¬¸¿¬ ©·´´ ¾» ¼»³±´·­¸»¼ ¿²¼ ®»°´¿½»¼ ±² ¿ ±²»óº±®ó±²» ¾¿­·­ ¾»½¿«­» ¬¸»­» ¼©»´´·²¹­ ¿®» ®»°´¿½»¼ ¿¬ ¬¸» ­¿³» ­·¬» ¿²¼ ¼± ²±¬ ·²½®»¿­» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ ±º »¨·­¬·²¹ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ò ECON Page 14 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment «²·¬­ ©»®» ¿´´±½¿¬»¼ ¬± °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ¾¿­»¼ô ·² °¿®¬ô ±² ®»½»²¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬®»²¼­ ©·¬¸·² »¿½¸ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ±² ¬¸» ¬§°» ±º ¼»ª»´±°³»²¬ ¿´´±©»¼ ·² »¿½¸ °´¿² ¼»­¬·²¿¬·±²ò Ì¿¾´» ê ¿´­± °®±ª·¼»­ ¿² »­¬·³¿¬» ±º ¬¸» ¹®±­­ ¿½®»­ ®»¯«·®»¼ ·² »¿½¸ ¼»­·¹²¿¬·±² ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ «²·¬­ º±® ¬¸» îðïïóîðíï °»®·±¼ò ̸» ¿½®»¿¹»­ ¿®» ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¹®±­­ ¼»²­·¬§ ¿­­«³°¬·±²­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» ëò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ô ¼©»´´·²¹­ ¸¿ª» ¾»»² ¿´´±½¿¬»¼ ¾§ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±² ¿²¼ ¬§°»æ Í·¨¬§ó¬¸®»» °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ¬¸» Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»­·¹²¿¬·±²ô ©¸·½¸ ¿´´±©­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ¿½½»­­±®§ ¼©»´´·²¹ «²·¬­ô ¿²¼ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³»­ò ̸·­ ¼»­·¹²¿¬·±² ¿´­± ¿´´±©­ ¼«°´»¨ô ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô ¿²¼ ­±³» ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò Í»ª»²¬»»² °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ¬¸» Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»­·¹²¿¬·±²ô ©¸·½¸ ¿´´±©­ ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ­·²¹´»óº¿³·´§ ¿¬¬¿½¸»¼ô ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³» °¿®µ­ô ¬±©²¸±³»­ô ¼«°´»¨»­ô ¿²¼ ³«´¬·º¿³·´§ ¼©»´´·²¹­ò Ú·º¬»»² °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ±® Ó·¨»¼óË­» ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ©¸·½¸ ¿´´±© ­·²¹´»óº¿³·´§ ¼»¬¿½¸»¼ô ¬±©²¸±³»­ô ³¿²«º¿½¬«®»¼ ø­·²¹´» ¼»¬¿½¸»¼ ¿²¼ ³¿²«º¿½¬«®»¼ ¸±³» °¿®µ­÷ô ¼«°´»¨»­ô ¿²¼ ³«´¬·º¿³·´§ò Ú·ª» °»®½»²¬ ±º ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ©·´´ ´±½¿¬» ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò ̸»­» «²·¬­ ©·´´ ¹»²»®¿´´§ ±½½«® ·² ³·¨»¼ó«­» ¼»ª»´±°³»²¬­ ¿²¼ ·² ²±¼¿´ ¿®»¿­ò ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 15 Table 6. Allocation of new housing units by plan designation, Eugene UGB, 2011-2031 Plan Designation Low Density Medium Density High Density Commercial ResidentialResidentialResidentialDesignationsTotal Housing TypeDUGross AcDUGross AcDUGross AcDUGross AcDUGross Ac Single-family detached8,1291,9662612600008,3901,993 Single-family attached16564543517271721396362 Two to four units37897756891386103121,375204 Five or more units00908761,70569413173,026162 Total8,6722,0692,3792262,015826884213,7542,420 Percent of Acres and Units Single-family detached59%81%2%1%0%0%0%0%61%82% Single-family attached1%0%3%1%1%0%1%1%7%3% Two to four units3%4%5%4%1%0%1%1%10%8% Five or more units0%0%7%3%12%3%3%1%22%7% Total63%86%17%9%15%3%5%2%100%100% Source: ECONorthwest Note: Single-family attached dwellings and structures with two to four units in commercial designations are assumed to develop at the density assumptions used for medium density plan designations. Structures with five or more units in commercial designations are assumed to develop at the densities assumed for high density plan designations. Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ̸» ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ²»»¼­ °®»­»²¬»¼ ·² Ì¿¾´» ê ³¿§ ½¸¿²¹» ¾¿­»¼ ±² ©±®µ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¬¸¿¬ ·²½´«¼»­ °±´·½§ ¼»½·­·±²­ ¿²¼ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ ³»¿­«®»­ ®»´¿¬»¼ ¬± ½¸¿²¹»­ ·² ¬¸» ¾¿­»´·²» ¿­­«³°¬·±²­ô ©¸·½¸ ³¿§ ®»­«´¬ ·² ·²½®»¿­»¼ ±® ¼»½®»¿­»¼ ´¿²¼ ²»»¼ò ̸» ²»¨¬ ­¬»° ·² ¬¸» ¸±«­·²¹ ²»»¼­ ¿²¿´§­·­ ·­ ¬± ½±³°¿®» ¬¸» ½¿°¿½·¬§ º±® »¨·­¬·²¹ ª¿½¿²¬ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ©·¬¸ ¬¸» ¼»³¿²¼ º±® ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ øÈÖØÏØiÊÇÜÚÜÏÉËØÊÔÙØÏÉÔÜÑÑÜÏÙÕÜÊÚÜÍÜÚÔÉÄÉÎ ô ¾¿­»¼ ±² ¬¸» ¿½½±³³±¼¿¬» ¿°°®±¨·³¿¬»´§ èôîéé ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ º±´´±©·²¹ ¿­­«³°¬·±²­æ Û«¹»²» ¸¿­ ¿¾±«¬ ïôêéç ¿½®»­ ±º ª¿½¿²¬ ´¿²¼ ·² Ê¿½¿²¬ ´¿²¼ò ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ò Ê¿½¿²¬ ´¿²¼ ·­ ±² ­´±°»­ ®¿²¹·²¹ º®±³ ðû ¬± íðû ­´±°»ò ˲¼»ª»´±°»¼ ´¿²¼ ±² ­´±°»­ ¹®»¿¬»® ¬¸¿² íðû ©»®» ²±¬ ½±²­·¼»®»¼ ¾«·´¼¿¾´» ·² ¬¸» ÞÔ×ò Ú«¬«®» ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ¿¬ ¬¸» ­¿³» λ½»²¬ ¼»²­·¬·»­ò ¼»²­·¬·»­ ¿­ ¼»ª»´±°³»²¬ ±ª»® ¬¸» îððï ¬± îððè °»®·±¼ò Ü»ª»´±°³»²¬ ±² ­´±°»­ ¹»²»®¿´´§ ±½½«®®»¼ ¿¬ ´±©»® ¼»²­·¬·»­ ¬¸¿² ¼»ª»´±°³»²¬ ±² º´¿¬ ´¿²¼ò ̸» ¿³±«²¬ ±º ´¿²¼ ²»»¼»¼ º±® ®·¹¸¬­ó Ô¿²¼ º±® ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ò ±ºó©¿§ ø»ò¹òô ½±²ª»®­·±² ±º ²»¬ ¿½®»­ ¬± ¹®±­­ ¿½®»­÷ ©·´´ ¼»°»²¼ ±² ¬¸» °¿®½»´ ­·¦»ô ®¿²¹·²¹ º®±³ ²± ´¿²¼ ²»»¼»¼ ±² ´±¬­ ±²» ¿½®» ¿²¼ ­³¿´´»®ô ©¸»®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ¿®» ¿´®»¿¼§ ¼»ª»´±°»¼ô ¬± ¿² ¿ª»®¿¹» ±º îîû ±² ´±¬­ ë ¿½®»­ ¿²¼ ´¿®¹»®ô ©¸»®» ®·¹¸¬­ó±ºó©¿§ ©·´´ ²»»¼ ¬± ¾» ¼»ª»´±°»¼ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¼»³¿²¼ º±® ïíôðêê ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ ø²±¬ ·²½´«¼·²¹ ¼»³¿²¼ º±® êèè ¼©»´´·²¹ ECON Page 16 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment «²·¬­ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­÷ò Ì¿¾´» é ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ìôéèç ²»© ¼©»´´·²¹ «²·¬­ò Table 7. Comparison of capacity of existing residential land with demand for new dwelling units, Eugene UGB, 2011-2031 Residential Capacity (DU Demand for Capacity -- Potential)DUSurplus or Deficit Plan Designation Low Density Residential4,9248,672-3,748 Medium Density Residential1,9172,379-462 High Density Residential1,4362,015-579 Total8,27713,066-4,789 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» è ­¸±©­ ¬¸» ´¿²¼ ²»»¼»¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ¬¸» ìôéèç ²»© ¼©»´´·²¹ ÈÏÔÉÊÏØØÙØÙÔÏøÈÖØÏØiÊèöûÎÇØËÉÕØ ÄØÜËÍÑÜÏÏÔÏÖÍØËÔÎÙéÜÛÑØ ¿­­«³»­ ¬¸¿¬ ¼»ª»´±°³»²¬ ©·´´ ±½½«® ¿¬ ¬¸» ­¿³» ¼»²­·¬·»­ «­»¼ ·² Ì¿¾´» éò Þ¿­»¼ ±² ¬¸·­ ¿­­«³°¬·±²ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ çêí ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ¿¼¼·¬·±²¿´ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» ²»© ¸±«­·²¹ ±ª»® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼ò Table 8. Deficit of land needed to accommodate new dwelling units, Eugene UGB, 2011-2031 Needed Dwelling Density Units in Excess (DU/GrossLand Deficit Plan Designationof Land CapacityAcre)(Gross Acres) Low Density Residential3,7484.2895 Medium Density Residential 46210.544 High Density Residential 57924.624 Total 4,789963 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ײ ¿¼¼·¬·±² ¬± ¬¸» ¸±«­·²¹ ¬§°»­ ­¸±©² ·² Ì¿¾´» êô Û«¹»²» ²»»¼­ ¬± °´¿² º±® ¿¼¼·¬·±²¿´ ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ò ̸» ¿²¿´§­·­ ¿­­«³»­ ¬¸» Ý·¬§ ©·´´ ¿¼¼ ïôèêë °»®­±²­ ·² ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ¾»¬©»»² îðïï ¿²¼ îðíïò ß­­«³·²¹ ¬¸¿¬ ¬¸» ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» ±º ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ·­ ïòê °»®­±²­ °»® ¸±«­»¸±´¼ ¿²¼ í ¬¸¿¬ ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ¼»ª»´±° ¿¬ ¬¸» ­¿³» ¼»²­·¬§ ¿­ ­¬®«½¬«®»­ ©·¬¸ ë ±® ³±®» «²·¬­ ·² ¬¸» Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²ô Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ¿¾±«¬ ìé ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ´¿²¼ º±® ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ ±ª»® ¬¸» îð󧻿® °»®·±¼ò ̸·­ ¸±«­»¸±´¼ ­·¦» »­¬·³¿¬» ·­ ¾¿­»¼ ±² îððè ß³»®·½¿² ݱ³³«²·¬§ Í«®ª»§ ¼¿¬¿ ¿¾±«¬ ¬¸» í ²«³¾»® ±º ±½½«°·»¼ 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Need for public and semi-public land, Eugene UGB, 2011-2031 ssumed Need Estimated need A (Ac/1,000 (gross acres) Persons)2011-2031 Type of Use Schools 3.5 120 4J School Districtnonenone Bethel School District 3.5 120 Parks and Open SpaceNA 300 Existing land need in the UGBNA 160 Golden Gate and Santa ClaraNA 140 Public Facilities and Operations 2.9 100 Semi-Public 1.3 44 Total 7.8 564 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. ̸» ¼»³¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ ´¿²¼ ©·´´ ¾» ¿½½±³³±¼¿¬»¼ ·² ®»­·¼»²¬·¿´ ¿²¼ ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ô ¿­ ¼»­½®·¾»¼ ·² ¬¸» ²»¨¬ ­»½¬·±²ò 4.5 SE UMMARY OF LAND SUFFICIENCY WITHIN THE UGENE UGB ̸·­ ­»½¬·±² ­«³³¿®·¦»­ ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ´¿²¼ ©·¬¸·² ¬¸» Û«¹»²» ËÙÞ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »¨°»½¬»¼ ¹®±©¬¸ ±ª»® ¬¸» °´¿²²·²¹ °»®·±¼ò ̸» °®»½»¼·²¹ ­»½¬·±²­ ­¸±© ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ò ̸·­ ½±²½´«­·±² ³¿§ ½¸¿²¹» ±® ¬¸» ­·¦» ±º ¬¸» ¼»º·½·¬­ ³¿§ ½¸¿²¹» ¾¿­»¼ ±² ¼·­½«­­·±²­ ·² Û²ª·­·±² Û«¹»²» ¿¾±«¬ ´¿²¼ «­» »ºº·½·»²½§ô »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ °±´·½·»­ ø·²½´«¼·²¹ ¬¸» ²»»¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ÆÔÉÕÙÔ××ØËØÏÉÚÕÜËÜÚÉØËÔÊÉÔÚÊÉÕÜÏøÈÖØÏØiÊÚÈËËØÏÉÊÈÍÍÑÄÎ×ÔÏÙÈÊÉËÔÜÑ ´¿²¼÷ô ¿²¼ ±¬¸»® ´¿²¼ «­» ·­­«»­ò éÜÛÑØ ÊÕÎÆÊøÈÖØÏØiÊÚÎÐÐØËÚÔÜÑÜÏÙÔÏÙÈÊÉËÔÜÑÑÜÏÙÊÈ××ÔÚÔØÏÚÄ Û«¹»²» ¸¿­ ¼»³¿²¼ º±® ìèê ¿½®»­ ±º ݱ³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¼»º·½·¬ò ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ ²»»¼­æ íîç ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ º±® »³°´±§³»²¬ «­»­ o ïïì ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó o °«¾´·½ «­»­ ìí ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» o ®»­·¼»²¬·¿´ ¼»ª»´±°³»²¬ ¬¸¿¬ ±½½«®­ ·² ½±³³»®½·¿´ °´¿² ¼»­·¹²¿¬·±²­ Û«¹»²» ¸¿­ çè ª¿½¿²¬ ½±³³»®½·¿´ ¿½®»­ò Þ¿­»¼ ±² ¬¸» ìèê ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ ²»»¼ ¿²¼ ¬¸» çè ¿½®»­ ±º ª¿½¿²¬ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ô Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º íèè ¿½®»­ ±º ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ò ECON Page 20 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment Û«¹»²» ¸¿­ ¿¾±«¬ ìíì ¿½®»­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ײ¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ »¨½»­­ò ´¿²¼ ·² »¨½»­­ ±º ¼»³¿²¼ º±® ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ò ̸» ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ­«°°´§ ·²½´«¼»­ ±²» ïçë ¿½®» ­·¬» ±©²»¼ ¾§ ¬¸» Ó»¬®±°±´·¬¿² É¿­¬»©¿¬»® Ó¿²¿¹»³»²¬ ݱ³³·­­·±²ô ©¸·½¸ ¸¿­ ´·³·¬»¼ «­»­ò ɸ»² Û«¹»²» ¼»½·­·±²³¿µ»®­ ¼»ª»´±° ¿ ­¬¿¬»³»²¬ ±º »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ô ¬¸» ¿²¿´§­·­ ±º ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ ¼»³¿²¼ ³¿§ ½¸¿²¹»ô °±­­·¾´§ ­«¾­¬¿²¬·¿´´§ô ¬± ·³°´»³»²¬ ¬¸» »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ò Table 10. Commercial and industrial land surplus or deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Land Surplus Land Supply Land Demand or Deficit (Gross Acres)(Gross Acres)(Gross Acres) Commercial98 486 (388) Industrial924 490 434 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Ì¿¾´» ïï ­¸±©­ ¬¸¿¬ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¬±¬¿´ ¼»º·½·¬ ±º ïôìïï ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼æ Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º ïôîìì Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»º·½·¬ò ¿½®»­ ±º Ô±© Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ øÔÜÎ÷ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ «­»­æ èçë ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÔÜÎ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ o îçï ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÔÜÎ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ o «­»­ô ·²½´«¼·²¹ ïêð ¿½®»­ º±® °¿®µ´¿²¼ ¬± ¿¼¼®»­­ »¨·­¬·²¹ ²»»¼ ©·¬¸·² ¬¸» ËÙÞ ëè ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÔÜÎ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ o Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º éî Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»º·½·¬ò ¿½®»­ ±º Ó»¼·«³ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ øÓÜÎ÷ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ «­»­æ ìì ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÓÜÎ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ o ïð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÓÜÎ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ o «­»­ ïè ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ÓÜÎ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ o Û«¹»²» ¸¿­ ¿ ¼»º·½·¬ ±º çì Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ ¼»º·½·¬ò ¿½®»­ ±º Ø·¹¸ Ü»²­·¬§ λ­·¼»²¬·¿´ øØÜÎ÷ ´¿²¼ ¾¿­»¼ ±² ¬¸» º±´´±©·²¹ «­»­æ îì ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ º±® ²»© ¸±«­·²¹ o ìé ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ º±® ¹®±«° ¯«¿®¬»®­ o ECON Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment orthwest April 2010 Page 21 ïð ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ º±® °«¾´·½ ¿²¼ ­»³·ó°«¾´·½ o «­»­ ïí ¹®±­­ ¿½®»­ ±º ØÜÎ ´¿²¼ ¬± ¿½½±³³±¼¿¬» »³°´±§³»²¬ o Table 11. Residential land surplus or deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Land Deficit Plan Designation(Gross Acres) Low Density Residential New Housing 895 Public and Semi-Public Uses 291 Employment in Residential Plan Designations 58 Total Low Density Residential 1,244 Medium Density Residential New Housing 44 Public and Semi-Public Uses 10 Employment in Residential Plan Designations 18 Total Medium Density Residential 72 High Density Residential New Housing 24 Group Quarters 47 Public and Semi-Public Uses 10 Employment in Residential Plan Designations 13 Total High Density Residential 94 Total Residential Land Deficit 1,410 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. éÜÛÑØ ÊÈÐÐÜËÔÃØÊøÈÖØÏØiÊÑÜÏÙ¼»º·½·¬ º±® ¬¸» îðïï ¬± îðíï °»®·±¼æ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ ïôìïð ¿½®»­ ±º ¿¼¼·¬·±²¿´ ®»­·¼»²¬·¿´ ´¿²¼ Û«¹»²» ©·´´ ²»»¼ íèè ¿½®»­ ±º ¿¼¼·¬·±²¿´ ½±³³»®½·¿´ ´¿²¼ Û«¹»²» ¼±»­ ²±¬ ²»»¼ ¿¼¼·¬·±²¿´ ·²¼«­¬®·¿´ ´¿²¼ «²¼»® ¬¸» ¿­­«³°¬·±²­ «­»¼ ·² ¬¸·­ ¿²¿´§­·­ ¾«¬ ³¿§ ¸¿ª» ²»»¼ º±® ÜÙÙÔÉÔÎÏÜÑÔÏÙÈÊÉËÔÜÑÑÜÏÙÛÜÊØÙÎÏÙÔÊÚÈÊÊÔÎÏÎ×øÈÖØÏØiÊ »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ¹±¿´­ô ¿­ ¼·­½«­­»¼ ·² Í»½¬·±² ìòî ײ ¿¼¼·¬·±²ô Û«¹»²» ¸¿­ ·¼»²¬·º·»¼ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ º±® ½±³³«²·¬§ °¿®µ­ ·² ¬¸» ²±®¬¸ Û«¹»²» ¿®»¿ ¿²¼ ¸¿­ °«®½¸¿­»¼ ¿ ¬±¬¿´ ±º ïìð ¿½®»­ ±º °¿®µ´¿²¼ º±® Ù±´¼»² Ù¿®¼»²­ ¿²¼ Í¿²¬¿ Ý´¿®¿ °¿®µ­ò ̸»­» °¿®µ­ ©±«´¼ ²»»¼ ¬± ¾» ¾®±«¹¸¬ ·²¬± ¬¸» ËÙÞ ·² ±®¼»® ¬± »¨¬»²¼ «®¾¿² ­»®ª·½»­ ¬± ¬¸»³ ¿²¼ ³»»¬ ¬¸» ·²¬»²¼»¼ °«®°±­» ±º ½±³³«²·¬§ °¿®µ­ò Ú±® ¬¸·­ ®»¿­±²ô ½±²­·¼»®¿¬·±² ©·´´ ²»»¼ ¬± ¾» ¹·ª»² ¬± ¬¸»­» ¿®»¿­ ·º ¿ ËÙÞ »¨°¿²­·±² °®±½»­­ º±´´±©­ò ر©»ª»®ô ·¬ ½¿²²±¬ ¿«¬±³¿¬·½¿´´§ ¾» ¿­­«³»¼ ¬¸¿¬ ¬¸»­» ¿®»¿­ ©·´´ ¾» ¾®±«¹¸¬ ·²¬± ¬¸» ËÙÞò ׺ ¬¸»§ ¿®» ²±¬ô ¬¸» ½±³³«²·¬§ °¿®µ´¿²¼ ²»»¼ ·² ¬¸»­» ¹»±¹®¿°¸·½ ¿®»¿­ ©·´´ ²±¬ ¾» ECON Page 22 April 2010 orthwest Summary of Eugene Comprehensive Lands Assessment ¿¼¼®»­­»¼ ¿­ °®±°±­»¼ ·² ´±½¿´ °¿®µ °´¿²²·²¹ ¼±½«³»²¬­ ¿²¼ ¬¸» ò íËÎÓØÚÉÜÏÙíËÔÎËÔÉÄíÑÜÏ Table 12. Summary of land deficit, Eugene UGB, 2011-2031 Needed Land Plan Designation(Gross Acres) Residential 1,410 Low Density Residential 1,244 Medium Density Residential 72 High Density Residential 94 Commercial 388 Industrial ---- Golden Gardens and Santa Clara Parks 140 Source: ECONorthwest Note: Totals may be off slightly as a result of rounding. Section 5 PI OLICYMPLICATIONS ̸» ³¿·² ·³°»¬«­ º±® ¬¸·­ °®±¶»½¬ ©¿­ ØÞ íííéò ײ îððéô ¬¸» Ñ®»¹±² ´»¹·­´¿¬«®» °¿­­»¼ ر«­» Þ·´´ íííéô ©¸·½¸ ·­ ½±¼·º·»¼ ·² ÑÎÍ ïçéòíðìò ̸·­ ê ·­ ©¸¿¬ ¬¸» ­¬¿¬«¬» ®»¯«·®»­æ æ Í»°¿®¿¬» Ë®¾¿² Ù®±©¬¸ Þ±«²¼¿®·»­ º±® Û«¹»²» ¿²¼ Í°®·²¹º·»´¼ õû ËØÌÈÔËØÊØÜÚÕÚÔÉÄÉÎlÊØÍÜËÜÉØÑÄØÊÉÜÛÑÔÊÕkÔÉÊÎÆÏèöû æ ØÞ íííé ®»¯«·®»­ »¿½¸ ½·¬§ ¬± λ­·¼»²¬·¿´ Ô¿²¼ ß²¿´§­·­ lÙØÐÎÏÊÉËÜÉØÜÊËØÌÈÔËØÙÛÄîëê  ÉÕÜÉÔÉÊÚÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØ °´¿² °®±ª·¼»­ ­«ºº·½·»²¬ ¾«·´¼¿¾´» ´¿²¼­ ©·¬¸·² ¿² «®¾¿² ¹®±©¬¸ ¾±«²¼¿®§ »­¬¿¾´·­¸»¼ °«®­«¿²¬ ¬± ­¬¿¬»©·¼» °´¿²²·²¹ ¹±¿´­ ¬± ÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØØÊÉÔÐÜÉØÙÕÎÈÊÔÏÖÏØØÙÊ×ÎË ÄØÜËÊk øï÷ Ò±¬©·¬¸­¬¿²¼·²¹ ¿² ïçéòíðì Ô¿²» ݱ«²¬§ ¿½½±³³±¼¿¬·±² ±º ²»»¼»¼ ¸±«­·²¹ò ê ·²¬»®¹±ª»®²³»²¬¿´ ¿¹®»»³»²¬ °«®­«¿²¬ ¬± ÑÎÍ ïçðòððí ¬± ïçðòïíð ±® ¿½µ²±©´»¼¹»¼ ½±³°®»¸»²­·ª» °´¿² °®±ª·­·±²­ ¬± ¬¸» ½±²¬®¿®§ô ¿ ½·¬§ ©·¬¸·² Ô¿²» ݱ«²¬§ ¬¸¿¬ ¸¿­ ¿ °±°«´¿¬·±² ±º ëðôððð ±® ³±®» ©·¬¸·² ·¬­ ¾±«²¼¿®·»­ ­¸¿´´ ³»»¬ ·¬­ ±¾´·¹¿¬·±² «²¼»® ÑÎÍ ïçéòîçë ¬± ïçéòíïì ­»°¿®¿¬»´§ º®±³ ¿²§ ±¬¸»® ½·¬§ ©·¬¸·² Ô¿²» ݱ«²¬§ò ̸» ½·¬§ ­¸¿´´ô 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orthwest April 2010 Page 27 ùÎØÊøÈÖØÏØÕÜÇØÉÕØlËÔÖÕÉkÑÜÏÙÊÈÍÍÑÄÉÎÜÚÚÎÐÐÎÙÜÉØ éÕØÚÕÜËÜÚÉØËÔÊÉÔÚÊÎ×øÈÖØÏØiÊØÅÔÊÉÔÏÖ »³°´±§³»²¬ ¹®±©¬¸á ª¿½¿²¬ ½±³³»®½·¿´ ¿²¼ ·²¼«­¬®·¿´ ­·¬»­ ´¿®¹»® ¬¸¿² ë ¿½®»­ ³¿§ ²±¬ ¾» ­¿¬·­º¿½¬±®§ º±® ¿¬¬®¿½¬·²¹ ±® ¹®±©·²¹ ¾«­·²»­­»­ò Õ»§ ·­­«»­ ·²½´«¼»æ ´¿½µ ±º ´¿®¹» ­·¬»­ô ©»¬´¿²¼­ô ´¿½µ ±º ­·¬»­ ©·¬¸ °®±¨·³·¬§ ¬± ×óëô ¿²¼ ¬¸» ¹®±«°·²¹ ±º ­·¬»­ ¿´±²¹ Ø©§ çç ²±®¬¸ò ̸» °®±½»­­ ®»¯«·®»¼ ¾§ Ù±¿´ ç ¿²¼ ÑßÎ êêðóððç ·­ ¬± ¿¼±°¬ ´±½¿´ »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ©¸·½¸ ¬¸»² ¿®» «­»¼ ¬± ·¼»²¬·º§ ¬¿®¹»¬ ·²¼«­¬®·»­ò ̸» ½¸¿®¿½¬»®·­¬·½­ ±º ­·¬»­ ²»»¼»¼ ¾§ ¬¿®¹»¬ ·²¼«­¬®·»­ ·­ ¬¸»² ½±³°¿®»¼ ¬± ¬¸» ´¿²¼ ·²ª»²¬±®§ ¬± ³¿µ» ¿ ¼»¬»®³·²¿¬·±² ±º ¬¸» ­«ºº·½·»²½§ ±º ­«·¬¿¾´» ­·¬»­ò ̸» »³°´±§³»²¬ ´¿²¼ ²»»¼­ »­¬·³¿¬»­ ·² ¬¸·­ ®»°±®¬ ¼±»­ ²±¬ ¿¼¼®»­­ ­·¬» ­«ºº·½·»²½§ô ¿²¼ ¿­ ¿ ®»­«´¬ ¼± ²±¬ º«´´§ ½±³°´§ ©·¬¸ Ù±¿´ çò ܱ»­ Û«¹»²» ©¿²¬ ¬± ¿¬¬®¿½¬ ´¿®¹» »³°´±§»®­ ¬¸¿¬ ®»¯«·®» ´¿®¹» ̸» ´¿½µ ±º ½´»¿® »½±²±³·½ ¼»ª»´±°³»²¬ ±¾¶»½¬·ª»­ ³¿µ»­ ­·¬»­á ¬¸·­ ¯«»­¬·±² ¸¿®¼ ¬± ¿²­©»®ò Ù±¿´ ç ¿´´±©­ ½·¬·»­ 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